Как следует из отчета ЦБ "Об итогах кредитования в первом полугодии 2007 года", за шесть месяцев банками выдано ипотечных кредитов на сумму 203 млрд 137 млн рублей - это на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 58 млн рублей больше, чем прогнозировали в Минфине и Минэкономразвития.
Аналитики ЦБ обращают внимание на смягчение банковских условий. Так, срок кредитования увеличился до 30 лет (средняя "длина" на сегодня - 13 лет), размер первоначального взноса уменьшился до 10-20% (некоторые банки выдают кредит на полную стоимость недвижимости), а ставки ежегодно снижаются на 1,5-2% и составляют сейчас от 9,9% до 11,2% годовых по валютным кредитам и 11,5-13% по рублевым. Кроме того, в условиях жесткой конкуренции кредитные организации зачастую выдают займы клиентам без предоставления ими справки о белой зарплате либо учитывают совокупный доход семьи заемщика.
В результате упрощения процедуры отбора клиентов растет и доля так называемых "плохих долгов": так, на 1 июля текущего года задолженность по ипотечным кредитам составила 380,5 млрд рублей, а доля просроченных кредитов в банках из первой сотни достигла 3,3%.
Надо уточнить, что банки делят проблемные кредиты на просроченные и дефолтные. Критическим сроком задержки платежа, как правило, считается 60 дней. Правда, банки за каждый день просрочки начисляют пени - 0,1-0,5% от суммы просроченного платежа.
В одном из коллекторских агентств The New Times рассказали, что на дефолтные кредиты приходится около 1% всех ипотечных сделок.
Увеличение числа проблемных кредитов происходит на фоне падения цен на квартиры в Москве и Санкт-Петербурге. А поскольку на долю столицы приходится 20% ипотечного рынка РФ, а на долю Петербурга - 7%, снижение доходности вложений в недвижимость аналитики считают негативным для ипотеки фактором.
По такому же сценарию развивался ипотечный рынок в США. Первым о возможности кризиса на ипотечном рынке России по аналогии с американским заявил две недели назад председатель правления банка "ДельтаКредит" Игорь Кузин. По его словам, в погоне за клиентами некоторые российские банки стали выдавать все больше рискованных кредитов заемщикам с низкими доходами, которые изначально неспособны платить по счетам. Игорь Кузин также уверен, что ситуацию осложняет низкая по сравнению с другими кредитами маржа в ипотеке: если в ставке по потребительскому кредиту прибыль банка составляет до 40%, то по ипотеке - всего 0,5%.
Кроме того, считает топ-менеджер банка "ДельтаКредит", подпортить картину может падение цен на недвижимость. Банкир уверен, что "потребительское кредитование может переварить кризис неплатежеспособности, а для ипотеки этот кризис будет системным".
Игорь Кузин тут же объявил о прекращении практики выдачи "ДельтаКредитом" ипотечных займов без первоначального взноса.
Представители некоторых банков восприняли призыв г-на Кузина как руководство к действию. "Главный риск для ипотечного рынка - кредиты с нулевым взносом", - поддержал коллегу управляющий директор ФК "Уралсиб" Салават Хайилов.
"Правильно, продукт очень рискованный!", - заявил руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. По его оценке, в целом по стране кредиты с нулевым взносом пока не превышают 5% от общего объема ипотечных кредитов, поэтому в настоящий момент риски несущественны. "Но когда их доля увеличится до 10-15%, кризис станет возможен, - говорит он. - Именно это произошло в США, где кризис на рынке sub-prime вызвали дефолты по кредитам, выданным на 100% и более от стоимости квартиры".
Первым кредиты на полную стоимость недвижимости стал выдавать Банк Москвы. "Продукт, конечно же, рискованный. Но у нас не было ни одного дефолта, мы тщательно мониторим ситуацию, - утверждал еще пару месяцев назад замначальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. - Пока в России нет услуг страхования по кредиту, покрывающего первоначальный взнос, эти риски заложены в маржу. Когда у нас появится этот вид страхования, все разговоры по поводу ипотеки с нулевым взносом перестанут быть такими агрессивными".
Однако тот же Банк Москвы прекратил оказывать эту услугу 1 июля текущего года. Большинство других банков, выдававших ссуду на 100% стоимости жилья, также поспешили свернуть акцию.
Исключение составляет ВТБ24 - единственный банк, сохранивший в своей линейке данный продукт, причем распространивший его не только на Москву и Петербург, но и на 40 регионов своего присутствия. Член правления ВТБ24 Анатолий Печатников убежден, что "наши заемщики лучше американских". "Там люди, даже если понимают, что не могут обслуживать кредит, все равно берут его, надеясь перекредитоваться на более выгодных условиях, и доля перекредитования в США - 60%, а у нас всего 3%", - пояснил он.
"Homo soveticns не привык жить в долг, но если уж решился, и залогом выступает место его обитания, платит по кредиту исправно", - иронизирует андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов и подчеркивает, что ипотечный кредит является наименее рискованным для банка, так как обладает надежным обеспечением.
Первый зампред Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Владимир Гусев назвал заявления банкиров провокационными и добавил, что "подобные слухи распускают те, кому выгодны непомерные цены на недвижимость и высокие процентные ставки по ипотеке". Директор АИЖК Александр Семеняка тоже уверен, что "предпосылок для кризиса ипотеки в нашей стране нет".
Глава Минэкономразвития Герман Греф на пресс-конференции на Сахалине, состоявшейся 8 августа, признал, что "нельзя даже сравнивать масштабы развития ипотеки у нас и в Америке". Из чего, судя по всему, следует сделать вывод, что в МЭРТ исключают возможность системного кризиса ипотеки в России.
"Исключать кризис нельзя, но вряд ли он будет системным, скорее проблемы могут возникнуть у нескольких банков, работающих с некачественными заемщиками", - уверен и председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов.
Независимые аналитики полагают, что реальная опасность ипотечного кризиса может возникнуть лет через пять, когда 35-50% россиян смогут приобретать жилье в кредит.
Впрочем, если власти сумеют сдержать слово и снизить к 2010 году процентные ставки до 6-8%, объем невозвращенных ипотечных кредитов может достичь критической массы еще раньше.
Что ждет российских ипотечных заемщиков в ближайшее время
Новости по теме
Выдача ипотеки в России практически остановиласьБанкиры встревожены: суды не принимают исков на ипотечных неплательщиков
Получить ипотечный кредит брокерам, риэлтерам и банковским работникам стало практически невозможно
В России осталось всего 15 банков, кредитующих ипотеку
Ипотечные кредиты в России выдают только 15 банков
Ставка по ипотеке может быть снижена
