Существенных изменений на московском рынке жилой недвижимости не произойдет до конца года

Те, кто уже сейчас предсказывает возобновление роста цен в сентябре-октябре, в первую очередь ссылаются на сезонность рынка недвижимости, значительное влияние на который оказывает летнее снижение деловой активности. Правда, насколько именно вырастут цены, не рискнул спрогнозировать ни один из опрошенных B&FM аналитиков. "Осенью цены на жилую недвижимость, скорее всего, вновь начнут расти. Впрочем, в некоторых сегментах оживление заметно уже сейчас. Основными факторами роста, помимо благоприятного тренда в развитии отечественной экономики, будет выход на рынок отложенного спроса и сезонная активизация рынка недвижимости", - говорит директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков. "Незначительный осенний рост цен на городскую недвижимость будет обусловлен увеличением спроса на жилье. В последнее время на московском рынке существует тенденция снижения количества вводимых объектов. Соответственно, этот фактор ограничивает предложение",- полагает директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Лана Волохина.

Однако далеко не все участники рынка дают подобные прогнозы. "Говорить о росте цен в начале осени, как мне кажется, рановато. Скорее всего, стагнация продлится как минимум до середины осени текущего года. Хотя и здесь есть элементы непредсказуемости: осенние выборы Госдумы нового созыва и весенние президентские выборы. Как правило, накануне столь масштабных событий рынок "останавливается" в ожидании возможной смены политического курса", - считает ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group Дмитрий Иванченко. "Наблюдаемая сейчас корректировка цен может пролиться не два-три месяца, как ожидалось ранее, а до конца года. Осень традиционно оживляет рынок недвижимости, но в этом году не принесет перелома сложившейся тенденции: например, старые панельные и кирпичные дома в периферийных районах Москвы продолжат медленно, но все же дешеветь",- уверен руководитель аналитической службы компании "МИАН - агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев. При этом абсолютно все игроки рынка жилой недвижимости не считают нынешние цены искусственно завышенными. "Справедливая цена на недвижимость - цена, продиктованная рынком. Ни один застройщик не будет продавать недвижимость ниже рыночной цены",- убежден президент строительной компании "СУИхолдинг" Виктор Карпенко. По мнению Владислава Луцкова, сегодня стоимость жилья такова, какой она и должна быть с объективной точки зрения: "Цена справедлива и определяется соотношением спроса и предложения, то есть факторами, неподвластными директивному влиянию. К тому же если люди покупают жилье, причем большинство приобретений идет за счет собственных, а не заемных средств, то нынешние цены им по силам". Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела компании "Инком- недвижимость", считает, что у каждого участника рынка свое мнение относительно справедливой цены жилых площадей: "Правильнее оперировать понятием "нормальной цены", которая определяется балансом спроса и предложения. В 2005-2006 годах на рынке столичной жилой недвижимости явно доминировал спрос, что привело к существенному завышению цен. Сейчас рынок возвращается в спокойное состояние, мы являемся свидетелями нормализации цен, в первую очередь в сегменте городской недвижимости эконом-класса. По нашим оценкам, этот период завершится к осени 2007 года и дальше рынок продолжит развиваться по своим обычным законам".

При этом себестоимость квадратного метра жилья практически во всех сегментах сегодня нельзя назвать заоблачной. Даже несмотря на то, что на нее, как и все последние годы, влияют десятки факторов. Практически каждый из них в отдельности также со временем становится дороже в цене. Но сейчас, по оценкам участников рынка, себестоимость метра составляет в среднем около $1 тыс. "В первую очередь в себестоимость входят затраты на материалы и заработную плату, на которые приходится основная масса расходов во всех сегментах жилой недвижимости. Сюда также можно отнести оформление проектной или архитектурной документации", - говорит Лана Волохина. "Первая составляющая себестоимости - цена выкупа права аренды на земельный участок или стоимость инвестиционного контракта с распределением долей между городом и инвестором. По инвестиционному контракту инвестор должен отдать, в зависимости от местоположения участка, от 30% до 50% площадей городу, либо, по принятой в настоящие время схеме, рассчитаться с городом денежными средствами. Соответственно, это отражается на стоимости квадратного метра",- поясняет Алексей Кудрявцев. Вторая составляющая цены квадратного метра, по словам Кудрявцева,- строительно-монтажные работы, сдача объектов в эксплуатацию, заключение всех договоров с энерго-снабжающими организациями, которые тоже берут свою долю на развитие инженерных сетей. Стоит добавить к этому тарифы на энергию и цены на стройматериалы, которые постоянно растут. К примеру, по данным аналитического центра IRN.ru, с начала года стоимость цемента выросла на 15-20%. Однако на цене квартир это пока не отразилось. Дело в том, что при ежегодном увеличении себестоимости квартир примерно на 30%, столичное жилье только в 2006 году подорожало вдвое. По мнению аналитиков IRN.ru, практически все объекты жилой недвижимости Москвы при подобной ситуации по-прежнему обладают большим запасом рентабельности.

