Предварительный договор или вексельная схема

Как выясняется, сейчас появились еще более рискованные схемы приобретения квартир в строящихся домах, например предварительный договор или вексельная схема, которые дают частному инвестору еще меньше прав, чем раньше. Аналитический отчет по результатам опроса "Проблемы и перспективы реализации национального проекта "Доступное жилье" наглядно продемонстрировал, что существует целый ряд определенных проблем, которые осложняют реализацию нацпроекта в области улучшения жилищных условий россиян.

Законопослушные

Большинство респондентов сошлись во мнении, что доля квартир, продающихся в соответствии с новым законом, весьма незначительна. Многие строительные компании, не выполнившие обещаний дольщикам, сами оказались обманутыми в результате произвола чиновников, энергетиков и производителей стройматериалов, резко изменивших правила игры по ходу строительства. Закон осложнил работу застройщиков, слабо учитывая их интересы, практически защищая лишь потребителя. Поэтому схемы, учитывающие интересы застройщика, которые изобретаются, чтобы строить жилье в обход названного закона, еще более опасны для потребителя, чем нормы, существовавшие до его принятия.

До 1 апреля 2005 г., т. е. до момента вступления в силу закона, во многих городах Москвы, Подмосковья и других регионов России было построено большое количество жилья, которое россияне смогли приобрести на стадии строительства со значительными скидками. В целом система работала. Что было плохо, так это то, что в Московской области, как и в других регионах, не было системы учетной регистрации инвестиционных контрактов, которые заключались с гражданами. Поэтому нечистые на руку застройщики могли совершать двойные или тройные продажи. Целесообразно было бы отрегулировать эту ситуацию с учетом зарубежного опыта: застройщик может продавать 30% площадей до того момента, пока он не завершил работы при нулевом цикле. Следующие 30% - до того момента, когда закончится монтаж коробки, и т. д.

На вопрос "Повлияет ли наличие обходных схем на появление обманутых граждан, участвующих в приобретении вновь строящегося жилья в массовом масштабе?" 77% опрошенных считают, что наличие обходных схем в будущем может спровоцировать появление еще одной волны обманутых граждан.

Безопасность

"Каким образом можно решить проблему безопасности привлечения денег граждан в жилищное строительство?" Мнения разделились, но тенденция прослеживается довольно ясно.

Представители банковского сообщества предлагают не допускать финансирование жилищного строительства за счет средств, привлеченных непосредственно от конечных потребителей. По их мнению, финансировать строительство должны финансовые институты, имеющие возможность контролировать строительство и целевое расходование средств. А средства клиентов должны размещаться на целевые вклады в банках. Руководители риэлторских компаний считают необходимым проводить просветительскую работу среди граждан, направленную на то, чтобы люди лучше разбирались во всех вопросах, касающихся приобретения жилья, а также объективно информировать граждан о ценах и рисках, связанных с приобретением жилья в новостройках.

Давно известно, что даже у параноиков бывают враги. В чем заключаются реальные проблемы, которые могут помешать правительству выполнить поставленную задачу строить к 2010 г. по 130 млн кв. м жилья? Что нужно сделать, чтобы эти планы претворились в жизнь?

Мнения разделились: организовать эффективную борьбу с коррупцией при выделении земельных участков, при получении разрешения на строительство, при подключении к инженерным сетям; обеспечить финансовые потоки в строительный сектор; легализовать серые схемы продаж; автоматизировать бизнес-процессы в строительной отрасли и повысить прозрачность денежных потоков; создать государственный фонд по финансированию межевания земель, подготовки территории к массовой застройке (дороги, инфраструктура), градпланов; обеспечить стройкомплекс материалами отечественного производства; подготовить профессиональные кадры в строительной отрасли.

На 1-м месте по степени значимости в увеличении темпов строительства обозначена проблема борьбы с коррупцией. Как победить это извечное зло? Участниками опроса предложены следующие варианты ответов: ужесточить контроль за чиновниками со стороны правоохранительных органов, а последним платить хорошую зарплату, чтобы избежать коррупции в силовых структурах; обеспечить открытость информации и проводить только открытые аукционы; в России должны появиться политические лидеры, которые будут способны решить проблему коррупции в стране.

Наш паровоз

Один из вопросов, заданный респондентам, - "Может ли своевременная жилищная политика государства стимулировать экономику и ее развитие таким образом, чтобы она не зависела от экспорта природных ресурсов, т. е. может ли в России строительство стать одним из локомотивов экономики? Что необходимо предпринять?". Большинство респондентов - 76% - считают, что при грамотной политике государства строительная отрасль смогла бы помочь России преодолеть "нефтяное проклятие", поскольку любое строительство сопровождается созданием новых производств и, соответственно, рабочих мест. Необходимо возобновить и придать новый импульс проектным организациям, увеличить финансирование госзаказов.

