Ипотека за последние два, три года завоевали доверие многих россиян. Но специалисты говорят, что пока ситуацию с ипотечным кредитованием в России нельзя признать удовлетворительной. Что же вызывает беспокойство? В числе основной проблемы председатель комиссии Совета федерации Сергей Иванов назвал непомерно высокие ставки по ипотечным кредитам. Отметив, во многих странах мира они составляют 1,5-2%. А в России намного выше. Цитирую: «Снизить этот уровень до мирового вряд ли можно быстро. Но необходимо поставить на ближайшую перспективу задачу достичь хотя бы 7-8%». Насколько это реально? Об этом расскажут наши эксперты. Я передаю слово бизнесмену аналитику программы «ТАСС прогноз» Александру Меренкову.
От чего зависит размер ставки по ипотечному кредиту? Все очень просто. Банк привлекает деньги на рынке. Затем он выдает эти деньги заемщику в виде ипотечного кредита. Учитывая, что сегодня на рынке деньги банк привлекает либо от частных вкладчиков, либо от предприятий, либо от международных финансовых институтов, эти деньги дорогие. Соответственно, ставка кредита по ипотеке высока. Эксперты считают, что снижение ставок по ипотеке возможно в том случае, когда заработает рынок ипотечных ценных бумаг. Тогда ставки по ипотечным кредитам упадут.
Татьяна Деменюк (генеральный директор центра недвижимости): «Ипотека – это просто инструмент, помогающий человеку реализовать свою мечту – приобрести квартиру. Удорожание здесь происходит совсем не большое. Удорожание здесь на чем строится? На оценке, которая составляет 2000-3000 рублей. И на страховании жизни. Но зато человек четко знает, что его жизнь и здоровье застрахованы. Он в плане, социальном статусе начинает расти даже в своих глазах. Это не экономический показатель, это психологический показатель. Это очень важно вообще для развития общества в целом. Здесь надо смотреть, наверное, глубже. А говорить, что ипотека увеличивает стоимость квадратного метра, я считаю, что это неверное суждение».
Вячеслав Брозовский (глава Березовского областного округа): «Я считаю, что доступность сегодня ипотечных кредитов на среднем уровне. Над ней надо работать. Но, все-таки, уже тот человек, который нацелен, он может взять сейчас, когда произошла стагнация на рынке недвижимости. Поверьте мне, пойдут, а машина ипотечная уже раскачана, она уже едет, она, в любом случае, должна сработать на понижение. Они должны сработать на понижение, в части средней заработной платы по месяцу. И второй момент – ставка. Сегодня барьером является не ставка, не обслуживание кредита. Молодежь, так скажем, перспективная, то есть контингент этот, он может обслужить эту ставку? Он, к сожалению, не может на двухкомнатную квартиру с двух доходных источников набрать официальную заработную плату шестьдесят тысяч. Он не может этого еще. Вот этот барьер надо снижать до тридцати, до двадцати пяти тысяч. Если он снизится, будет еще дольше кредит, еще меньше рисков будут закладывать ипотечные агентства, а они вынуждены будут это сделать. Машина пошла, продаж больших нет. Сейчас будет ипотека прогибаться под этот рынок».
По данным опроса, почти за два года реализации нацпроекта лишь 10% россиян заметили, что ситуация в жилищной сфере изменилась в лучшую сторону. Ожидают улучшения в ближайшее время примерно через полтора, два с половиной года 11% опрошенных. Позже, не ранее чем через два с половиной, три года – 25%. Еще четверть россиян не рассчитывают на положительные изменения от проекта. Столько же затрудняются с прогнозом. Государство тоже может помочь в снижении ставок по ипотечным кредитам. У государства есть два механизма. Первый механизм – это влияние на рынок ипотечных ценных бумаг. Чем прозрачней законодательство, тем лучше регулируется рынок, тем дешевле можно привлекать деньги потому, что инвесторы верят в надежность этого рынка. И второй момент – это влияние на строительство жилья. То есть, если государство будет влиять на строительство жилья, и жилье будет более дешевое. Плюс оно будет влиять на привлечение денег с рынка через ипотечные ценные бумаги. Соответственно ставка по ипотеке упадет.
