В июле цены на жилье в Новосибирске перестали расти. Цены столь высоки, что платежеспособный спрос исчерпал ресурсы для роста, полагают эксперты. Девелоперы пытаются стимулировать продажи, обещая покупателям подарки и призы.
Последние годы цены на жилье стабильно росли. В прошлом году, по оценке директора по экономике компании “Сибакадемстройнедвижимость” Павла Смелова, был отмечен самый значительный рост цен на жилье за последние пять лет. Аналогичная ситуация складывалась и с начала текущего года. По данным аналитического центра “Сибакадемстройнедвижимости”, в I квартале новостройки подорожали на 18% и стоимость 1 кв. м в среднем поднялась до 39 800 руб., цены на вторичку выросли на 19,7%, в среднем до 52 170 руб. за 1 кв. м.
По оценкам директора агентства Rid Analytics Елены Ермолаевой, по отношению к уровню декабря 2006 г. новостройки за полгода подорожали на 41%, вторичка — на 51%.
Но во II квартале рост замедлился, констатирует “Сибакадемстройнедвижимость”. На первичном рынке темпы роста снизились до 16% (до 46 000 руб. за 1 кв. м в среднем по городу), вторичка подорожала лишь на 5,7% (до 55 250 руб. за 1 кв. м). “Продавцы квартир на вторичном рынке быстрее отреагировали на снижение спроса, в то время как строители по инерции продолжали повышать цены”, — говорит аналитик “Сибакадемстройнедвижимости” Федор Голованов.
Цены встали
В июле цены встали как на первичном, так и на вторичном рынке, констатируют эксперты. По словам Голованова, по итогам июля можно говорить даже о скрытом снижении цен. Так, если в мае квартиры на вторичном рынке стоили в среднем по 55 250 руб., то в июне — 55 150 руб. за 1 кв. м.
Уменьшилось и число сделок. “Количество сделок сократилось на треть, продажи встали”, — отмечает директор агентства недвижимости “Акрополь” Зафар Умаров.
Цены на квартиры столь высоки, что покупка жилья стала роскошью для большей части трудоспособного населения, считают эксперты. “Платежеспособный спрос исчерпал ресурсы для роста, доходы населения не успевают за ростом цен на жилье”, — объясняет Ермолаева.
По данным Сибстата, по итогам первых месяцев 2007 г. средняя зарплата в Новосибирске составляла около 12 000 руб. в месяц.
Аренда дешевле ипотеки
Не спасает и ипотека, до сих пор выступавшая значимым фактором спроса. Платежи по ипотечным кредитам за небольшую квартиру составляют от 20 000 руб. в месяц и выше, что могут позволить себе не многие, отмечает специалист агентства недвижимости “Байт” Ольга Нагайцева.
Арендовать жилье снова стало выгоднее, чем покупать по ипотеке, разъясняет Умаров. Если взять небольшую типовую квартиру, то ее аренда обойдется в 15 000 руб. в месяц, а ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составят не менее 22 000-25 000 руб. Для многих потенциальных покупателей это существенная разница, замечает Умаров. По его мнению, падение продаж отчасти обусловлено оттоком именно этой категории клиентов. По его оценке, на рынок аренды ушло около половины “ипотечников”.
Александр Лубенец, вице-президент банка “Сибконтакт” (банк специализируется на выдаче ипотечных кредитов), отметил “спад по выданным кредитам в последнее время”. “В то время как банки изощряются, предлагая новые, более дешевые продукты, рост цен на квартиры сводит наши усилия на нет”, — говорит он. По словам Лубенца, с начала года из-за стремительного роста цен размер ипотечного кредита вырос на 30-50%, хотя формально ставки по ипотечным кредитам снизились на 1-2% до 11-12% годовых и даже 6-9% годовых (в валюте), поясняет банкир.
Инвестиции в жилье теряют свою привлекательность и как финансовый инструмент. Так, на вторичном рынке инвесторы, доля которых в период динамичного роста доходила до 20-30%, стремятся зафиксировать прибыль, отмечает Нагайцева. Они избавляются от ставших ненужными квартир, вкладывая средства в другие финансовые инструменты. При этом большинство из продавцов не готовы снижать цены и предпочитают мириться с увеличением сроков экспозиции.
Тем не менее если экономическая ситуация в стране будет благоприятной, то очередной всплеск спроса на недвижимость гарантирован, убежден Лубенец. Возможно, ситуация изменится уже в конце августа, когда будущие студенты, приехавшие из соседних регионов, озаботятся жилищной проблемой, надеется он.
Часы и квадратные метры в подарок
А пока строители подсчитывают масштабы снижения продаж и придумывают меры по их стимулированию.
Продажи упали примерно на 20%, говорит директор ПТК-30 Владимир Коновалов. Однако, по его словам, компания предвидела подобный сценарий и для увеличения продаж в мае запустила рекламную акцию “Купи квартиру — часы в подарок”. В соответствии с ней каждому покупателю квартиры на объектах ПТК-30 будут подарены швейцарские часы стоимостью от 15 000 до 80 000 руб. — в зависимости от цены квартиры. Эффективность акции Коновалов оценить затруднился.
А компания “Строймастер” c начала мая до конца июля разыгрывала среди потенциальных покупателей бесплатную жилплощадь, рассказал коммерческий директор фирмы Михаил Остроменский. Каждый обратившийся в компанию получал право на бесплатные квадратные метры (от 1 до 7 кв. м), если в течение месяца заключал договор купли-продажи квартиры. “В июле количество сделок увеличилось на 20% в сравнении с предшествующими”, — утверждает Остроменский.
Замдиректора по экономике и финансам инвестиционно-строительной компании “Эргоном” Александр Чиркунов считает подарки для приобретателей жилья малодейственными акциями. “Подарки не могут стимулировать спрос на жилье, — полагает Чиркунов. — Купля-продажа квартиры обычно очень крупная сделка для покупателя, поэтому на его решение могут влиять только серьезные факторы — цена квартиры и ее месторасположение”.
МАССОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ВМЕСТО ТОЧЕЧНОГО
Чтобы снять остроту жилищной проблемы, необходимо переходить от точечной застройки к комплексному освоению жилмассивов, решили новосибирские власти и определили перспективные площадки под многоэтажное строительство. Это микрорайоны “Родники”, “Береговой”, “Ключ-Камышенский”, “Плющихинский”, “Весенний”, “Стартовый-Горский”, “Тихвинский”, “Южно-Чемской” и “Акатуйский” суммарной площадью 518,1 га и общей емкостью более 4 млн кв. м жилья.
