На московском рынке жилья продолжается стагнация

На московском рынке жилья продолжается стагнация. Цены на так называемые сталинки падают, элитная недвижимость «стоит на месте». Единственный сегмент рынка, который начал показывать небольшой рост – это новостройки эконом- и бизнес-классов.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за вторую неделю августа квартиры в современных панельных домах подорожали на 0,2% и достигли $4072 за кв. м, а жилье в типовых панельных зданиях на 0,1% – до $3763 за «квадрат». Для столичного рынка недвижимости эта новость может стать революционной. Если раньше о возможном росте цен говорили только риэлторы, кровно заинтересованные в своих комиссионных, то теперь заявили и независимые аналитики. То, что этот рост наблюдается именно в самом дешевом сегменте, не менее важно. По словам руководителя аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости» Алексея Кудрявцева, в настоящий момент количество предложений на рынке новостроек Москвы составляет около 300 – 330 адресов, из которых 70% – новостройки эконом- и бизнес-классов. «В июле на вторичном рынке средняя цена на московские квартиры – без учета элитного сегмента – возросла на 1,2%, составив примерно $5200 за кв. м общей площади. При этом по-прежнему основная часть предложений (63%) находится в пределах от $3000 до $5000 за кв. м», – добавляет руководитель аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Таким образом, речь идет об абсолютном большинстве московских квартир, а следовательно, даже небольшой рост цен уже можно считать важным трендом. Однако далеко не везде ситуация одинакова, у каждого района Москвы – своя судьба.

Активный запад

Самое большое количество новостроек сосредоточено на западе и юго-западе Москвы. В первую очередь это объясняется хорошей экологией, наличием свободных площадок, а также развитой транспортной инфраструктурой: здесь расположены такие важные транспортные артерии города, как Кутузовский проспект, Рублевское шоссе, Можайское шоссе, проспект Вернадского, Мичуринский проспект. «Лидером по объемам предложения на рынке новостроек традиционно стал Западный административный округ – один из самых активно застраивающихся и развивающихся в Москве. По данным московского стройкомплекса, практически 30% ежегодного ввода жилья в столице приходится именно на ЗАО», – говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. В целом, по данным МИАН, квадратный метр жилья в ЗАО сейчас стоит $4207, то есть на 0,6% меньше, чем в июне. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, в Западном округе реализуются около 30 проектов в сегменте эконом-класса и приблизительно 10 – в сегменте бизнес-класса. В частности, начинается масштабная реконструкция района Кунцево и расширение Фили-Давыдково, также активно развивается район Матвеевское. Компания «Интеко» продолжает строительство корпусов в самом крупном жилом комплексе района на Ломоносовском проспекте – «Шуваловском». На Гвардейской улице группа «Домострой» возводит 24-этажный монолитный комплекс. На Крылатской улице «Главмосстрой» сооружает ЖК «Долина грез». «Кроме того, «Спецмонтажремонт» ведет строительство монолитного жилого комплекса на Молодогвардейской улице, а «Флэт и Ко» активно строит «Кутузовский» в Резервном проезде», – напоминает Александр Козлов из «Пересвет-Девелопмент». Не уступает Западному округу в престижности, транспортной доступности, экологическим условиям и юго-запад Москвы. По данным Алексея Кудрявцева, сегодня ЮЗАО по ценовым показателям даже опережает запад: средняя стоимость квартир здесь $4627 за кв. м, то есть на $400 больше, чем на западе столицы. Причем квартиры в этом округе дешевеют медленнее: за июль их стоимость упала всего на 0,1%. В целом в ЮЗАО, по различным оценкам, строится от 10 до 15% всей жилой недвижимости эконом- и бизнес-классов Москвы. «Российская академия наук ведет строительство жилого комплекса «Академдом», в этом же округе недавно начались продажи в жилом комплексе бизнес-класса «Примавера». На данный момент у нас в разработке есть ряд проектов, находящихся в стадии завершения оформления документов, выход которых планируется в ближайшие 6 – 10 месяцев», – говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма. Кроме того, «ПИК» возводит на юго-западе столицы новый микрорайон «Теплый край», включающий в себя пять монолитных жилых домов с общей площадью квартир около 80 000 кв. м, школу, физкультурно-оздоровительный центр и два паркинга. Здесь же, неподалеку от станции метро «Профсоюзная», находится жилой комплекс «Адмирал».

Наступление с востока

Полную противоположность традиционно престижным центру, западу и юго-западу представляет собой Восточный округ столицы. Цены здесь значительно ниже, а предложение больше. Именно этот округ занимает второе место после ЗАО по объему вводимого жилья. «В Кожухове продолжается масштабное строительство, которое намечено завершить уже к концу 2007 года. К этому сроку в микрорайоне планируется построить около 1,1 млн кв. м жилья эконом-класса с сопутствующей инфраструктурой. Активная застройка началась еще в 2003 году», – рассказывает Константин Ковалев. По словам Дмитрия Таганова, лидирующая позиция ВАО объясняется именно большим количеством выставленных на продажу панельных домов эконом-класса в районе Кожухово. «Если «вырезать» из списка общего предложения новостроек в Восточном округе эти дома, а их в нем больше половины, то с оставшимися 10 – 12% общего московского объема ВАО становится рядовым районом», – говорит эксперт. При этом, по данным Алексея Кудрявцева, квадратный метр жилья в этом округе стоит в среднем $3639, а за июль подорожал на 0,2%. Еще дешевле предлагают строители жилье в Юго-Восточном округе. Главным проектом здесь можно назвать микрорайон «Волгоградский», который строит группа компаний «ПИК» на пересечении Окской улицы и Волжского бульвара. Площадь застройки микрорайона составляет 63 га, а всего за две очереди строительства здесь будет сдано более 7000 квартир. Соинвестором проекта является «МИЭЛЬ-недвижимость». В целом в этом округе стоимость жилья самая низкая в Москве – $3397 за кв. м, то есть на 65 – 70% меньше, чем в центре города. «Эти территории традиционно занимают последние позиции по объемам нового строительства, что связано с их непопулярностью среди застройщиков и жителей Москвы из-за сосредоточения здесь большого количества промышленных предприятий», – объясняет Ковалев.

