Цены на новостройки не растут, а на вторичном рынке жилья и вовсе падают. Покупатели осторожно радуются. А что делают продавцы — владельцы инвестиционных квартир и девелоперы?
Специальные цены
Цены на жилье в новостройках заморозились, заявил “Ведомостям” глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, это обусловлено большим ростом цен в прошлом году. По данным аналитического центра IRN.ru, в 2006 г. цены в среднем выросли на 100%. “Хотелось бы, чтобы цены падали, но этого пока не происходит”, — говорит чиновник и указывает, что жилье пока дешевеет только на вторичном рынке.
Цены на вторичном рынке действительно падают. В мае был установлен рекорд — коррекция составила 1,7%, отмечает Александр Крапин, руководитель информационно-аналитического агентства Rway. Всего, по его словам, с начала года жилье подешевело на 2,8% и продолжит падение на 1-1,5% в месяц как минимум до марта 2008 г. По данным IRN.ru, индекс стоимости жилья за последнюю неделю упал на 0,2% и 1 кв. м стоит $4078.
Предложение растет. Эксперт Бюро недвижимости “Агент 002” Ольга Побединская указывает на “стремительное повышение количества выставляемых на продажу квартир на вторичном рынке”; всего, по ее данным, выставлено 60 000 квартир. Эксперты корпорации “Инком” приводят цифру в 50 013 квартир. Для сравнения: объем предложения в июне 2006 г. составил, по данным “Инкома”, 21 989 объектов. Эту динамику можно проследить и на сайте газеты “Из рук в руки”: если в конце сентября 2006 г. предлагалось 1320 квартир дешевле $150 000, то на конец июня — 4421.
Снижение цен на первичном рынке официально признает только “Главстрой” — примерно на 2% за полгода. Замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский говорит, что его компания не меняет ценники с начала года. Коммерческий директор “Капитал Груп” Алексей Белоусов указывает, что продажи компании по объемам привлеченных средств не изменились, а цены растут на 2-3% в месяц. Неофициально крупный застройщик признает, что продавать жилье стало труднее, поэтому новые объекты он выставляет уже по более низкой цене.
Некоторые новостройки бизнес-класса сейчас можно купить по рекордно низкой цене: “Дон-Строй” рекламирует квартиры в комплексе “Измайловский” по $2750 за 1 кв. м, а “Капитал Груп” в доме на Дмитровской — по $3000. Представитель одной из риэлторских компаний рассказывает, что продажи в “Доме на Беговой” (“Дон-Строй”) активно пошли, когда компания снизила стоимость 1 кв. м с $4700 до $3800. Сейчас цена повышена до $4300, но продажи идут вяло, указывает собеседник “Ведомостей”.
В отделах продаж нескольких компаний корреспонденту “Ведомостей” предложили скидку при единовременной оплате покупки: более 10% — в корпорации “Баркли”, 10% — в “Дон-Строе”, 7% — в группе компаний “ПИК”. “Летние акции традиционны для строительного рынка. Мы и в прошлом году, на пике роста рынка, объявляли "Летнее предложение" со специальными условиями”, — сообщила пресс-служба “Дон-Строя”. Такой же комментарий дали и в двух других компаниях. Чтобы стимулировать спрос, в начале июня “СУ-155” вместе с Независимым строительным банком предложила рублевые кредиты на покупку своего жилья под небывало низкий процент — 8% годовых.
По информации “Агента 002”, в 2006 г. было зарегистрировано около 60 000 квартирных сделок, а за неполные два квартала 2007 г. — всего 20 000.
Инвесторы не сдаются
Покупатели ждут снижения цен, а инвесторы пытаются зафиксировать прибыль, объясняют ситуацию эксперты. По словам руководителя IRN.ru Олега Репченко, в период ажиотажного спроса на долю инвестпокупок приходилось до 30% сделок, а сейчас эта цифра близка к нулю. “Доля инвестиционных квартир на рынке составляет 20-30%”, — оценивает Побединская. Гендиректор Building Media Group Russia Сергей Елисеев называет 10%, директор по маркетингу корпорации “Инком” Лидия Гречина — 20%, указывая, что, “по самым грубым подсчетам”, около 10 000 квартир на рынке сейчас продают спекулянты.
