Столичный квадратный метр подешевел в среднем более чем на 100 доллар

Столичный квадратный метр за последние несколько месяцев подешевел в среднем более чем на 100 долларов. При таких темпах уже к концу года стоимость его должна преодолеть психологический порог - опуститься ниже 4000 долларов. Ряд аналитиков полагает, что к зиме цена на недвижимость снизится процентов на двадцать. Другой, не менее монолитный ряд экспертов утверждает обратное - уже осенью начнется рост и к новогоднему бою курантов "квадрат" подорожает на 40 процентов. У рынка от таких прогнозов голова идет кругом. Кому верить?

Московские "быки"

Годовой оборот столичного рынка жилья составляет, по данным вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, 25 миллиардов долларов.

На рынке, где крутятся такие деньги, спекулянты заводятся по умолчанию. Одни играют на повышение, другие - на понижение. Желающих поиграть предостаточно: ведь при удешевлении или удорожании квадратного метра на один процент, по некоторым данным, московские собственники недвижимости становятся беднее или богаче в среднем на 15 миллионов долларов. Есть за что бороться.

Кто заинтересован в росте цен? Во-первых, инвесторы: постоянное повышение цен делает прибыльными их вложения в недвижимость. Во-вторых, девелоперы - для них увеличение цен дает рост оборотов и повышение рентабельности. В-третьих, подрядчики и риелторы - бум на рынке сулит повышение стоимости их услуг.

Свои интересы у банков: те, что кредитуют девелоперов, увеличивают кредитный портфель. Те, что работают с частными лицами, наращивают среднюю сумму ипотечного кредита, а следовательно, и оборот. Банки-залогодержатели увеличивают стоимость заложенных активов и снижают риски по выданным кредитам. Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Иван Шульков напоминает, что особенно выгоден рост цен для так называемых смежников. Проектировщики, производители стройматериалов, энергетики, поставщики коммунальных услуг - все они только выигрывают. И наконец, еще один "интересант" - чиновники. И те, что продают землю, и те, что занимаются согласованиями. Чем выше цены, тем полноводнее финансовые потоки. Легальные и не очень.

Все эти заинтересованные стороны вполне могут договориться о согласованной игре на повышение. Именно поэтому прогнозы относительно неминуемого подъема рынка вбрасываются регулярно - дескать, покупайте, пока не поздно. Яркий пример - прошлогодний взлет цен, спровоцированный тем, что большинство игроков рынка сыграли против федерального закона о долевом строительстве.

Таких страхов нагнали о невозможности продаж на нулевом цикле, дорогих кредитах и снижении объемов вводимого жилья, что цены просто взбесились.

Как замечает петербургский аналитик Денис Кочегаров, для ситуации спада или стагнации характерен рост рекламных издержек. По расчетам специалистов, десятипроцентный рост рекламных бюджетов может дать адекватную отдачу именно в виде роста цен. И сейчас мы как раз наблюдаем за дружными усилиями продавцов недвижимости, которым нужно хотя бы немного разогреть рынок.

Московские "медведи"

Вопрос, кому выгодно снижение цен, не так прост, как может показаться.

Разумеется, потребителям. Есть заинтересованные стороны и в профессиональной среде. Например, страховщики, которых задранные цены понуждают к высоким страховым выплатам. Невыгодно постоянное удорожание и тем финансистам, что предлагают альтернативные способы хранения средств. Ведущий аналитик исследовательской группы Realtу Monitor Виктор Штомпель напоминает, что недвижимость - не единственно существующий финансовый инструмент и, скажем, участники фондового рынка выиграли бы от диверсификации вложений. Даже позиция риелторов неоднозначна. Глава консалтинговой компании RRG Денис Колокольников считает, что "долговременные спекулятивные тенденции приводят к стагнации рынка". Что риелторам совсем не интересно.

Но, конечно, главным "медведем" рынка недвижимости является власть в целом.

Ведь недоступность жилья для большинства населения - серьезный повод для "маршей несогласных". А население - это избиратели... Как говорит Виктор Штомпель, в любом городе мира можно наблюдать схожую картину: бизнес "разогревает" рынок, толкает цены вверх, а власти его "остужают", используя административные механизмы. Генеральный директор компании "Новая площадь" Денис Семыкин обращает внимание на то, что цены у нас уже выросли до мирового уровня: "К примеру, Подмосковье по стоимости жилья сравнялось с предместьями Парижа. При возможности выбирать многие предпочтут вложить средства в экономику Франции. И "вытащат" их из столичной экономики".

Потому-то Юрий Лужков и выступает с регулярным посланием urbi et orbi - о снижении цен на московскую недвижимость. А Владимир Ресин, глава стройкомплекса, также регулярно сообщает о новых мерах, призванных защитить кошелек столичного потребителя.

Конечно, список заинтересованных в снижении цен короче списка заинтересованных в их росте. Зато в этом списке власть, которая в состоянии реально воздействовать на рынок и добиться стабилизации цен. При существующем в столице дефиците земли вполне реально такое, например, негласное соглашение: мы даем вам участки, вы держите цены.

Что-то будет...

Итак, на рынке недвижимости сталкиваются два мощных течения - какое же возобладает? Константин Апрелев считает, что многое зависит от психологии покупателей. "Основы для роста нет, - считает он. - В прошлом году было много предсказаний, что цены вырастут, и люди начали покупать, хотя потребности такой у них не было". На психологический фактор указывает и директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская.

Борьба за рынок, по ее мнению, закончилась. А вот такие факторы, как потребительская уверенность, уровень доверия государству, банкам, могут сыграть важную роль.

"В 2006 году некомфортно было работать всем, - говорит директор аналитического центра "МИЭЛЬ" Владислав Луцков. - Галопирующий рост цен позволяет застройщику получить сверхдоход, но в долгосрочной перспективе ажиотажный спрос сменяется стагнацией". Антон Гололобов, специалист компании "ИНКОМ - Недвижимость", обращает внимание на то, что предложение явно превалирует над спросом: "Пятьдесят тысяч объектов, выставленных сейчас на продажу, - это рекорд, который вряд ли будет когда-либо побит". По данным Дениса Колокольникова, нынешнее предложение вдвое превышает показатели прошлого года. При том что на рынке активизировались долгосрочные инвесторы, при расширении ипотечных программ самый реальный вариант развития событий - небольшой стабильный рост на уровне немного выше инфляции.

Независимые аналитики дружно говорят: в преддверии выборов власть не заинтересована в потрясениях. И даже если возникнут экономические условия для роста цен, правительство - московское ли, федеральное ли - употребит всю мощь административного ресурса, чтобы такового не случилось. Специалисты обращают внимание на то, что на рынок недвижимости, при явном поощрении власти, пришел крупный бизнес. В Канне, на международной выставке МИПИМ, президент компании "Ренова-СтройГрупп" Вениамин Голубицкий заявил, что его компания готова инвестировать 100 миллиардов долларов в сферу недвижимости.

"Сегодня пришло время значительных инвестиций в девелоперские проекты, - пояснил он. - Это диверсифицирует бизнес". Это правда. Но не вся, ведь важно, что с крупными игроками власти договориться легче. Чем такие договоренности обернутся потом, другой вопрос. И какими бы энергичными ни были меры властей, отложенный спрос все равно выйдет наружу и цены возьмут свое. Но до выборов заметного роста скорее всего не будет. Как говорится, умри, но не сейчас.

26.06.07