Отечественным застройщикам и девелоперам давно уже тесно в России. Реализуя масштабные российские проекты, некоторые игроки рынка недвижимости одновременно уже в течение ряда лет осваивают не только страны СНГ, но и дальнего зарубежья. Топ-менеджмент некоторых компаний руководствуется старой житейской мудростью, не рекомендующей класть все яйца в одну корзину. Противники подобной стратегии советуют не увлекаться зарубежными проектами, поскольку внутри страны еще имеется много возможностей достойно проявить себя.
Эксперты выделяют три направления, по которым отечественным девелоперам уместно развивать инвестиционную политику за рубежом.
«Во-первых, это инвестиции в рынки стран ближнего зарубежья, процессы в которых в большинстве случаев повторяют происходящее в России. Во-вторых, инвестиции „для души” — проекты под себя и свое окружение, например, курортные и туристические. Наконец, в-третьих, их привлекают инвестиции в проекты на рынках недвижимости развитых стран»,— рассуждает гендиректор риэлтерской компании «Century21 Запад» Евгений Скоморовский.
Как правило, выход на международную орбиту начинается с освоения рынков соседних государств. В первую очередь самых крупных — Украины и Казахстана. Например, Mirax Group сейчас реализует проект многофункционального комплекса Mirax Plaza в Киеве общей площадью 204,5 тыс. кв. м. Он будет включать офисный центр площадью более 67 тыс. кв. м, жилой комплекс бизнес-класса общей площадью 52,6 кв. м и ТРЦ (34 тыс. кв. м). При этом девелопер старается быть узнаваемым. Если в Москве гордость Mirax — строящаяся башня «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити», то венцом многофункционального комплекса в столице Украины также должна стать башня высотой 172 м, в которой и разместится офисный центр.
Другие российские тяжеловесы в сфере недвижимости также предпочитают за границей осваивать уже давно знакомые сегменты. Компания «Интеко» в том же Киеве построила жилой микрорайон «Московский», а в казахской Астане — бизнес-центр «Москва». Столичный девелопер «Гиперцентр» планирует до 2010 года строительство сети гипермаркетов в Молдавии, Казахстане, на Украине и в Белоруссии.
Год назад былзаложен первый камень самого крупного ТРЦ в Казахстане площадью 80 тыс.
кв. м, который строит компания Coalco. Интересен для российских девелоперов и складской сегмент украинского рынка. «Спрос на склады там сегодня очень высок, а предложений качественных логистических комплексов почти нет»,— отмечает ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group Татьяна Скок. Поэтому, к примеру, Единая международная сеть таможенных складов намерена построить в Киевской области два крупных складских комплекса.
Правда, выход на соседние с российским рынки вовсе не означает немедленный и безоговорочный успех. «Например, у компании „Контибуд-Украина”, входящей в группу компаний „Конти”, в этом году было отозвано ранее выданное разрешение на реконструкцию и застройку микрорайона в Киеве»,— отмечает Евгений Скоморовский из «Century21 Запад». По его мнению, доходность на рынках жилья в ближнем зарубежье сопоставима с российским рынком и составляет 20-30%.
Отечественные компании в последние годы сделали ряд попыток завоевать и дальнее зарубежье. «Сегодня повышенной популярностью у наших девелоперов пользуются страны с развитой туристической инфраструктурой. Такие как Хорватия, Черногория, Болгария, Финляндия, где относительно дешевая земля и где можно найти привлекательные участки для строительства»,— считает руководитель департамента маркетинга риэлтерской компании IntermarkSavills Юлия Овчинникова. Освоение курортных территорий идет уже несколько лет.
Так, в 2001 году АФК «Система», инвестировав около $20 млн, приобрела курортный дом «Томайер» в Карловых Варах, где впоследствии открыла пансионат «Савой Вест-энд отель».
В прошлом году российский гостиничный девелопер Heliopark Group за $10 млн приобрел отель Bad Hotel zum Hirsch в Баден-Бадене.
Сейчас Mirax Group ведет переговоры о покупке за $450 млн турецкого пятизвездного отеля Sungate Port Royal. Там же, в Турции, девелопер Capital Partners планирует строительство туристического комплекса и апартаментов.
В отличие от пространств бывшего СССР, в дальнем зарубежье некоторые компании пытаются освоить не совсем свойственные им сегменты рынка недвижимости. Скажем, группа компаний МИАН некоторое время назад купила 0,5 га земли в болгарской столице Софии, на которыхк концу следующего года планирует построить офисный центр класса А площадью 25 тыс.
кв. м. Объем предполагаемых инвестиций оценивается девелопером в €50 млн. «Решение о начале бизнеса именно в сегменте офисной недвижимости было принято после изучения болгарского рынка коммерческой недвижимости, который представляется нам перспективным. Спрос на качественные офисные помещения там наблюдается как со стороны крупных местных, так и международных компаний»,— поясняет первый заместитель гендиректора компании «МИАН-девелопмент» Олег Артемов.
