При реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам
России" власти страны решили использовать разумное сочетание многоэтажной,
малоэтажной и одноэтажной застройки. Тем более что преимущества малоэтажной
застройки очевидны. Это прежде всего низкие финансовые затраты и более короткие
сроки запуска заводов по производству строительных материалов, относительно
невысокая стоимость строительства, возможность использования местных
экологически безопасных, стройматериалов (сокращение расходов на
транспортировку), малые затраты на эксплуатацию и, наконец, высокая
теплоэффективность новых стройматериалов.
Воплотить планы в жизнь призван законопроект "О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Правительства РФ по вопросу малоэтажной жилищной застройки
территорий", который депутаты Государственной Думы поддержали в первом чтении на
прошедшей в этом году весенней сессии. Законопроект вносит поправки в Жилищный,
Земельный, Градостроительный кодексы РФ, в Закон о госрегистрации объектов
недвижимости и сделок с ними и в несколько других законодательных актов. Он
утверждает организационно-правовые формы кооперативов малоэтажной застройки и
устанавливает упрощенный порядок получения земельных участков. Огромную роль
должно сыграть и развитие земельной ипотеки как средства получения кредита на
создание инфраструктуры под залог земельного участка товариществом. Со стороны
государства земельной ипотекой займется Агентство ипотечного жилищного
кредитования, которому поручено разработать необходимый механизм.
Согласно законопроекту малоэтажной жилищной застройкой будут заниматься открытые
(ОК) и закрытые (ЗК) кооперативы. Высшим органом управления в зоне малоэтажной
застройки является общее собрание товариществ индивидуальных застройщиков (ТИЗ)
по аналогии с ТСЖ. ТИЗ можно регистрировать как в существующей малоэтажной зоне,
так и в формирующейся.
В открытые кооперативы будут принимать всех желающих в закрытые - граждан,
нуждающихся в государственной поддержке (очередников, местных жителей, молодые и
многодетные семьи). Их коренное отличие - в форме собственности. В открытом
кооперативе пайщик становится собственником, в закрытом - недвижимость
принадлежит кооперативу.
Предполагается, что ТИЗ само будет определять, где проложить транспортную сеть,
коммунальную инфраструктуру и какой участок кому достанется. Коммуникации же к
границам поселков станут подводиться на деньги федерального, регионального и
муниципального бюджетов.
В прошлом году Минрегионразвития РФ были отобраны 15 пилотных проектов по
строительству малоэтажного жилья на уже существующей производственной базе. В
качестве экспериментальных зон были выбраны (Ленинградская, Калужская и
Костромская области). В них планируется создать современные производственные
мощности стройиндустрии, отработать механизмы комплексного освоения и застройки
новых территорий, заменить ветхое и аварийное жилье. Кроме того, правительство
приняло постановление, предусматривающее дополнительные меры по государственной
поддержке проектов. Первое - это предоставление субсидий на полное возмещение
затрат по уплате процентов по кредитам, привлекаемым на создание инфраструктуры
поселков. Второе - субсидирование в размере 50% от полной стоимости затрат на
инфраструктуру для закрытых кооперативов.
Особое внимание будет уделяться современным технологиям и новым стройматериалам.
Например, в деревянном малоэтажном строительстве специалисты выделяют два
направления развития. Первое - это строительство домов из массивной древесины,
бревенчатых домов и домов из бруса. Второе - возведение каркасных домов по
каркасной, каркасно-панельной и объемно-модульной технологии. Стоимость 7 кв. м
деревянного дома составляет от 12 до 20 тыс. руб. (в зависимости от выбранного
конструкционного материала, уровня комплектации и площади дома). При этом
себестоимость 1 кв. м собственно деревянного комплекта (при массовых объемах
производства) составляет от 6000 руб. Это как минимум на 20-40% ниже, чем в
домах, построенных из других материалов.
Будет развиваться и строительство домов из ячеистого бетона. Технология основана
на применении ячеистых бетонов, изготовленных в заводских условиях из кварцевого
песка, извести, гипса и цемента. Стандартный дом площадью 100 кв. м собирается
на месте бригадой рабочих в течение нескольких дней. Себестоимость 1 кв. м
такого жилья в ценах 2006 года составляет порядка 6500 руб. Примерная цена
стандартного дома из ячеистого бетона площадью 110 кв. м - 720 тыс. руб.
Большой интерес вызывает и строительство домов с использованием элементов
несъемной опалубки из пеностирола. При этом стены собираются их пустотелых
пеностирольных блоков, которые стыкуются между собой и в шахматном порядке
устанавливаются на фундамент. После чего армируются и заливаются бетоном.
Все большее применение находит технология корпорации ThermaSteel International
RADVA (США) с использованием термоструктурных панелей, представляющих собой
однослойную конструкцию, состоящую из металлического каркаса и монолитно
связанного с ним внутреннего заполнения из вспененного полистирола. Каркасы
панелей выполняются из гнутых стальных профилей, для изготовления которых
применяется рулонная листовая сталь с антикоррозийным покрытием. Элементы
каркаса расположены в теле панели таким образом, что исключается возможность
образования мостиков холода при использовании панелей в качестве ограждающих
конструкций.
Все технологии требуют развития строй-индустрии малоэтажного домостроения,
инвестиции в которую оцениваются в 50 млрд. рублей. Для реализации столь
масштабного проекта необходимо отработать механизмы частно-государственного
партнерства.
