На московском рынке жилья наметилась тенденция к возобновлению роста цен. Однако очередной конъюнктурный всплеск вряд ли приведет к новым ценовым рекордам.
В августе цены на жилье, кажется, вышли из коматозного состояния, в котором они пребывали с начала года. Это дало риэлтерам и застройщикам повод заговорить о предпосылках для возобновления ценового роста. По наблюдениям гендиректора компании «Главмосстрой-недвижимость» Татьяны Решняк, в конце лета активность покупателей новостроек возросла примерно на 20%. Уже в сентябре ее компания намерена поднять цены и отменить действовавшие ранее скидки. Аналитики компании «Миэль» зафиксировали двухпроцентный рост цен на вторичном рынке за последние два месяца. Кроме того, по словам директора Аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислава Луцкова, за этот период примерно на 20–30% увеличилось количество квартир, за которые внесены авансы. Активизацию спроса ощутила руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Наталья Алиханова. Руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев обеспокоен тем, что продавцы вновь начали взвинчивать цены. «По этой причине, — говорит он, — сделки стали переноситься или срываться. Почти как в прошлом году, когда продавцы недвижимости приходили подписывать договор и просили доплатить им пять-десять тысяч долларов».
Стоит заметить, что в этом году многие ожидали существенного падения цен, а не их подъема. Однако этого не произошло, рынок вновь ожил. Почему? Как объясняют застройщики, на рынок вернулись те покупатели, надежды которых на обвал цен не оправдались. Г-жа Решняк из «Главмосстрой-недвижимости» утверждает, что таких клиентов около 90%. Может, оно и так, но стоит взглянуть на ситуацию под другим углом — с точки зрения соотношения спроса и предложения. Во всем мире источником пополнения предложения жилья на рынке является новое строительство, хотя немалая доля сделок, разумеется, приходится на вторичную недвижимость. Как показывают социологические опросы, россияне в большинстве своем тоже хотят жить в новых домах и пользоваться новой, современной инфраструктурой, поэтому основной спрос предъявляется на новостройки. А их катастрофически не хватает. Причин того, что новых домов строится не так много, как хотелось бы, а цены на них растут, несколько, и всем они давно известны.
Не успевают за спросомОдин из факторов, подталкивающих цены на жилье вверх, — рост цен на стройматериалы. И в последнее время он выходит на первый план. Разговоры о «ножницах» между себестоимостью строительства и ценой продаж ведутся непрерывно. Мол, прибыль застройщиков с лихвой покрывает их затраты на возведение домов. Но можно сколько угодно спорить о фантастической рентабельности строительного бизнеса и высокой марже. Однако ежегодное и болезненное увеличение себестоимости строительства, заставляющее застройщиков пересматривать цены на жилье, — это факт.
В этом легко убедиться, если изучить, например, динамику цен на цемент. Это один из ключевых компонентов строительных материалов, с ним связаны многие другие составляющие (бетон, сухие смеси и проч.), которые тоже не дешевеют. Застройщики утверждают, что в этом году цемент подорожал более чем вдвое. По данным департамента ценообразования и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, средневзвешенный рост цен на этот материал с начала года составил 106,2%, а стоимость одной тонны выросла с 3 тыс. рублей в июне до 4,4 тыс. рублей в августе.
Причина такого скачка — острая нехватка цемента. Старых цементных заводов недостаточно, чтобы удовлетворить даже существующий спрос, не говоря уже о заделах на будущее. А новые строятся крайне медленно. Пока только «Базэл-Цемент» Олега Дерипаски запустил линию в Ачинске. Остальным инвесторам что-то да мешает: проблемы с инфраструктурой, энергетическими мощностями, сырьем. Чиновники, вместо того чтобы разрубать эти гордиевы узлы, предлагают отменить импортные пошлины. С такой инициативой недавно выступили Федеральная антимонопольная служба и руководитель Росстроя Сергей Круглик. Однако многие специалисты уверены: восполнить дефицит импортной продукцией невозможно. Причина — практически полное отсутствие в европейской части России специализированных терминалов по перегрузке насыпного цемента. Российские порты в европейской части мелководные, тогда как цемент выгодно возить большими кораблями вместимостью свыше 60 тыс. тонн. По большей части такие суда мы принять не сможем.
Но даже если импортным цементом завалят все стройки, взрывного увеличения объемов строительства не случится. Помешает еще ряд стоп-факторов. Самый прискорбный из них — донельзя бюрократизированное оформление строительной документации (от года до трех лет). Кроме того, так и не решилась проблема подготовки земельных участков под застройку. Земли у нас много, но основная масса участков расположена не там, где люди хотят покупать жилье. А те, что выкраиваются, нужно зачищать от старых строений — ветхих «хрущоб», административных зданий, промзон — либо подтягивать коммуникации. С такими проблемами сталкиваются не только столичные, но и региональные застройщики.