Mirax Group еще три года назад также вышла на не совсем привычный для нее рынок жилья.
Для этого были приобретены два участка под строительство в пригородах Парижа — Масси и Монтевран. Для их освоения была создана дочерняя компания Hermitage Immobilier, которая приступила к их застройке жилыми комплексами общей площадью 50 тыс. кв. м. «В течение пяти лет мы планируем превратить Mirax Group в одного из крупнейших девелоперов Европы,— объясняет это решение председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский.— Для российских девелоперов выход на западные рынки недвижимости — еще один способ заработать. Так, по нашему опыту, доходность девелопмента в Париже сегодня не ниже, чем в Санкт-Петербурге, а в Киеве и вовсе находится на уровне московских показателей».
Правда, некоторые аналитики оценивают показатели доходности в зарубежных проектах несколько скромнее. «Для высокоразвитых рынков Европы и США характерна более низкая доходность во всех сегментах коммерческой недвижимости, которая в среднем не превышает 6%, что делает их менее привлекательными для российских девелоперов»,— утверждает вице-президент по стратегическому развитию консалтинговой компании Blackwood Михаил Гец.
Но говорить о том, что зарубежные рынки в ближайшие годы будет осваивать большинство крупных российских компаний, все же преждевременно. Далеко не все из них рискуют выходить за пределы российской административной границы. На то есть разные причины. «Мы пока не исчерпали себя на внутрироссийских региональных рынках, активное освоение которых наша компания ведет в настоящее время,— поясняет директор по развитию инвестиционностроительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.— Выбор этой стратегии обусловлен тем, что в 20 наиболее перспективных регионах на сегодняшний день нам понятна бизнес-среда, ожидаем и предсказуем путь развития местного рынка, существует спрос со стороны населения на загородную недвижимость».
Более того, некоторые крупные игроки даже считают выход на зарубежные площадки стратегической ошибкой. «Выходить на Запад со своими собственными проектами смысла нет, поскольку максимально благоприятные возможности сложились в России, а не за границей. Российским девелоперским компаниям имеет смысл идти только по такому пути: покупать зарубежные девелоперские компании или доли в них либо участвовать с ними в совместных проектах. То есть работать в направлении получения доступа к новейшим технологиям в менеджменте и строительстве»,— делает вывод руководитель аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков.
Главный аргумент противников зарубежной экспансии понятен: сейчас в России не хватает строительных мощностей для того, чтобы построить столько жилья, сколько запланировано, скажем, в рамках национального проекта «Доступное жилье». «А ведь еще открылись перспективы в связи с зимней Олимпиадой 2014 года.
Иными словами, спрос на девелоперские услуги в России не просто стабилен, он востребован»,— убежден Луцков.
Вячеслав Ширяев, генеральный директор девелоперской компании Vesco Group — Эффективный выход на зарубежный рынок российских девелоперов возможен лишь в Восточной Европе или в странах, где существуют сильные позиции российского бизнеса, к примеру туристического,— в Турции, Египте, Таиланде. Целесообразность реализации подобных проектов в каждом случае зависит от условий, которые предоставляются компании в конкретной стране, поэтому гораздо проще выйти на развивающийся рынок дружественной страны, чем, к примеру, пытаться реализовать имиджевый проект на высококонкурентном рынке Англии, Франции или Италии.
Инвестиции в зарубежную недвижимость являются прибыльным вложением средств.
Со временем сами объекты будут только увеличиваться в цене, а их текущая доходность вполне стабильна и может составить более 30%.
Григорий Печерский, вице-президент девелоперской компании ADG Group — Российским девелоперам целесообразно реализовывать проекты за рубежом при наличии необходимых ресурсов.
К тому же существование профессиональной команды, которая способна без ущерба для основного бизнеса реализовывать проекты в других странах, позволяет расширить возможности развития компании, что в случае успеха может благоприятно отразиться как на имидже девелопера, так и на его финансовых показателях.
Опыт западных девелоперов показывает, что любая крупная компания, развиваясь, начинает осваивать другие, может, даже более рискованные, но доходные рынки. К тому же географическая диверсификация вполне целесообразна.
При этом наиболее эффективный выход на зарубежный рынок, на мой взгляд, возможен при партнерстве отечественных компаний с местными игроками. По моему мнению, при этом имеет смысл рассматривать только масштабные проекты, поскольку объем потраченных ресурсов, скорее даже не финансовых, а профессиональных, должен быть оправдан с точки зрения доходности.
Доходность зарубежных проектов зависит от страны, где планируется реализовывать проекты. Например, рынки недвижимости европейских стран со стабильной экономикой давно сложились, поэтому девелоперские проектыпоказывают доходность лишь около 10-15%.
При этом надежность инвестиций, безусловно, выше, чем в России. В то же время в развивающихся странах, например Индии, Китае или некоторых государствах Восточной Европы, доходы от девелопмента выше и могут достигать 30%.