Квартиры в инвестиционных целях покупают не только физлица, но и финансовые структуры. Их интересуют не единичные квартиры, а инвестиции в один объект от $3 млн до $10 млн — по сути, это уже мелкий опт, утверждает пресс-служба “МИАН — Агентство недвижимости”. Сумма может достигать и $50 млн, добавляет гендиректор риэлторской компании Tweed Ирина Могилатова.
Как правило, финансовые институты входят в проекты на начальной стадии, а квартиры реализует девелопер через свои отделы продаж, объясняет Могилатова. В жилую недвижимость инвестируют в основном банки, близкие к застройщикам, рассказывает банкир, работающий в строительном секторе. В качестве примера он приводит Банк жилищного финансирования, аффилированный с ГК “ПИК”, Московский индустриальный банк, “Московский капитал”.
Насколько болезненно нынешнее снижение цен для владельцев инвестквартир? Рекордный рост в прошлом году обеспечил им хороший запас оптимизма. Первый заместитель председателя правления “Московского капитала” Роман Крестин говорит, что его банк инвестировал в недвижимость несколько лет назад, поэтому в любом случае доходность от этих вложений будет высокой. Татьяна Родионова, замначальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования, не видит снижения спроса на новостройки компаний-партнеров: “К концу мая мы наблюдали даже увеличение спроса”. Вице-президент Московского индустриального банка Юрий Птицын сообщил, что его банк собственными инвестициями в жилую недвижимость в Москве “практически не занимается”.
Частный инвестор, владеющий несколькими квартирами бизнес-класса на Соколе, выставил их все на продажу. Цены достигли потолка, считает он. Но при этом скидывать более 5% не желает — все равно купят, не сейчас, так через месяц, надеется он.
По словам Гречиной, проиграли только те игроки, которые поздно зашли на рынок. Крупный девелопер указывает, что среди граждан-инвесторов немало тех, кто покупает жилье на ипотечные кредиты. “Если они вложились в откровенно дешевые квартиры, то им лучше скорее продать недвижимость со скидкой, иначе они останутся в проигрыше — объекты с низкими потребительскими качествами будут и дальше терять в цене”, — полагает Побединская. Но жилье экономкласса редко приобретается в инвестиционных целях, уточняет Могилатова. По ее словам, если владельцы инвестквартир бизнес-класса готовы снижать цены, то в элитном сегменте продавцы “стоят насмерть, ожидая своих прибылей”.
Девелоперы не боятся
Стагнация может ударить по строителям. В 2006 г. введено 5,276 млн кв. м жилья, из них социального — 1,87 млн кв. м. Средняя площадь квартиры — 60 кв. м, говорит источник в стройкомплексе. Исходя из этих цифр, можно грубо оценить количество квартир, которые в состоянии предложить рынку застройщики, — порядка 56 000 (в пять раз больше, чем инвесторы).
Российские девелоперы привыкли строить жилье на деньги, полученные от его предварительных продаж. В прошлогоднем меморандуме “Дон-Строя” указано, что компания именно таким образом финансировала до 74% инвестиций. “Сроки экспозиции немного увеличились — если в период роста люди боялись задержаться с покупкой хотя бы на день, то сегодня они более тщательны в выборе. Количество желающих купить увеличилось, а число реальных сделок немного уменьшилось”, — признает Паньковский. Не придется ли застройщикам в связи со спадом продаж снизить объемы строительства или цены?
“У крупных застройщиков всегда есть возможность увеличить кредитный портфель, а потом достаточно быстро вернуться к прежним объемам кредитного портфеля при оживлении рынка”, — объясняет руководитель пресс-службы “СУ-155” Федор Сарокваша. “Кредитные ресурсы позволяют нам строить без остановки, сейчас активность по сравнению с прошлым годом средняя, а денежный поток обеспечивается в нормальном объеме”, — говорит гендиректор “ДС Риэлти” Тимур Баткин (в январе компания разместила LPN объемом $150 млн). Примерно то же самое говорит гендиректор корпорации “Главстрой” Артур Маркарян.
