Как подготовиться к сделке, чтобы не потерять время и деньги

Эксперты отмечают, что с начала осени спрос на квартиры в Москве и Подмосковье стал расти. По сравнению с весной-летом количество желающих и готовых приобрести жилье увеличилось, по разным данным, на 5 - 10%.

Таким образом, по сравнению с весной-летом, когда условия сделки фактически диктовал покупатель, положение продавцов квартир становится более выгодным.

Сколько просить за квартиру - Жилье стоит столько, сколько за него готовы заплатить, - предупреждает менеджер по развитию агенства недвижимости "Открытая Компания" Анна ЕВСТРАТОВА. Обычно оценку квартиры производит эксперт, задача которого определить реальную стоимость жилья, исходя из ситуации на рынке и конкретных условий продажи. Речь идет о цене, за которую можно реализовать данную квартиру именно сейчас. Грамотный риэлтор в состоянии назвать эту сумму с высокой степенью точности, пользуясь данными из профессиональных баз.

Если хотите хотя бы приблизительно оценить свою квартиру самостоятельно, можно использовать следующую методику. * Выясняете цену сходных предложений в вашем районе: скажем, расценки на "однушки" той же площади, что у вас, в домах аналогичной серии. * Проводим коррекцию цены, исходя из индивидуальных особенностей вашего жилья. При этом прежде всего учитываются: состояние квартиры, давность ремонта, наличие телефона, этаж, состояние подъезда, придомовой территории. Каждый из этих показателей может скорректировать первоначальную цену на 5 - 10%. !Также на цену влияют ваши пожелания о сроке продажи. Срочный выкуп, предлагаемый некоторыми агентствами, предполагает снижение цены не менее чем на 30%. Но и скидка в 5 - 7% от рыночной стоимости приводит к быстрой продаже (как правило, не больше месяца).

В порядке ли ваши документы?

Из-за проблем с документами продавца сделки иногда затягиваются на неопределенный срок. Вы легко можете потерять выгодного покупателя! Советует заместитель директора агентства недвижимости "Покупатель" Илья ПЕРЕЛЬ: - 4 Прежде всего проверьте: есть ли у вас необходимые правоустанавливающие документы, то есть документы, на основании которых вы являетесь собственником квартиры. Это могут быть первичные правоустанавливающие документы: договор передачи, справка ЖСК о выплате пая, свидетельство о государственной регистрации права. Либо вторичные документы: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и др.

Очень часто оказывается потерянным договор передачи, оформляемый в ходе приватизации. Многие считают его несущественной бумагой, однако без этого договора комплект обязательных документов для совершения сделки будет неполным. Недостающий документ надо восстановить! Обращайте внимание на срок действия паспорта, наличие в нем необходимых штампов (о регистрации, о браке, о детях) и отсутствие ошибок в них. Если в ближайшее время паспорт надо будет менять (скажем, через месяц-два вам исполняется 45 лет), сделайте это до визита к риэлтору.

Немалое значение имеет внешнее состояние паспорта. Известны случаи, когда нотариусы отказывались удостоверять сделки, оформлять доверенности, если в паспортах были надорванные страницы и т. д. КСТАТИ Идеально, если жилье будет свободно от вещей и из него будут выписаны все проживающие.

Свободные квартиры продаются быстрее и подчас дороже. Постарайтесь устранить следы протечек на потолке, наведите порядок в квартире, на балконе и в тамбуре.

Если вы проводили несанкционированную перепланировку, то желательно узаконить ее, иначе вы потеряете часть потенциальных покупателей (например, тех, кто покупает квартиру по ипотеке).

ШАГ ПЕРВЫЙ Собираем справки Для продажи вам понадобятся: правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о государственной регистрации права и пр. - подробности см. "В порядке ли ваши документы?" на стр. 23 (1); справка БТИ о стоимости квартиры, экспликация с поэтажным планом либо технический паспорт или извлечение из него. ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: эти документы имеют ограниченный срок действия.

Справка о стоимости действительна 1 месяц; экспликация/поэтажный план - 1 год; извлечение из техпаспорта - 2 месяца; техпаспорт - 5 лет. копия финансово-лицевого счета квартиры из ЕИРЦ действительна 1 месяц; выписка из домовой книги, срок действия - 1 месяц.

