Ипотечная лихорадка, охватившая московский рынок жилья, может быстро закончиться. Если к осени цены на столичную недвижимость снова не поползут вверх, то банкам придется серьезно пересмотреть свою кредитную политику. А значит, приобрести квартиру по ипотеке станет сложнее. Насколько — это уже другой вопрос.
Затянувшаяся стагнация на рынке московской жилой недвижимости начинает «аукаться» в смежных сегментах. Первыми занервничали банкиры, занимающиеся ипотечным кредитованием. В прошлом году объем выданных займов на покупку жилья увеличился в два раза, а банки, столкнувшиеся с жесткой конкуренцией, стремились выдать как можно больше кредитов. Для этого в ход шли самые разные ухищрения — от отмены первоначального взноса до выдачи кредитов в нетрадиционных валютах (например, в швейцарских франках), — сопровождаемые мощной PR-кампанией в СМИ. Цены на жилье росли дикими темпами, что позволяло кредиторам особенно не задумываться о ликвидности той недвижимости, под залог которой выдаются кредиты, — растущий рынок «прощал» любые смелые и рискованные шаги. Но сегодня ситуация изменилась. Средняя цена квадратного метра в столице на середину июня составила 4 090 долларов, что почти на 100 долларов ниже, чем в декабре 2006-го. Но главное, общий тренд в сторону понижения по-прежнему сохраняется. По оценкам, в среднем столичное жилье дешевеет на 0,8% в месяц, что равно снижению на 9,6% в год. Риелторы обещают, что к осени ситуация нормализуется, цены на жилье снова начнут расти и рынок придет в стабильное состояние. Но риелторы — сторона заинтересованная, поэтому слепо принимать их утверждения на веру не стоит, хотя, признаем, вероятность озвученного ими сценария довольно высока.
История одного кредитаГлавная проблема даже не в том, что индикаторы рынка жилья показывают отрицательную динамику, а некоторые «независимые аналитики» пророчат неминуемый обвал цен на московские квартиры. Точность и адекватность прогнозов никогда не была неотъемлемой характеристикой их работы. Синоптики тоже много чего обещают. Основной проблемой стало то, что на рынке произошло серьезное расслоение: дешевое жилье с низкими потребительскими характеристиками дешевеет, а дорогое и качественное — продолжает расти в цене. Причем первый тип квартир снижается в цене не так сильно, чтобы человек даже с хорошей зарплатой мог взять и купить ее за наличные. Все равно ему придется воспользоваться ипотекой. А вот тут-то и начинается самое интересное. Сама суть модели ипотечного кредитования, которая прижилась у нас в России, подразумевает, что залогом по кредиту выступает именно купленная квартира. То есть в случае дефолта заемщика банк может выселить горе-кредитора из квартиры, продать ее и вернуть себе потраченные деньги. Когда стоимость жилья растет, банкиры, не оглядываясь, выдают кредиты практически на любое жилье, проверяя лишь юридическую чистоту квартиры. Поэтому банки отважились отменить первоначальный взнос по ипотечным кредитам, зная, что через месяц квартира будет стоить уже на 10 тысяч долларов дороже, а это позволит в случае необходимости ее продажи вернуть все деньги и компенсировать понесенные затраты. Сейчас такой уверенности у банкиров нет. Стоимость квартир, расположенных на соседних улицах, может повести себя совершенно по-разному. Недаром один из крупных девелоперов недавно говорил, что справедливая цена одного метра в «хрущевках» составляет две тысячи долларов, а в качественных новостройках — 5,5–6 тысяч. Естественно, свои объекты он относил ко второму типу.
Банкиры, выдающие ипотечные кредиты, храбрятся, уверяя, что для них ничего не изменилось, а условия кредитования остались прежними. «У каждого банка сформированы собственные внутренние требования к физическому состоянию и качеству жилья, которое можно приобрести за счет кредитных средств. Как правило, они не корректируются в зависимости от конъюнктуры рынка недвижимости», — говорит член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Анатолий Печатников. «В кредитной политике банков никаких изменений не произойдет», — не менее уверенно заявляет зампредправления DeltaCredit Лора Файнзилберг.