Татьяна Деменюк (генеральный директор центра недвижимости): «Ставка ведь не упадет в два раза, она не упадет в три раза. Если она понизится, понизится на 0,5-1. Это не принципиальный показатель. Это вот из той же серии показатель, как я вам уже сказала, цены падают сегодня в скрытом падении. Что значит цена квадратного метра семьдесят две тысячи рублей за квадратный метр? Что это значит? Это значит, квартира, как была дорогая, так она дорогая и осталась. Что значит ставка 10% или 9,5? Это, практически, та же ставка. Мы же не пересчитываем эти десять лет, не умножаем на 0,5. Мы же платим сегодня и сейчас. Если ставка в будущем будет меняться, так извините, можно сделать перекредитовку».
Чего же ожидать от рынка ипотечных кредитов в ближайшие два года. Во-первых, не будет падения ставок. Причина очень простая. На рынке нет дешевых денег. Второе, не будет увеличения количества, по крайней мере, сколь либо значительного, ипотечных кредитов. Почему? Все очень просто. Рост цен на недвижимость вывел стоимость квадратного метра на такой уровень, что среднестатистический гражданин купить нормальную квартиру уже не в состоянии. И он вынужден довольствоваться самым простым жильем. Что же ожидать? А ожидать можно только улучшения действующих ипотечных программ. В первую очередь за счет снижения требований к платежеспособности заемщика. То есть будет уменьшено требование к размеру заработной платы, которую заемщик должен направлять на погашение кредита. Если сегодня это пятьдесят процентов, то в ближайшее время может быть увеличено до восьмидесяти.
Александр Бабичев (вице-президент Уральской палаты недвижимости): «Снижение ставок, наверное, сильно большого тоже не стоит ждать. На сегодня показатель инфляции, наверное, не тот, который закладывается в бюджет как плановый, а фактический. Таким показателем можно считать ставку рефинансирования Центробанка. Двенадцать процентов на сегодня. И если мы видим кредиты под одиннадцать процентов рублевые, то надо понимать, что один процент убытка реального банка. Куда еще снижаться? У банков тоже довольно сложная на сегодня задача. Нужно каким-то образом преобразовать свои кредитные продукты, чтоб они были хотя бы востребованными на рынке, как минимум. Я уже не говорю о конкуренции конкурентоспособной. Поэтому в части услуг каких-то предоставления кредитов, наверное, дальше двигаться банкам уже просто некуда».
Нуждаются в улучшении жилищных условий 56% россиян. Однако лишь 1% имеет опыт ипотечного кредитования. Отмечают, что собираются взять такой кредит 17% россиян. В их числе 4% собираются это сделать в ближайшее время. И 13% в — будущем. Указывают, что ипотечный кредит не брали и брать не собираются 72% респондентов. На сегодня перед государством стоят две задачи. Задача первая – это увеличение строящегося жилья. Сегодня, по мнению экспертов, необходимо ежегодно вводить примерно сто сорок миллионов квадратных метров нового жилья. Пока это не произойдет, снижение ипотечных ставок будет приводить только к росту стоимости квадратного метра. И второй момент – это повышение качества продаваемого жилья. Опять же, по мнению экспертов, примерно 30% жилой недвижимости в России подлежит сносу или перестройке.
Вячеслав Брозовский (глава Березовского областного округа): «В Екатеринбурге очень много строек. И пошли цены вниз. Сегодня уже есть тенденция, чего пытались добиться в том числе и национальным проектом. И естественно, сначала цена пошла. Рынок строительства стал очень интересным. И в этот рынок кинулись, практически, все предпринимательские силы. И после того, когда они туда пришли со своими инвестициями, они его довели до насыщения. И сегодня рынок, практически, доведен до насыщения. Цена, я не думаю, что будет идти вниз. Но дождемся осени. Наверное, она потихоньку поползет вверх. Но, все-таки, я считаю, что мы свою функцию выполнили. То, что мы не могли сделать в предыдущие годы, нам в этом году удалось добиться. Удалось добиться большим предложением. Удалось добиться тем, что в рынке недвижимости прекратились спекуляции, элементарно. То есть люди перестали покупать жилье, чтоб оно дорожало на 50-70% через год. И появилось много предложений».