Кроме того, могут понадобиться (в определенных ситуациях): справка из Налоговой инспекции об уплате налога на дарение - если вы продаете квартиру, полученную в порядке дарения; согласие супруга (супруги) на продажу квартиры - если продаете жилье, приобретенное в период брака; копия справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (газ, свет, тепло и т. д.). Действует 1 месяц; разрешение органов опеки - если сособственниками продаваемой квартиры являются несовершеннолетние либо в ней зарегистрированы недееспособные лица.

ШАГ ВТОРОЙ Подписываем договор купли-продажи и определяем порядок денежных расчетов Согласно Гражданскому кодексу договор купли-продажи недвижимости заключается: в простой письменной форме, путем составления одного документа, который подписывают оба участника сделки; по желанию - в нотариальной форме, при которой нотариус удостоверяет личности участников сделки, подписывающих договор. Кроме того, нотариус проверяет наличие всех необходимых документов и правильность их оформления, разъясняет права и обязанности сторон.

Тариф на услуги нотариуса по составлению договора определяется в процентах от цены квартиры, указанной в договоре, и составляет порядка 1 - 2%. Наиболее удобный и надежный способ денежных расчетов - с использованием банковской ячейки. Покупатель закладывает туда оговоренную сумму, а продавец получает доступ к ячейке после оформления сделки при соблюдении определенных условий, которые указаны в договоре аренды банковской ячейки.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: для продавца важно, чтобы среди документов, необходимых для доступа к банковской ячейке, был указан только зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Если в список документов будут включены также свидетельство о госрегистрации права собственности приобретателя жилья либо нотариально заверенная копия, то у вас могут возникнуть сложности с получением денег. Потому что свидетельство выдается в одном экземпляре на руки новому собственнику квартиры, и вы окажетесь в невыгодной зависимости от покупателя. ШАГ ТРЕТИЙ Регистрируем переход права собственности Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) проводит эту процедуру в срок до одного месяца.

За регистрацию взимается госпошлина - 500 руб.

При сдаче документов на регистрацию порой выясняется, что некоторые справки просрочены, оформлены с ошибками и т. п. Избежать таких неприятностей, нервотрепки, повторного стояния в очередях можно двумя основными способами: поручить регистрацию риэлтору либо обратиться к нотариусу.

ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ Если с вами живут дети Благодаря поправкам, внесенным законами "жилищного пакета" в 2005 г., заключение сделок с квартирами, в которых проживают несовершеннолетние, упростилось: теперь в некоторых случаях не требуется получать согласие органов опеки и попечительства (ООП).

Однако во многих ситуациях одобрение ООП для сделки требуется. 1. Если в квартире зарегистрированы дети, оставшиеся без родительского попечения. Такое возможно, например, если родители уклоняются от воспитания либо тяжело больны, либо длительно отсутствуют, а также в ряде других случаев (ст. 121 Семейного кодекса РФ). Имейте в виду: согласие ООП в подобных случаях необходимо, если дети официально признаны оставшимися без попечения родителей и приняты под официальное наблюдение органа опеки. 2. Дети имеют доли в праве собственности на продаваемую квартиру.

Обычно так бывает, когда жилье приватизируется в общую собственность всех членов семьи.

Родители, будучи законными представителями детей, самостоятельно заключают сделку, выступая как от своего имени, так и от имени ребенка-сособственника. Однако для отчуждения имущества, в том числе продажи жилья, обязательно нужно получить согласие ООП.

Использованы материалы, предоставленные руководителем группы заключения договоров ННТ "Открытая Компания" Валерией КОСЕНКОВОЙ.

За последнюю неделю средняя цена квадратного метра выросла на 0,3%.

Но обратите внимание: речь идет о долларовых ценах. А доллар заметно упал. То есть налицо скорее не реальное повышение стоимости жилья, а коррекция в связи с "усушкой" американской валюты. *По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (www.irn.ru) на 1 октября. Без учета элитного жилья.

Анна ДОБРЮХА.

02.10.07