Переоценка севера

На севере Москвы традиционным лидером строительства жилья является Северо-Западный округ. По данным экспертов, здесь реализуется около 35 проектов в сегменте эконом- и бизнес-классов, то есть немногим меньше, чем на западе столицы. При этом, как отмечает Алексей Кудрявцев, стоимость квадратного метра здесь значительно ниже, чем в ЗАО или ЮЗАО, составляя $3897 за кв. м. В этом округе располагается большинство объектов концерна «Крост» – жилые комплексы «Алиса», «Олимпия» и «Велтон парк». Кроме того, в СЗАО активно работает компания «ДОН-Строй», которая возводит жилой комплекс «Эльсинор» на улице Бирюзова, а также достраивает «Алые паруса». В свою очередь компания «Сити-ХХI век» в рамках программы «Строгино-ХХI век» реализует комплекс «Лазурный блюз». Район Митино интенсивно застраивает группа компаний «ПИК», предлагающая квартиры в жилом комплексе «Митинский парк», расположенном в 1,5 км от МКАД по Пятницкому шоссе. Однако СЗАО начинает терять положение единственного привлекательного округа на севере Москвы. «Отмечена тенденция строить дома повышенной комфортности в ранее недооцененных округах – СВАО и САО. Связано это с тем, что в САО много ветхих домов, которые идут под снос по программе комплексной реконструкции кварталов. Соответственно освобождаются большие площади под новую застройку», – рассказывает Константин Ковалев. Кроме того, по его словам, поскольку проводится реконструкция Ленинградского шоссе, это должно положительно повлиять на транспортную доступность округа. В результате цены тут уже выше, чем в соседнем СЗАО. По данным Алексея Кудрявцева, «квадрат» жилья стоит $3960, причем в округе реализуется около 30 проектов эконом- и бизнес-классов. Так, на территории САО находится микрорайон «Гранд-Паркъ» компании «Интеко», а также несколько проектов Capital Group: жилые комплексы «Аэробус», «Соколиное гнездо», «Поселок художников» и «Город яхт». «Что касается СВАО, то и в нем уже не редкость встретить дома бизнес-класса. Это связано с развитием инфраструктуры в округе – за последнее время здесь построено большое количество торгово-досуговых объектов, а также в наличии свободные участки под строительство в непосредственной близости от земельных зон округа», – говорит Ковалев. Округ состоит преимущественно из спальных районов и по ценам приближается скорее к своим соседям с востока, чем с запада. Средняя стоимость жилья составляет $3682 за кв. м. Традиционно наиболее престижной частью округа считается район проспекта Мира. Поэтому именно здесь строится большинство домов бизнес-класса. В частности, именно на проспекте Мира концерн «Крост» возводит комплекс «Мирный», а группа компаний «ПИК» аналогичный по классу, но пока безымянный проект. По соседству, на улице Академика Королева, расположился жилой комплекс «Седьмое небо» компании «ДОН-Строй». В целом в этом округе, по данным экспертов, реализуется около 20 различных проектов эконом- и бизнес-классов.

Пассивный юг

Наименее активно застраиваемым округом эксперты считают ЮАО. На самом юге Москвы в этом году запланирован наименьший объем строительства – всего около 5% от общего ввода жилья в столице. «Однако в среднесрочной перспективе доля ЮАО может несколько увеличиться за счет реализации программы реорганизации промзон, в рамках которой на высвобожденных территориях потенциально можно возвести около 20 млн кв. м жилья», – говорит Алексей Кудрявцев. Именно так произошло с Северным округом. В настоящий же момент Южный округ дороже только соседнего ЮВАО – средняя стоимость жилья составляет $3613 за квадратный метр. Однако уже сейчас некоторые компании реализуют здесь проекты бизнес-класса. Например, «Главмосстрой» строит жилой комплекс «Миллион алых роз», а «Инжиниринговая компания «Серебряный двор» – «Галактику» на Чертановской улице. В целом, по мнению некоторых экспертов, деление по округам со временем уступит место общему сегментированию рынка, основанному на принципе удаленности от центра. «Для домов эконом-класса застройщики выбирают площадки в отдаленных районах. Даже если такой район относится к престижному административному округу, то располагается на максимальном удалении от центра. Например, Солнцево входит в престижный Западный округ, но застроен в основном жильем эконом-класса», – говорит Дмитрий Таганов. По его словам, такие «удаленные» земли менее ценны и допускают строительство жилья при меньшей удельной себестоимости. «Средние ценовые показатели сегодня перестают быть абсолютным инструментом сравнительной оценки, так как основной тенденцией рынка недвижимости становится его сегментирование», – говорит эксперт.

28.08.07