Нужно учесть еще и вот что: раньше жилые дома, как правило, возводились без привязки к инфраструктуре, которая создавалась после завершения строительства по остаточному принципу. Характерный пример — московский район Кожухово. Городские власти за последние три года построили здесь очень много жилья, но забыли обеспечить новый микрорайон объектами социальной и транспортной инфраструктуры, а также позаботиться о его экологии. Сегодня новоселы строчат письма во все инстанции: им нечем дышать из-за сильной гари и смога, устойчивого запаха сероводорода, нет ни одной молочной кухни для новорожденных, отсутствуют почтовые отделения, банки, не открыта поликлиника, не хватает детских садов, магазинов и т. д. Все это ухудшает имидж московских властей, и они все чаще заставляют застройщиков переделывать проектную документацию, уделяя повышенное внимание инфраструктурной составляющей. Это отнимает время, выход на площадку затягивается. А тут еще решили с так называемой точечной застройкой бороться (на нее приходится немалая доля в общем объеме жилищного строительства) и строить больше социального жилья (для этого потребуются дополнительные мощности и площадки).
В совокупности все это означает, что коммерческих домов строится мало и рынок новостроек не в состоянии быстро и экономически адекватно ответить на всплески спроса. Отсюда, как это ни банально звучит, и рост цен, который автоматически проецируется на вторичный рынок.
Более того, строительные компании в ближайшее время могут сократить объемы строительства из-за трудностей с привлечением финансирования. Если кризисные явления на мировых финансовых рынках усилятся, то банки сократят объемы кредитования, ужесточат условия предоставления займов, из-за чего девелоперы рискуют столкнуться с острой нехваткой средств. «В этом случае возникнет риск незавершения заявленных проектов», — полагает старший аналитик Альфа-банка Брэди Мартин. Скорее всего, в этом случае новые проекты будут заморожены, а жилье, уже выставленное на продажу, существенно подорожает.
Вторичка притормозитВот и получается, что существенного снижения цен на новое жилье — особенно в крупных мегаполисах — в обозримом будущем не предвидится. Новостройки, как и прежде, являются ценовым локомотивом всего рынка недвижимости. Однако со временем от него могут отцепиться вагоны, которые плетутся в хвосте. То есть цены на жилье в домах советской постройки могут скорректироваться в сторону понижения. Предпосылки для этого уже имеются.
Во-первых, увеличивается объем предложения вторичного жилья. Если в прошлом году в Москве единовременно выставлялось на продажу около 30 тыс. квартир, то в апреле этого года объем предложения превысил 51 тыс. Летом он снизился примерно до 40 тыс., однако осенью выбывшие квартиры могут выплыть. Ведь они никуда не делись. Рынок стагнировал, и продавцы просто изъяли их из продажи на время летних отпусков. Сегодня, на волне слухов о предстоящем росте цен, квартиры вновь могут вернуться в листинги. «Мы ожидаем, что осенью объем предложения жилья на вторичном рынке возрастет», — прогнозирует руководитель аналитического отдела компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. К слову, объем предложения новостроек в Москве остается неизменным, а в Подмосковье даже снижается. «В Московской области объем предложений в августе сократился почти на пять процентов», — констатирует руководитель аналитической службы «МИАН — агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев.
Во-вторых, на все меньшее количество квартир советской постройки будут распространяться программы ипотечного кредитования. Сегодня в Москве банки не кредитуют сделки с квартирами, расположенными в пятиэтажных панельных домах. В Московской области купить такое жилье можно, однако потребуется справка о том, что дом не запланирован к сносу, реконструкции или капитальному ремонту с отселением жителей. По мере старения жилого фонда такие ограничения будут применяться к другим типам жилья советского образца. Короче говоря, нижний сегмент рынка недвижимости лишится стимулирующих спрос механизмов. Кстати, это может коснуться и всего рынка в целом. Если наблюдаемый сегодня кризис на мировом финансовом рынке затронет российские ипотечные банки и они столкнутся с проблемой привлечения средств под ипотеку, то им придется ужесточить условия предоставления ипотечных кредитов и, как следствие, спрос на жилье уменьшится. Сегодня, по данным риэлтеров, с помощью ипотеки совершается около 20–25% сделок.
В-третьих, возможно, в ближайшие годы все-таки будут запущены государственные жилищные программы, направленные на строительство арендного жилья. В этом случае многие предпочтут снимать квартиры в новых домах, нежели покупать их втридорога на вторичном рынке. Версия фантастическая, но все же не совсем невероятная.
Все вышесказанное свидетельствует о том, что нынешнее оживление рынка может пойти на пользу прежде всего государственным структурам. Возможно, хотя бы накануне президентских и парламентских выборов они наконец стукнут кулаком по столу и наведут порядок в отрасли. Причем ничего глобального делать не надо — достаточно создать условия для частного бизнеса (например, для инвесторов, желающих строить заводы стройматериалов, а также для застройщиков, готовых застраивать большие территории) либо взять часть хлопот на себя. Тогда у продавцов недвижимости исчезнут основания для раскручивания ценового маховика, а покупатели не будут нервно вздрагивать от малейшего движения цен на жилье.
