С точки зрения мирового опыта ситуация в российской ипотеке складывается беспрецедентная. Особенно это заметно на фоне разворачивающегося в США ипотечного кризиса, связанного с тем, что заемщикам все сложнее обслуживать кредиты и перспектива кризиса неплатежей на этом рынке становится все реальнее. Статистика, приводимая Банком России, свидетельствует о том, что российская ипотека мучается не столько от кризиса неплатежей, сколько от кризиса "переплатежей". Высокий процент досрочного погашения ипотечных кредитов может быть отражением неблагоприятных процессов развития ипотечного рынка. Если заемщики будут исправно погашать 15-летние кредиты в течение 3-5 лет, то никакой инфраструктуры обращения обслуживания ипотечных займов просто не возникнет. А между тем институт ипотечных посредников (фондов, брокеров, инвестбанков) позволил бы банкам гибче управлять портфелями ипотечных займов и, в конечном счете, - активнее снижать ставки по ипотеке. В настоящее время этот стимул фактически отсутствует: механизм вторичного обращения ценных бумаг, привязанных к ипотечным обязательствам, практически не влияет на ставки банков.
Говоря об институте посредников, не стоит полагать, что речь идет о развитии системы спекуляций на ипотечном рынке. В настоящее время на вторичном ипотечном рынке доминируют специализированные организации, действующие в рамках реализации государственной политики на рынке ипотечного жилищного кредитования. В первую очередь, это АИЖК и аналогичные региональные структуры. Впрочем, обращает на себя внимание 30-кратный рост за 2006 год иностранных игроков на вторичном рынке ипотеки.
Определенное беспокойство может вызывать неравномерность развития механизмов рефинансирования ипотеки в регионах. Так, в 2005-2006 годах 90% всех операций по уступке прав (требований) были осуществлены банками 15 субъектов РФ. На территории всей остальной России развитие ипотеки происходит по самому примитивному сценарию. Соответственно, и ставки по ипотечным кредитам в этих регионах еще длительное время будут значительно превышать "евростандарты".
В целом можно констатировать наличие парадоксальной ситуации: опасность подхватить вирус "ипотечной лихорадки" из-за рубежа российскому рынку не грозит в свете специфики его развития. Вместе с тем та же "особость" российской ипотечной модели порождает не менее острые проблемы, для решения которых мировой опыт не слишком годится.
В 2005 году каждый десятый заемщик погашал ипотечный кредит досрочно
Новости по теме
Выдача ипотеки в России практически остановиласьБанкиры встревожены: суды не принимают исков на ипотечных неплательщиков
Суды прекратили принимать иски к неплательщикам по ипотеке
Процентные ставки по ипотеке могут упасть до 10-12%
ВТБ24 взялся за активную реструктуризацию ипотечных кредитов
Получить ипотечный кредит брокерам, риэлтерам и банковским работникам стало практически невозможно
