Деревянное домостроение в ближайшие годы может стать одним из самых перспективных направлений на отечественном рынке недвижимости. Инвестиционную привлекательность этому сегменту обеспечит неудовлетворенный спрос на дешевое жилье, развивать которое российские власти предлагают с помощью деревянных технологий.
За три года федеральные чиновники обещают утроить объемы деревянного домостроения.
Сегодня в России возводится около 8 млн кв. м деревянных домов в год. К 2010 году застройщики должны давать ежегодно как минимум 24 млн кв. м, то есть 30% от общего объема строящегося жилья, полагают разработчики программы «Малоэтажная Россия». По их оценкам, девелоперы, работающие на рынке деревянного домостроения, могут рассчитывать на годовой оборот в €6 млрд.
Доля деревянных новостроек на отечественном рынке недвижимости составляет сегодня 14%. «В Московском регионе этот показатель уже достиг 30% и будет в дальнейшем расти»,— полагает руководитель салона загородной недвижимости «Резиденция» компании «Инком-недвижимость» Антон Архипов. По данным управляющего директора компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, в прошлом году прирост объемов деревянного строительства составил 45%, такая же динамика прослеживается в 2007 году. Сегодня в Подмосковье строится около 20 коттеджных поселков, основным материалом в которых является дерево. Лидерами на оте чествен ном рынке деревянного домо строения эксперты называют Rodex Group, строительную корпорацию «Вымпел-инвестсервис» и канадскую группу компаний «Савацкий».
Пока строящиеся деревянные поселки ориентированы преимущественно на покупателей бизнес-класса, однако рост платежеспособности населения изменит расстановку сил на рынке.
«Интерес к деревянным домам в элитном сегменте совсем не высок, это все же прерогатива эконом-класса»,— считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. По мнению руководителя проекта «Русская усадьба» компании Penny Lane Realty Виктора Смоленского, объем деревянного до мостроения в элитном секторе не превышает 5%. А применяется оно преимущественно в форматах «ранчо», «усадьба» и «дальние дачи».
На коттеджи эконом-класса сегодня приходится свыше половины спроса, вместе с тем предложение дешевого жилья (домовладение стоимостью до $400 тыс.) не превышает 20%. «Инвесторы не спешат вкладывать средства в этот сегмент загородной недвижимости, так как в отличие от элитных коттеджных поселков, которые могут принести доходность свыше 60%, проекты эконом-класса гарантируют не более 30%»,— объясняет директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев. Тем не менее девелоперы уже готовы снижать норму своей прибыли. По словам Антона Архипова, предложение эконом-класса постепенно подтягивается за спросом, который с каждым годом будет расти в геометрической прогрессии. Сейчас потребность россиян в дешевом загородном жилье оценивается в 400-500 млн кв. м. В качестве примера успешного развития деревянного домостроения участники рынка приводят опыт Северной Америки. «На этом сформированном рынке ежегодно строится более 1 млн домов,— рассказывает глава российского представительства ГК „Савацкий” Марк Гройсман.— В России из-за неудовлетворенного спроса потенциал намного больше».
Развивать эконом-класс в сегменте загородного жилья уже решились несколько крупных девелоперов, среди которых «Открытые инвес тиции», «Велес капитал девелопмент» и уже названные Rodex Group и «Савацкий». Строительство доступного жилья будет идти преимущественно в дальнем Подмосковье и регионах России. «Из-за дороговизны подмосковной земли наиболее оптимальное расстояние для строительства деревянных поселков — 50-120 км от МКАД»,— объясняет директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко. По мнению Антона Архипова, ближе 50 км целесообразно строить либо смешанные поселки, либо исключительно каменные. Впрочем, доступное жилье может строиться и рядом с Москвой, но на менее престижных направлениях, таких как Симферопольское, Варшавское и Каширское шоссе, считает гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.
Загородный рынок в провинции, скорее всего, будет развиваться по московскому сценарию, считает Антон Архипов. Сначала девелоперы будут осваивать дорогие сегменты рынка, а потом дойдут до эконом-класса. На продвижение деревянного домостроения в регионы может уйти околопяти лет. «Россияне должны избавиться от предубеждения, что дерево — дешевый материал, и если уж платить большие деньги, то только за каменный дом»,— говорит Архипов. По его мнению, после начала бурного коттеджного строительства в столичном регионе этот психологический барьер москвичи преодолели за пять лет.