Ипотека и налоги

Что думают респонденты по поводу подоходного налога с продавцов квартир, владеющих квартирой менее трех лет? Большинство - 62% - считают, что отмена этого налога будет оправданна. Покупая квартиру за счет собственных средств, граждане уже заплатили подоходный налог, который у них удерживают из заработной платы. Если же квартира была в свое время "дана" государством, а потом бесплатно приватизирована, то она является частичной компенсацией того, что советская власть недоплачивала трудящимся. В обоих случаях, рассуждая по справедливости, возникает двойное налогообложение, что не является признаком законодательства цивилизованной страны. Отмена этого налога позволит увеличить прозрачность взаиморасчетов и уменьшить криминал на рынке жилья.

Кстати сказать, свобода договора позволяет указывать в нем любую стоимость квартиры, и продавцы при желании избегают уплаты налога путем занижения ее официальной стоимости. Поэтому экономически оставлять этот налог и в дальнейшем просто бессмысленно. Особенно несправедливым этот налог считают владельцы недавно приватизированной квартиры, которые, как правило, длительное время проживали в ней до приватизации и оплачивали все услуги, а также те, кто вступил в наследство и также уже заплатил все налоги.

За установление повышенного налога на владение второй или третьей квартирой высказались 37% респондентов. Большинство же опрошенных считают, что эта мера носит скорее популистский характер и никаких дополнительных средств в виде поступлений в бюджет ожидать не стоит. Введение налога в настоящий момент не имеет смысла, так как существует множество путей для обхода данной нормы. Нет четко структурированной системы определения собственника и принадлежащей ему недвижимости. К этому вопросу, возможно, следует вернуться только после создания единого кадастра (возможность идентификации собственников и их собственности по всей стране). Может быть, имеет смысл ввести "налог на роскошь", считают некоторые участники опроса.

В любом случае необходимо установить дифференцированную шкалу налогообложения. И установить так, чтобы она зависела не от количества квартир, а от количества квадратных метров. Или же вводить налог не на количество квартир, а на их суммарную рыночную стоимость. А может быть, следует ввести повышенную ставку на превышение метража жилой площади на члена семьи, но метраж должен рассчитываться не исходя из минимальных социальных норм, а из современных норм комфортного жилья (например, 50 кв. м общей площади на одного проживающего члена семьи, включая арендаторов).

В планах правительства России к 2010 г. - выдавать по 1 млн ипотечных кредитов в год. Что делать, чтобы эти планы претворились в жизнь? И вот рекомендации респондентов: вкладывать деньги стабилизационного фонда не в развитие чужой экономики, а в строительство современной конкурентоспособной и мощной державы, в свое население, организовывать справедливое использование сверхприбылей от экспорта энергоносителей для повышения качества жизни населения; создать средний класс, который является основным покупателем недвижимости в кредит; создать механизм обеспечения российских банков ресурсами, доступными для выдачи ипотечных кредитов на длительный срок; строить достаточное количество жилья. Только при адекватном предложении жилых площадей можно говорить о массовости ипотеки в долгосрочной перспективе. Недостаток предложения на рынке рождает дефицит, что автоматически ведет к повышению цен и делает невозможным приобретение квартиры даже с помощью кредитных средств; повысить платежеспособность населения. Приблизиться к европейскому уровню по оплате труда. Нужно, чтобы платежеспособность граждан позволяла брать нормальные и безопасные с точки зрения банковского бизнеса кредиты с первоначальным взносом 20-30%, для этого у людей должны быть деньги и накопления; создать большое количество рабочих мест с уровнем дохода, позволяющим получить ипотечный кредит. Понизить уровень инфляции и ставку рефинансирования.

Еще один важный момент. "Стоит ли государству брать на себя обязанность по субсидированию процентной ставки по ипотечным кредитам?" - таким был следующий вопрос, заданный респондентам. Ответы "да" и "нет" разделились точно поровну. Особенно категорично возражают против субсидирования ипотечной ставки представители банковского сообщества. Они приводят следующие доводы: обязательства государства ограничиваются "бюджетным голодом". А сроки ипотечного кредитования - от 10 до 40 лет. Гарантий о выполнении государством таких обязательств не даст никто. Следовательно, риски банка в этом случае не уменьшаться и процентная ставка не снизится; на дефицитном рынке это приведет только к взрывному росту цен и перераспределению бюджетных средств в пользу спекулянтов недвижимостью. Такие программы возможны только для определенных категорий госслужащих, исполняющих общественно значимые функции (учителя, врачи, военные); в обозримом будущем в России будет сохраняться дефицит предложения на рынке недвижимости, соответственно, субсидирование процентной ставки приведет только к росту цен и увеличению спекулятивной составляющей рынка.