Так что же, банкам неважно, как ведут себя цены на жилье? На самом деле это далеко не так. Как рассказал в разговоре с «Бизнес-журналом» один из столичных риелторов, ему уже довелось столкнуться с изменениями в поведении банкиров:
— Недавно я продавал квартиру в районе метро «Битцевский парк». Квартира находится в неплохом старом доме, не попадающем под снос. Конечно, жилье не ахти какое, но встречались мне варианты и похуже. Покупателя-ипотечника я с грехом пополам нашел, продавец немножко уступил ему в цене, а я помогал покупателю собрать документы на получение ипотечного кредита. Сделок мало, а заработать хочется — вот и подвизался. Клиент долго не мог решить, в какой банк нести документы, но потом все-таки остановился на одном средней руки учреждении. Но... ему отказали. Аргументация сотрудников банка сводилась к тому, что надежность заемщика вызывает у них сомнения, а качество приобретаемой недвижимости не позволяет им быть уверенными в том, что в случае дефолта банк сможет вернуть деньги, реализовав эту квартиру. Раньше я сталкивался с подобными вещами, но тогда речь шла о совсем убогих клетушках в разваливающихся пятиэтажках. А сейчас — нате вам. Еще год назад этот банк выдал бы деньги под такую квартиру, не задумываясь, и считал бы такой кредит надежным.
История, рассказанная риелтором, невольно наводит на мысль, что если ситуация с ценами не разрешится к осени, то отказов по кредитам станет больше, а условия кредитования изменятся не в лучшую для заемщика сторону.
Территория низких ценСами банкиры о возможности изменения своей кредитной политики говорят обтекаемыми фразами. «При кредитовании на покупку недвижимости банки, безусловно, будут учитывать то, насколько может измениться ликвидность имущества», — сглаживает острые углы Елена Бушнякова, начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-Банка. По словам Алексея Михайлика, директора департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка, даже сейчас некоторые банки работают по такой системе, при которой не кредитуются пятиэтажки, запланированные под снос, аварийное жилье и т. д. И этот список пополнится и другими видами не кредитуемого жилья. В частности, в зоне риска могут оказаться панельные пяти- и девятиэтажки, находящиеся не в самом лучшем состоянии, дома, расположенные в неудачных районах, малогабаритные квартиры, дома с деревянными перекрытиями и т. д. В общем, все те объекты, которые переоценены рынком. Кроме того, как ни странно, сложнее станет получить кредит на премиальное жилье, которое труднее всего продать. «Недвижимость, принимаемая банком в залог, должна быть ликвидной, а в период падения цен сложно реализовать индивидуальное жилье», — указывает начальник управления ипотечного кредитования РосЕвроБанка Елена Каверина. «Если будет продолжаться падение цен, то банки будут прежде всего анализировать, на все ли жилье падают цены или на отдельные типы домов. Если на отдельные типы, то к ним будут применены дополнительные требования или запрет на их кредитование», — уверяет начальник управления кредитования СДМ-Банка Сергей Козлов.
Даже если поверить банкирам на слово и согласиться с тем фактом, что отказов в выдаче кредита не станет больше, то уж в неизменности условий ипотечного кредитования убедить рынок не удастся. В прошлом году между ипотечными банками завязалась настоящая конкурентная схватка по принципу, кто кого переплюнет и первым предложит заемщику новую опцию. Впереди всех уверенно шел Банк Москвы: одним из первых он предложил своим клиентам ипотеку без первоначального взноса, а в начале 2007 года сотрудники банка придумали, как сделать ставки по кредитам еще ниже, и решили выдавать кредиты в нетрадиционных валютах со стабильным курсом, например, в иенах или швейцарских франках. Если вторую идею банка многие конкуренты раскритиковали и назвали «заигрыванием с потребителем», то первую некоторые даже взяли на вооружение. Так, на отмену первоначального взноса пошли почти все лидеры рынка, хотя в целесообразности такого шага были большие сомнения. Теперь они только возросли. Руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков уверен: в том случае, если тенденция к понижению цен на вторичном рынке жилья сохранится, банки, скорее всего, будут минимизировать собственные риски, увеличивая долю первоначального взноса: «Банки будут лишний раз задумываться о целесообразности предоставления ипотечных кредитов на полную стоимость квартиры», — соглашается с коллегой начальник управления продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин.