Деревянное домостроение получит в России широкое распространение после того, как загородные дома начнут приобретать для постоянного проживания, считают опрошенные B&FM участники рынка. Сегодня в деревянном домостроении активно применяется несколько технологий — строительство из оцилиндрованного бревна, клееного и профилированного бруса, а также каркасная технология.
Строительство 1 кв. м жилья по каркасной технологии стоит $500-600, метр дома из оцилиндрованного бревна обходится в $600, а из клееного бруса — в $1 тыс. По словам директора по маркетингу компании «Домострой» Елены Комовой, средняя стоимость строительства 1 кв. м из газобетона составляет $496, а из кирпича — $740. «В пользу каркасной технологии говорит возможность построить за два месяца безусадочный дом, который можно подвергать наружной и внутренней отделке, а также до страивать»,— объясняет гендиректор компании «Зодчий» Михаил Королев. По его словам, для каркасных домов строится легкий фундамент, не требующий глубокого залегания, что дает возможность экономить и строить дом зимой в тяжелых грунтовых условиях.
«Бурное развитие малоэтажного и деревянного домостроения тормозит не столько себестоимость строительства, сколько отсутствие в коттеджных поселках соответствующей инфраструктуры и высокие затраты на ее создание»,— говорит Антон Архипов. По его словам, обустройство одной сотки подмосковной земли подъездными дорогами, канализацией, электричеством, газом и водой стоит инвесторам от $3 тыс. «Чтобы получить доступное жилье, государство должно помочь бизнесу решить инфраструктурные проблемы»,— резюмирует Архипов.
Также девелоперы нуждаются в доступных стройматериалах и производственных мощностях. «Объем предлагаемого пиломатериала на отечественном рынке достаточно большой, не хватает качественного предложения поразумным це нам»,— объясняет Михаил Королев. По его словам, в этом году аномально теплая зима негативно сказалась на лесозаготовках, в результате чего цены на качественное сырье выросли более чем на 50%, и эта положительная динамика может затянуться. Марк Гройсман объясняет это недостаточным развитием рынка деревообработки: «В России легче найти незаконную рубку, нежели законную.
Этот рынок еще не налажен, не отрегулирован, поэтому не работает как полноценная индустрия».
«В последнее время растет спрос на заграничные технологии деревянного домостроения, особенно не хватает производителей клееного бруса»,— говорит Антон Архипов. Российские предприниматели, предвкушая рост рынка, запускают новые производственные мощности.
Так, компания «СИП билдинг» инвестирует $30 млн в строительство комбината по производству домов и фурнитуры из клееного бруса мощностью 1,2 тыс. домов в год. По сло вам замгендиректора «СИП билдинга» Дмитрия Глухова, завод будет построен к весне 2009 года, а окупится через четыре года.
Компания «Открытые инвестиции» намерена купить контрольный пакет акций канадского производителя каркасно-панельных домов Viceroy Homes Ltd. Амбициозные планы по застройке Подмосковья и регионов дешевыми поселками заставляют девелопера покупать готовое производство, а не налаживать новое. Тем не менее, чтобы оптимизировать расходы на логистику, «Открытым инвестициям» придется строить заводы в России. По словам Марка Гройсмана, оборудование, способное выпускать 200 каркасных домов в год, обойдется инвестору в $2 млн.
Стр.13 Марк Гройсман, глава российского представительства ГК «Савацкий» — Рентабельность и окупаемость деревянного домостроения зависят от конкретного проекта. В строительство Новых Вешек — в коммуникации, ландшафтные работы, закупку дорогих материалов и техоборудования, квалифицированную рабочую силу, в том числе канадских специа лис тов,— мы вложили столько средств, что себестоимость наших домов уже превосходит постройку кирпичных коттеджей. Построить дом в чистом поле легко. Вопрос: кто в нем будет жить, кому он там нужен? Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group — Московские специалисты с опаской относятся к выходу в регионы. Региональные рынки можно отнести к рынкам с неустойчивым, не до конца сформировавшимся спросом, сложившимся под влиянием крупных городов. Приоритеты у региональных покупателей до сих пор остаются на стороне городского многоквартирного жилья. В регионах остро стоит проблема наличия пригодных для строительства коттеджных поселков земельных участков.
Часто земля предлагается не в собственность, а в аренду, тогда как крупные застройщики с опаской относятся к таким предложениям. Большую роль на региональном коттеджном рынке играет неразвитость ипотеки, вследствие этого на рынке присутствует очень маленький процент платежеспособных покупателей.