Тем не менее подобные действия уже кое-где воплощены в жизнь. Например, в Татарстане и Кемерове ипотечные кредиты можно взять под 7% годовых в рублях (недостающие деньги банкам компенсируют местные бюджеты). На федеральном уровне аналогичные программы существуют, в частности, в Германии и Венгрии.

Что же мешает развитию ипотеки в России? Во-первых, по мнению опрошенных специалистов, все средства российской банковской системы сопоставимы с объемом средств одного среднего австрийского банка. Просто у российских банков нет длинных денег. В пенсионных фондах их тоже пока нет. Затем, по данным различных социологических опросов, у 65% населения отсутствуют накопления. При низких доходах и высокой инфляции у большинства российских граждан нет возможности быть полноправным участником рынка ипотеки.

Политика

Помимо вопросов, касающихся экономических факторов, влияющих на реализацию национального проекта "Доступное жилье", респондентам было предложено оценить существующие политические риски для рынка недвижимости и ипотеки. Где же основные подводные камни? Вот наиболее частые ответы: сужение политических свобод и отсутствие у общества возможности влиять на власть через выборы. Подконтрольность бизнеса власти; большое влияние на динамику ценообразования на рынке недвижимости оказывают выступления высших должностных лиц страны и публикации в прессе. На протяжении многих лет периодически публикуются статьи и комментарии чиновников о понижении цен на недвижимость, что вызывает стагнацию рынка с последующим всплеском роста цен, связанным с реализацией отложенного спроса; большой процент коррумпированности чиновников связан со строительным сектором. И, как следствие, огромные суммы взяток делают проблемным процесс привлечения денег на строительство от банков и других финансовых институтов. Строительные компании вынуждены привлекать денежные средства граждан, а это, соответственно, влечет за собой большие риски для обеих сторон.

Главные проблемы

Вот в чем, по мнению экспертов, заключаются основные проблемы, которые существенно тормозят реализацию национального проекта "Доступное жилье": проект был изначально ориентирован на увеличение спроса, а не на увеличение предложения. Для увеличения количества предложений на рынке жилья нужно увеличение экономической активности. Одним словом, "народу надо дать удочку, а не рыбу раздавать"; нельзя было стимулировать спрос при недостатке предложения; предвыборный характер национальных проектов не позволил им стать базой социально-экономической модернизации, что привело к отсутствию консенсуса по перспективам проекта как в элите, так и в массовом общественном мнении. Одновременно национальные проекты повысили ожидания социального иждивенчества у большинства населения; все три ветви власти - законодательная, исполнительная и судебная - ни морально, ни технически не готовы к таким масштабным проектам, как "Доступное жилье".

Подводя итоги, можно выделить три ключевых момента, которые помогут решить жилищные проблемы россиян: ежегодно вводить в эксплуатацию 1 кв. м жилья на душу населения в России (как, например, в Китае и Казахстане); чтобы ипотека была массовой, необходим баланс между стоимостью 1 кв. м и доходами граждан, т. е. ежемесячный совокупный доход среднестатистической российской семьи должен быть приблизительно равен стоимости 1 кв. м жилья экономкласса в регионе. Например, для увеличения темпов развития ипотеки в столице среднемесячный доход московской семьи должен быть от $3000-4000. Примерно столько сейчас стоит 1 кв. м в Москве; чтобы законы и подзаконные акты выполнялись, необходимо ужесточить ответственность за свои действия чиновников и депутатов на всех уровнях законодательной, исполнительной и судебной власти. Возможно, чтобы повысить уровень компетенции и ответственности депутатов за принятые ими законы, следует ввести обязательное присвоение закону помимо номера фамилии депутата, который был инициатором его принятия (такая традиция существует, например, в англосаксонском праве). Только повысив ответственность законодателей за результаты их деятельности, следует ужесточать ответственность за несоблюдение законов гражданами или же представителями бизнес-сообщества. Только в этом случае в России удастся забыть известное изречение о том, что "суровость российских законов смягчается необязательностью их исполнения". Автор - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, президент группы компаний "Лаурел". Статья написана специально для "Ведомостей". Материалы рубрики "Точка зрения" не обязательно совпадают с позицией редакции.

17.07.07