— Те банки, которые при выводе на рынок продуктов «кредит в 100% от стоимости» закладывали рост цен, возможно, незаметно скорректируют условия, например, просто окончив действие акции или заменив один продукт другим, — считает директор компании «Легкокредит» Кирилл Суслов. — А те банки, которые планировали аналогичные акции, скорее всего, их отложат.
Если на рынок не выйдут новые игроки (западные банки) или не произойдет очередного снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ, то ставки кредитования в среднем по рынку могут пойти вверх, полагает гендиректор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. Ну и, само собой, банкиры будут еще более серьезно оценивать платежеспособность заемщика: если у клиента с деньгами все в порядке, то вероятность того, что залог придется продавать, значительно уменьшается.
Кредитная рокировкаПоследствия такой политики не преминут сказаться на размерах кредитных портфелей. Возможно, у некоторых банков, которые наиболее трепетно относятся к проверке рисков, объемы выданных кредитов начнут снижаться. Как уже отмечалось, в условиях конкуренции банкам все сложнее продавать необходимое количество кредитов и наращивать свой портфель. В основном, хороших результатов можно было добиться, закрывая глаза на специфику того или иного заемщика и повышая собственные риски. На растущем рынке такая стратегия практически не давала сбоев. Но в нынешней ситуации банкирам придется искать качественные способы ведения конкурентной борьбы.
Стоимость привлечения одного заемщика для банка составляет 1,2 тысячи долларов. Значит, нужно искать способы минимизировать эти затраты. Например, решением проблемы может стать тесное партнерство банкиров и риелторов, которые, помимо того, что обеспечат постоянный приток клиентов, еще и дадут банкирам профессиональные консультации относительно перспектив той или иной квартиры. Неудивительно, что в последние годы банки и риелторы постоянно объявляют о совместных льготных программах и более интересных условиях кредитования в случае работы клиента и с банком, и с агентством недвижимости. По расчетам, привлечение «одного клиента на двоих» будет стоить минимум вдвое дешевле. Интересным шагом может стать в перспективе покупка банком сети риелторских отделений.
Другим эффективным шагом для развития ипотечного бизнеса может стать расширение продуктовой линейки. Например, многие банки уже выдают кредиты не только на «вторичные» квартиры, как было раньше, но и предлагают заемщикам возможность приобрести жилье на первичном рынке. Кроме того, активно развивается кредитование загородной недвижимости, в том числе и на покупку земли для строительства «коттеджа своей мечты». Дальше всех пошел Альфа-Банк, озвучивший в начале года планы выдавать кредиты малым предпринимателям на покупку коммерческой недвижимости.
И еще одним вариантом может стать сохранение всех существующих условий кредитования по крайней мере до осени, когда станет ясно, какой прогноз развития рынка недвижимости сбылся. Ведь если банки начнут вводить ограничения прямо сейчас, то они априори потеряют часть клиентов, что в сложившейся на рынке ситуации приведет к утрате позиций, восстановить которые может оказаться очень сложно. И будет очень обидно, если после этого цены снова пойдут вверх.
Таким образом, наилучшие перспективы развития сохранят те банки, которые сумеют грамотно оценить риски, не будут паниковать и создавать кризис своими руками, но при этом не позволят себе в погоне за объемами влезать в сомнительные авантюрные сделки по принципу «пан или пропал». «Банки, посчитавшие риски по ипотеке для себя слишком высокими, будут вытеснены крупными кредитными организациями, определяющими политику на этом рынке. Думаю, это даже к лучшему, потому что некая ротация игроков быстрорастущему рынку ипотеки не повредит», — говорит директор дирекции андеррайтинга банка «ГЛОБЭКС» Олег Семкичев. Заемщикам же остается либо выбирать квартиры получше, либо идти в те банки, которые не торопятся менять условия кредитования.