Таким образом, у застройщиков есть третий путь — строить на заемные средства. По данным ЦБ, общая задолженность строительных компаний перед банками выросла в I квартале 2007 г. с 294 млрд до 348 млрд руб. — примерно на $2 млрд. Девелоперы активно выпускают облигации. “Если за 2005 г. облигаций было выпущено на 4,8 млрд руб., то в 2006 г. — на 19,1 млрд руб., а в 2007 г. — уже на 8,5 млрд руб. На рынке рублевых облигаций долг застройщиков составляет в настоящий момент порядка 35 млрд руб., или менее 3,5% от общего объема”, — сообщает аналитик по долговым обязательствам банка “Зенит” Яков Яковлев.
Банкиры и долговые аналитики в один голос говорят, что девелоперы могут спокойно занимать и дальше.
Александр Загренчук, директор департамента кредитных операций Росбанка, не видит “нервозности со стороны клиентов-девелоперов” в связи с замедлением продаж и дефицитом оборотного капитала. “У грамотных девелоперов денежный поток от покупателей квартир, на мой взгляд, замедлился не столь критично. Кредитный портфель Росбанка в этом секторе измеряется сотнями миллионов долларов, и он стабильно растет”, — отмечает он. “Девелоперы не выстраиваются в очередь за банковскими кредитами, хотя количество заявок прибавилось, — свидетельствует директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. — Отношение банкиров к девелоперам как к заемщикам из-за стагнации не изменилось. Банк не планирует снижать темпы кредитования и повышать процентную ставку”. Один из членов правления ВТБ рассказал, что совместные проекты с девелоперами банк рассчитывает с дисконтом в 30-40%: банк изначально ориентируется на пессимистичный сценарий, а цены и продажи пока не упали до такого уровня, чтобы менять условия кредитования, повышать проценты.
Александр Ермак, замначальника управления аналитических исследований ГК “Регион”, указывает на снижение ставок заимствования для строительных компаний: если в 2004-2005 гг. они составляли 12-15% годовых, то сейчас — 9,0-9,5% годовых (при ставках купонов порядка 10-11,5% годовых).
Критичным для девелопера является отношение долг/EBITDA на уровне 6, объясняет аналитик по потребительскому сектору ИК “Антанта-Капитал” Андрей Верхоланцев. “В настоящее время у нас не вызывает опасений размер долговой нагрузки ПИК (коэффициент по итогам 2006 г. — 1,8), "Дон-Строя" (порядка 1,7), Mirax Group (около 2)”, — говорит он. По собственным данным компаний и оценкам аналитиков “Зенита” и Банка Москвы, по итогам 2006 г. долги ПИК составили $878 млн, а выручка — $1,576 млрд, “Дон-Строя” — $250 млн и $700 млн, Mirax Group — $400 млн и $551 млн, “СУ-155” — $481 млн и $1,099 млрд соответственно.
“Учитывая уровень операционной маржи, которая, судя по отчетности по МСФО ряда компаний, достигает 30-40%, обслуживание долга не представляет особой трудности для строительных компаний”, — считает Ермак. “У всех компаний, которые в последнее время выходили на долговой рынок, достаточно длинные долги, они могут без особых потерь пережить стагнацию на рынке недвижимости”, — резюмирует Егор Федоров, начальник отдела анализа рынка облигаций Банка Москвы.
Переживут
Источник в стройкомплексе полагает, что за предыдущие годы строители успели “поднакопить жирок”, поэтому сегодняшняя стагнация ни для кого не стала трагедией: “Они меньше продают и всего лишь меньше зарабатывают”. “Если экономика страны растет, поступают деньги от нефтедолларов, развиваются попутные отрасли, значит, спрос есть. Стоит только ценам начать снижаться — покупатель сразу же появится”, — уверен Яковлев. Самые слабые строители слетели с рынка в 2004 г., для всех остальных нынешняя стагнация некритична, считает Елисеев.
Директор по работе с новостройками и недвижимостью банка “Траст” Михаил Соловьев считает, что у девелоперов могут быть проблемы в том случае, если они входили в проекты с издержками конца 2006 г., а цены сильно упадут. “Но в любом случае серьезная реакция может наступить через полгода-год. Возможно, инвесторы заработают не 50%, а 30%”, — предполагает он.
