После того как Сочи был объявлен столицей зимней Олимпиады-2014, в городе ожидается строительный бум. Между тем многие московские девелоперы уже начали застраивать город-курорт, и сейчас там практически не осталось свободных участков. Член совета директоров девелоперской компании MR Group Виктор Микитей рассказал корреспонденту B&FM Илье Минову о проектах своей компании.
B&FM: MR Group реализует в Сочи два крупных проекта: эксклюзивный жилой комплекс «Королевский парк» площадью 45 тыс. кв. м и многофункциональный курортный комплекс «Актер гэлакси» общей площадью свыше 150 тыс. кв. м. Компания пришла в Сочи по конъюнктурным соображениям? ВИКТОР МИКИТЕЙ: Наш выход на рынок черноморской недвижимости в Сочи не связан с проведением Олимпиады.
Так сложились обстоятельства, что был успешно подобран и приобретен земельный участок. Администрация города обеспечивает равные возможности для краевых и московских застройщиков. Серьезная проблема Сочи в том, что практически не осталось свободных участков для строительства, которые принадлежали бы муниципалитету. Большинство пригодных для строительства земель находится в распоряжении юридических лиц на правах долгосрочной аренды. Сочи чрезвычайно перспективен для наращивания объемов строительных работ. Доходность объектов строительства сопоставима с Москвой. В курортном городе большой спрос на жилье высокого класса, который может быть удовлетворен не ранее чем через три-четыре года активного ввода новых жилых домов. По моей оценке, сегодня из общего числа реализуемых проектов по строительству жилья большая часть, до 70%, приходится на квартиры премиум-класса в ценовом диапазоне от $4 тыс. до $7 тыс. за 1 кв. м, а на эконом-класс— лишь 30% строящихся домов.
B&FM: По некоторым оценкам, в Сочи огромный дефицит качественных торговых площадей. Планируете ли вы развивать это направление? ВМ: Мы способны строить объекты коммерческой недвижимости в Сочи без привлечения сторонних инвесторов, но до сих пор не рассматривали такую возможность, поскольку большие торговые центры в Сочи оставались невостребованными со стороны потенциальных арендаторов. Дело в том, что крупные российские операторы розничных сетей пока не заходили на сочинский рынок в качестве якорных арендаторов, а строить торговые площади под локальных арендаторов крайне нерентабельно. Крупных московских ритейлеров сдерживал сезонный характер курорта: полгода торговля активна, а полгода— в ожидании активной торговли. Хотя теперь, после того как принято решение о проведении в Сочи Олимпиады-2014, все может измениться.
B&FM: Какие структуры входят в группу компаний MR Group? ВМ: Проектированием объектов строительства занимается компания «Технология», функции генподрядчика выполняет «Реал-строй». Компания «Технический заказчик» занимается подготовкой и согласованием всей документации, необходимой для реализации инвестиционно-строительных проектов MR Group. В настоящее время эти бизнес-единицы ориентированы также на выполнение внешних заказов.
Мы переходим к аутсортингу при реализации своих проектов, особенно в вопросах проектирования и ведения строительства. Вопросы, связанные с подготовкой и согласованием всего пакета документов, необходимых для строительства, MR Group решает силами своей компании. Это принципиальное решение совета директоров группы компаний.
B&FM: Как MR Group достаются земельные участки под застройку? ВМ: Мы приобретаем их на вторичном рынке.
B&FM: Сейчас общий объем реализуемых компанией проектов превышает 1 млн кв. м.
Не планируете наращивать портфель? ВМ: В течение трех-четырех лет мы планируем увеличить число инвестиционно-строительных проектов общей площадью до 2-3 млн кв. м. Участки, которые привлечены к реализации проектов на основе долгосрочной аренды, позволят осуществить эти планы. Общая сумма инвестиций должна достичь $5-6 млрд. Разумеется, этот объем инвестиций компания сумеет освоить с привлечением соинвесторов.
B&FM: Какие наиболее значимые проекты появятся в ближайшее время в портфеле компании? ВМ: Сейчас рассматривается возможность строительства бизнес-парка на востоке Центрального округа Москвы (в районе метро «Бауманская».— B&FM). Eго проектная площадь составляет 250 тыс. кв. м.
В бизнес-парке помимо офисных, гостиничных и жилых площадей будут представлены складские помещения. Этот проект интересен тем, что он станет якорным объектом, вокруг которого будет формироваться новый деловой квартал.
Сейчас проект находится на стадии согласования архитектурной и функциональной концепций. Второй значимый проект— строительство многофункционального комплекса на юго-западе Москвы площадью более 200 тыс. кв. м (в районе Нахимовского проспекта.— B&FM).
B&FM: Достоверны ли утверждения некоторых участников рынка о том, что MR Group подконтрольна бывшему вице-президенту ЛУКОЙЛа Ралифу Сафину? ВМ: Наша компания является самодостаточной и самостоятельной структурой, топ-менеджеры которой являются совладельцами бизнеса.
B&FM: В таком случае кто является конечным бенефициаром компании? ВМ: MR Group принадлежит топ-менеджерам. Каждый имеет свою долю. Основатель MR Group Роман Тимохин подошел к бизнесу таким образом, чтобы взаимоотношения менеджмента строились не по принципу вертикали «начальник—подчиненный», а по принципу работы команды единомышленников — совладельцев бизнеса.
Работа в таком формате максимально эффективна: каждый совладелец нацелен на успех реализации того или иного проекта и получение максимального дохода.
