На российском ипотечном рынке возможно повторение американского сценария, когда большинство заемщиков оказались не в состоянии платить за квартиру.
Такие опасения высказывает ряд ипотечных банкиров. О приближающемся кризисе свидетельствуют упрощение условий кредитования и рост невозвратов.
На российском рынке кредитования может разразиться кризис, вызванный массовым невозвратом ипотечных кредитов. Такие опасения высказал Игорь Кузин, председатель правления банка "ДельтаКредит" - одного из лидеров в сфере ипотечного кредитования. В погоне за клиентами банки сегодня часто выдают рискованные кредиты, считает он. Наиболее опасно, по мнению банкира, получившее сегодня распространение кредитование без первоначального взноса.
При этом маржа, которую получают финансовые учреждения по ипотечных продуктам, намного ниже, чем по потребительским, говорит Кузин. В ставку по ипотечным кредитам банки закладывают 0,5% прибыли от ставки, а при потребительском кредитовании - до 40%.
Таким образом, Россия рискует повторить американский сценарий. Разразившийся зимой 2007 года кризис неплатежеспособности на ипотечном рынке в США был вызван тем, что в погоне за клиентами банки упрощали условия кредитования и выдавали кредиты без первоначального взноса даже людям без кредитной истории и с низкими доходами.
До 2006 года, когда цены на недвижимость были высокими, многие американцы брали кредиты, так как любые проценты можно было окупить, перепродав потом квартиру.
В 2005 году дома часто находили покупателя через несколько дней после появления на рынке и по сильно завышенной цене. К лету 2006 года предложение как на первичном, так и на вторичном рынке увеличилось, однако спрос упал.
Средняя цена квадратного метра в большинстве штатов снизилась, а процентные ставки по кредиту выросли. В результате, по оценкам экспертов, около 1,5 млн американцев оказались не в состоянии платить по кредиту, а объем непогашенной рисковой ипотеки достиг $1,3 трлн.
Россия идет по тому же пути. "Потребительское кредитование может переварить кризис неплатежеспособности, а для ипотеки этот кризис будет системным", - опасается Кузин.
Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош считает, что ситуация на рынке ипотечного кредитования в России сегодня действительно во многом напоминает то, что было несколько лет назад в США. Он тоже считает, что о надвигающемся кризисе свидетельствует широкое распространение программ с нулевым первоначальным взносом. "Требования к заемщикам минимальны, подтверждение доходов не требуют даже крупные игроки рынка", - говорит он. О своем беспокойстве, вызванном высокорисковыми кредитами, заявляет и генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов. "За тот период, пока заемщик платит кредит, рынок недвижимости может "просесть" процентов на 20%, то есть квартира, которую приобрел в кредит заемщик, может подешеветь на этот процент. Если по каким-то причинам заемщик отказывается в дальнейшем платить по кредиту, банк, реализуя ее, не окупит своих издержек", - говорит Аксенов.
Есть и еще одна причина для беспокойства. Люди, взявшие кредит без первоначального взноса, являются по сути не заемщиками, а арендаторами, которые просто платят банку ежемесячную арендную плату за квартиру. По оценке президента CreditStar Сергея Севрюгина, сегодня, если взять кредит на 30 лет на $200 тыс. на покупку двухкомнатной квартиры, то ежемесячно придется платить по кредиту примерно 1000$. А это примерно сопоставимо с тем, что придется платить за съемную двушку, говорит эксперт.
Ипотечные ставки банки снижают, тогда как арендные ставки, особенно в сегменте эконом-класса, наоборот, все время растут. Все это создает предпосылки для появления заемщиков, которым выгодней взять ипотечный кредит, чем снять квартиру в аренду.
Но в этом случае они могут в любой миг отказаться от этой квартиры, перестав выплачивать кредит.
Впрочем, не все банкиры разделяют эти пессимистические настроения.
Заместитель председателя правления Абсолют банка Олег Скворцов не видит предпосылок для критической ситуации. "Падения цен на рынке недвижимости не наблюдается, скорее, речь идет о коррекции рынка недвижимости, спрос на недвижимость не падает, уровень благосостояния растет, волатильность на фондовом рынке также не отразилась на платежеспособности населения", - говорит эксперт. Например, у его банка сегодняшняя просрочка по ипотеке составляет меньше 1% от объема портфеля, поэтому предрекать кризис преждевременно, считает банкир.
Не видит особых причин для беспокойства и первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. Никакого роста просроченной задолженности по ипотеке его кредитное учреждение не наблюдает.
Опасная ситуация могла бы возникнуть, если бы резко ухудшилась экономическая ситуация в стране и тогда заемщики не смогли бы выполнить свои обязательства. Но в настоящее время оснований для резкого, обвального ухудшения экономической ситуации эксперт не видит. С ним согласен и заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. По его словам, сегодня практически все игроки рынка придерживаются строгой кредитной политики в отношении заемщиков. "Но даже если начнутся дефолты, то максимум к чему это приведет - это к увеличению единичных случаев возникновения просроченной задолженности, - считает банкир. - С учетом достаточно небольших объемов ипотечного рынка России, системный кризис просто невозможен".
Однако если ипотека станет более массовым явлением или цены на недвижимость продолжат сползать вниз, в рядах пессимистов может быть существенное пополнение.