Увеличивают стоимость жилья и различные согласования, число которых может доходить до двухсот. Правда, далеко не все из них оплачиваются "вбелую". На минувшей неделе спикер Совета Федерации Сергей Миронов заявил, что до 40% отпускной цены любой новой квартиры в Москве или Санкт-Петербурге составляют накладные расходы в виде взяток различным чиновникам за получение разрешения на строительство. Причем размеры взяток впечатляют. На днях в Подмосковье правоохранительными органами с поличным был задержан глава администрации одного из сельских округов, который получил взятку $200 тыс. от исполнительного директора одной из строительных фирм за обещание выдать разрешительную документацию на строительство многоэтажного жилого дома.

Не кажутся чересчур большими даже показатели себестоимости элитного московского жилья. Например, по данным майского исследования английской инвестиционной компании Shore Capital Stockbrokers, средние расходы компании RGI International на возведение квадратного метра жилья класса de luxe в Хилковом переулке составили $2800. Тогда как стартовая продажная цена была определена застройщиком в $29 тыс. за 1 кв.м. Но и этот факт эксперты по недвижимости называют вполне рыночным. "Каждый из застройщиков или девелоперов ведет собственную ценовую политику. Соответственно, ценообразование зависит не от сегмента недвижимости, а от экономики самого застройщика", - объясняет этот факт Дмитрий Иванченко.

Несколько снизить цены в обозримом будущем может только ввод новых больших объемов жилья. По крайней мере, в этом сегодня уверены правительственные чиновники. Правда, учитывая фактический провал первой стадии нацпроекта "Доступное жилье", говорить о влиянии новых планов правительства РФ на рынок недвижимости преждевременно. Не верят в это и эксперты по недвижимости. "Все грандиозные планы, что имеются на сегодняшний день, в случае их полной реализации в лучшем случае только стабилизируют цены. Причин тому несколько: во-первых, имеющиеся в наличии строительные мощности, которые уже сейчас работают на пределе, не позволят одновременно реализовать все задуманные проекты, а во-вторых, платежеспособный спрос на рынке жилой недвижимости имеет существенный потенциал", - считает Владислав Луцков.

Кроме того, на взгляд экспертов, некоторому снижению цен в будущем может способствовать использование более дешевых технологий строительства. Однако это лишь снизит себестоимость жилья, но вряд ли заставит застройщиков и риэлтеров отказаться от сверхприбылей.

Какие факторы сегодня влияют на стоимость московской жилой недвижимости Виктор Козлов, коммерческий директор девелоперской компании "Авгур эстейт": - Стоимость недвижимости - величина комплексная. Например, кроме себестоимости самого строительства в цену недвижимости для покупателя также включена доля города, которую московские девелоперы в обязательном порядке отчисляют в бюджет Москвы за использование существующей в городе социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, а также для дальнейшего развития города. Доля города в инвестиционно-строительных контрактах может доходить до 50% от площадей в денежном выражении. Ее размер в коммерческих проектах определяется индивидуально. Здесь одним из главных критериев оценки размера выплат городу является степень удаленности места будущего строительства от центра города. Чем ближе объект будет построен к центру города, тем выше сумма отчислений в городской бюджет и, соответственно, выше продажная стоимость 1 кв.м жилья в столице.

Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood: - В начале осени мы ожидаем некоторый рост цен на жилье, который будет связан главным образом с сезонным повышением покупательской активности. Однако это не окажет кардинального влияния на ситуацию на рынке жилья в целом. Значительный рост цен может быть вызван такими факторами как планируемое увеличение доли социального жилья, а также возможное изменение правового поля, которое может быть спровоцировано принятием предложенных Министерством регионального развития поправок к небезызвестному закону о долевом строительстве. Суть предлагаемых поправок состоит в очередном изменении схемы финансирования долевого строительства. По предлагаемой схеме частные лица будут участвовать в строительстве путем внесения депозита на счет в банке, финансирующем возведение объекта. В случае принятия указанных поправок схема финансирования строительства усложнится и затраты застройщика возрастут, что неминуемо вызовет увеличение цен на первичном рынке жилья.

Предпосылок для снижения цен на московскую жилую недвижимость на данный момент нет. Повлиять на падение цены может массовое строительство жилых объектов, что в условиях дефицита земельных участков в столице в настоящее время невозможно. Однако подобные проекты уже заявлены на территории Московской области, но они пока находятся на самых начальных стадиях и на рынок жилья влияния не оказывают.

10.07.07