По мнению экспертов обвала цен на недвижимость до конца года не ожидается. Конечно, в следующем году есть факторы, которые могут повлиять. Например, появление иных объектов для инвестиций, изменение цен на нефть, политика государства, появление новых технологий. Тем не менее, ниже, чем в середине прошлого года цены на жилье не опустятся.
Татьяна Деменюк (генеральный директор центра недвижимости): «У нас на самом деле экономику составляет ситуация на рынке нефтяном. Аккумулируется большая финансовая составляющая в стране. Куда эти деньги девать? Их же надо куда-то девать? На фондовом рынке это уже не так интересно, потому что там тоже цены падают. А на рынке недвижимости, особенно в прошлом году, это было очень актуально и интересно. Вкладывали деньги для того, чтобы сегодня инвестиционные квартиры, я вот добавлю, они составляют примерно 20-22% от общего объема сделок. Это достаточно высокий показатель. То есть, вот эти инвестиции, они стимулируют в том числе и рост. Однако если цены на нефть начнут падать, у нас интерес к инвестициям на недвижимость пропадает. Что сегодня и происходит. Раз цены на нефть колеблются, следовательно, инвестиции перестали вкладывать в недвижимость. И цены встали».
Александр Бабичев (вице-президент Уральской палаты недвижимости): «Обвала не будет, потому как в городе на сегодня существует и довольно большой, неудовлетворенный все-таки спрос. Другое дело, что продавцы и покупатели сегодня друг напротив друга стоят и ждут, кто первый дрогнет. Покупатели ждут, пока цены начнут как-то стремительно падать; а продавцы, думая, что раз этого не было никогда, то этого не произойдет и сегодня, склонны даже немножко завышать свои цены. Вот на таком, может быть, не назовем конфликте, да, а противостоянии сегодня находятся цены. А если же все-таки вернуться к динамике, она действительно отрицательная. Цены в некоторых районах, но, обращаю внимание, в некоторых районах несколько понижаются».
На сегодня с точки зрения привлекательности вложений являются несколько направлений. Во-первых, это загородная недвижимость, коттеджи и загородные дома. Второе, это вложение в недвижимость в городах-спутниках. На сегодня их два основных. Это Березовский и Верхняя Пышма. И статистика показывает, что инвестиции в эти города уже пошли.
Александр Бабичев (вице-президент Уральской палаты недвижимости): «Некоторые екатеринбуржцы, которые не местные, приезжая сюда, уже работая здесь, хотят купить квартиру, и не могут в Екатеринбурге. Они все-таки рассматривают, в том числе и вложение денег в приобретение жилья вот в этих городах. В связи с таким вот некоторым оттоком, наверное, стоит ожидать, мы даже уже это видим по статистике, некоторого повышения цен. Однако я не думаю, что оно будет такое же, как было в Екатеринбурге. Повторение вряд ли случится. Поскольку это уже волна второго уровня, во-первых. Во-вторых, это, все-таки, не Екатеринбург, а пригород. Менее привлекательно. Но, тем не менее, цены там тоже на сегодня растут. Коттеджное строительство тоже отвлекает. Вот эти деньги уходят тоже с рынка Екатеринбурга. Почему и поддерживается все-таки; наверное, этим тоже обусловлено некоторое снижение».
Таким образом, ждать изменения ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования недвижимости в ближайшие два года не приходится. Наш прогноз. В ближайшие два года можно ждать снижения стоимости ипотечного кредита только при силовом вмешательстве государства. Возможен рост жилищного строительства на государственные деньги. Со стороны банков снизятся требования к первоначальному взносу и уровню доходов заемщиков.
