Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-недвижимость", дает следующий комментарий по сложившейся ситуации: "На сегодня существует более двух тысяч банковских программ по ипотеке. Их количество увеличивается быстрее, чем растет количество потенциальных заемщиков, что связано с высокими ценами на недвижимость". Банки стремятся развивать ипотечное кредитование, поскольку оно для банка несет меньший риск невозврата в отличие от высокорискованных, хотя и более доходных потребительских кредитов. Рост конкуренции на рынке ипотечного продукта можно объяснить и падением спроса на рынке жилой недвижимости.
Условия кредитования становятся все более выгодными, банки всячески облегчают процедуру предоставления кредита. За последние месяцы банки, входящие в пятерку лидеров по числу выданных кредитов, снизили процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях с 11,5-13% по кредитным программам с наиболее низкими процентными ставками до 10-10,5% и увеличили максимальный срок кредитования до 40 лет.
Еще в прошлом году банки привлек рынок строящейся недвижимости. Некоторые из них разработали специальные программы, состоящие из двух этапов: кредит на инвестирование в строительство под залог уже имеющегося у клиента жилья (тем самым перекладываются на клиента все риски с перезаключением), второй этап - ипотечный договор после получения жилья в собственность. На первом этапе ставки несколько выше, около 12-14% годовых, что связано с риском недостройки.
"Независимый строительный банк" (НСБ) сумел предложить на первый взгляд принципиально иную схему, совместно с группой компаний "СУ-155" предложив 8% годовых в рублях по кредиту при покупке квартиры в строящемся доме. Однако такая ставка действует только на этапе строительства или инвестиционном этапе. Но после того как дом сдан в эксплуатацию, предполагается заключение стандартного ипотечного договора "на существующих в тот момент рыночных условиях", комментирует заместитель председателя правления НСБ Владимир Тропаревский. А существующие на сегодняшний день рыночные условия в этом банке - это ставка рефинансирования ЦБ РФ на момент выдачи кредита плюс 3%. При текущей ставке рефинансирования 10% это так называемо "рыночное условие" оказывается выше среднерыночного - 13% против 11%.
Желая расширить клиентскую базу, новый продукт предложил Банк Москвы. Теперь ипотечный кредит доступен в швейцарских франках и японских иенах, причем процентная ставка от 6,5-7%. Ставка 7% доступна идеальному заемщику при сроке кредитования от 3 до 7 лет и размере первоначального взноса 30% от стоимости квартиры. Но нужно учесть и дополнительные затраты: потери на курсовых разницах при получении кредита и ежемесячном его погашении.
Расширение рынка ипотечного кредитования, естественно, должно поднять предложение на рынке недвижимости. Но в условиях недостаточности предложения жилья на первичном рынке развитие ипотеки не приводит к главному - более доступным условиям приобретения жилья.
Уже к осени многие эксперты прогнозируют сезонное повышение спроса на жилье. Но рост будет умеренным. "Такого роста цен, как в последние годы, мы больше не увидим, рынок вырос и стал более консервативным в своем развитии. Стабильный рост с темпами, немного превышающими темпы инфляции: такова среднесрочная перспектива", - прогнозирует руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. По его словам, период стагнации и снижения цен подходит к концу и с наступлением осени рынок оживится, хотя рост - цен и не возобновится.
По-видимому, банки исчерпали резервы для снижения ставок и дальнейшее их уменьшение возможно только при снижении инфляции, что маловероятно. Ставки по ипотеке теперь привязаны к инфляции и ставке рефинансирования ЦБ. Ставка по ипотечным кредитам во многих банках практически официально привязана к ставке рефинансирования. Банки, как правило, добавляют к ней от 0,5 до 2,5% в зависимости от условий кредитного договора. Снижение же ипотечных ставок происходит, как правило, перед тем, как ЦБ заявляет о снижении ставки рефинансирования, что в свою очередь напрямую зависит от динамики темпов инфляции. Однако успехи властей в борьбе с ней пока достаточно скромны, и даже в планах на 2010 год целью правительства остается снижение инфляции до 5,5-6%, притом что за последние годы запланированные уровни инфляции обычно превышались.Еще одним стимулом развития ипотеки в России и возможного сокращения маржи банков является приток иностранного капитала. Так, Eurohypo AC, ипотечное подразделение германского Commerzbank AG, намерено удвоить объем предоставляемых займов в России в расчете на увеличение прибыли за счет активно развивающегося здесь рынка недвижимости, сообщило агентство Bloomberg. Заинтересованность иностранных инвесторов понятна, ведь рынок жилья в России входит в число самых дорогих в мире. Интерес к нему уже проявил и один из крупнейших банков Индии, создав в России дочерний ICICI банк, одним из основных направлений деятельности которого стал выход на рынок ипотечного кредитования. Правда, пока предложения этого банка революционными не стали, хотя и выглядят одними из самых привлекательных на рынке: ставка кредитования составляет 9,7% в долларах США.
В последние дни были резко снижены ставки по ипотечным кредитам
Новости по теме
Выдача ипотеки в России практически остановиласьБанкиры встревожены: суды не принимают исков на ипотечных неплательщиков
Получить ипотечный кредит брокерам, риэлтерам и банковским работникам стало практически невозможно
В России осталось всего 15 банков, кредитующих ипотеку
Ипотечные кредиты в России выдают только 15 банков
Ставка по ипотеке может быть снижена
