Московская область уже давно воспринимается инвесторами как потенциальная площадка для реализации масштабных строительных проектов. С одной стороны, все больше москвичей предпочитает покупать жилье в Подмосковье, а с другой — благодаря программе по выводу промзон из столицы в области возникает все больше точек роста, в которых перспективно развивать промышленное производство.
Однако изначально большинство земель, активно осваиваемых в Подмосковье, не предназначалось ни для строительства жилья, ни для создания коммерческой недвижимости. А относятся к категории земель сельхозназначения. Для того чтобы на них что-то возвести, необходимо изменить этот статус.
“Практически все объекты на территории Подмосковья реализованы на землях, изменивших свою категорию. Более 90% свободной земли Подмосковья — земли сельхозназначения. Все престижные коттеджные поселки в основной своей массе построены или строятся на бывших сельскохозяйственных землях или в непосредственной близости к колхозным лесам”, — отмечает руководитель проектов департамента девелопмента УК “Масштаб” Игорь Сим.
То же самое можно сказать и о проектах в области коммерческой недвижимости. “Более 90% подмосковных проектов в области коммерческой недвижимости реализуется на земельных участках, которые выведены из сельскохозяйственного оборота. Я знаю даже проекты в области складской недвижимости, которые юридически являются "овощехранилищем", что отражает сельскохозяйственное назначение проекта. Хотя подобную ситуацию с документами можно оценить как крайне рискованную”, — говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.
Семь дорог
“Вовлеченные в оборот после 2002 г., многие земли сельскохозяйственного назначения уже переведены в другую категорию либо сменили разрешенное использование”, — отмечает гендиректор компании “Земля Консалтинг” Ирина Гунченко. По ее словам, главным законом, регламентирующим этот процесс, можно признать федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”.
Согласно этому закону существует семь исключительных причин, по которым сельскохозяйственная земля может изменить категорию. Во-первых, это может быть связано с консервацией земель или созданием особо охраняемых природных территорий. В таком случае бывшие сельхозугодья превращаются в земли запаса, на которых ничего нельзя строить. Во-вторых, изменение категории происходит в случае установления новых черт поселений, например расширения города или поселка. В-третьих, категорию земли можно изменить в связи со строительством промышленных объектов, но только в том случае, если выбранный участок непригоден для осуществления сельскохозяйственного производства. В-четвертых, непригодные для сельхозработ работ земли можно включить в состав земель лесного или водного фонда. В-шестых, земли меняют свою категорию, если на них строят дороги, прокладывают линии электропередачи или связи, нефте- и газопроводы, железнодорожные линии.
Существует и последняя, седьмая возможность, связанная с выполнением международных обязательств. Например, сельхозугодья могут поменять категорию, если это нужно для безопасности государства или содержания объектов культурного наследия.
На сегодняшний день, по мнению экспертов, наиболее популярны в Подмосковье второй и третий пути, в результате которых выбранный сельскохозяйственный участок становится либо землей поселений, либо промышленной землей. В первом случае на этом участке становится возможным построить объекты жилой недвижимости, а во втором — коммерческой или производственной, например склады или заводы.
“При переводе земли необходимо учитывать потери сельскохозяйственного производства. Они эквиваленты суммам, необходимым для осваивания равных по размеру площадей, чтобы привести их к уровню плодородия, который был достигнут на предыдущих участках”, — говорит генеральный директор юридической компании “Бергер & партнеры” Юлия Кондратенко.
По ее словам, процедура выглядит следующим образом. Заявитель подает ходатайство о переводе в исполнительный орган власти или орган местного самоуправления. По результатам рассмотрения такого ходатайства региональные власти принимают акт об изменении категории земли либо отказывают в переводе. По закону срок рассмотрения установлен в течение трех месяцев, а решение о переводе или об отказе должно быть доведено до заявителя за 14 дней. Перевод земли из категории в категорию подлежит государственной регистрации.
Однако поменять категорию земли можно только в случае, если кадастровая стоимость участка превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня не более чем на 30%, а сами земли не относятся к особо ценным сельхозугодьям.
“Как правило, переводом земель из категории сельскохозяйственного назначения в другие категории занимается продавец, особенно в случаях, если покупателем является иностранное юрлицо. Если продавец не берет на себя данные функции, то лучше обратиться в специализированную компанию, так как порой инвестору самому это сделать будет сложно”, — объясняет Ирина Гунченко.
По ее словам, каждой категории земельного участка и, соответственно, в ее рамках разрешенному использованию соответствуют градостроительные нормы, которые должны соблюдаться девелопером при строительстве объектов. Перечень документов, необходимых для принятия решения о переводе земель из одной категории в другую, для Московской области определен постановлением правительства Московской области от 17.02.2005 № 103/6.
Кроме того, ряд изменений, направленных на сокращение сроков жилищного строительства, были внесены в земельное законодательство федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. В частности, эти изменения позволяют в более упрощенной форме расширить границы поселения, а следовательно, изменить и категорию земли. Однако к землям промышленности эти нормы и упрощения никак не относятся.
Перечень проблем
“Для перевода земель из одной категории в другую необходимо иметь основание. Таковым может быть генеральный план развития территории того или иного района Московской области. Если участок земли довольно крупный, а его владелец финансово состоятелен, то, как правило, он выступает инвестором разработки концепции развития генплана. Заказчиком обычно здесь выступает администрация муниципального образования. Таким образом, при разработке генерального плана развития территории учитываются пожелания инвестора, что является основанием для перевода земли из одной категории в другую”, — объясняет Игорь Сим.
По его словам, категорию земли меняют постановлением субъекта Федерации, в данном случае — Московской области, а разрешенный вид использования устанавливает администрация района. Основанием же для изменения категории может быть, в частности, невозможность использовать выбранный участок для сельского хозяйства. Однако это надо еще доказать, т. е. собрать большое количество документов.
“При переводе земель из одной категории в другую необходимо провести значительное количество экспертиз, согласований — это сложный, трудоемкий и дорогостоящий процесс. В некоторых случаях перевод земель вообще невозможен, поэтому перед покупкой земельного участка с перспективой его дальнейшего перевода в другую категорию желательно осуществить хотя бы юридическую экспертизу документов на земельный участок”, — отмечает Ирина Гунченко.
Для того чтобы изменить категорию земли, нужно написать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую на имя губернатора Московской области. К нему надо приложить копии документов, удостоверяющих личность заявителя, если ходатайствует физическое лицо, либо выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Кроме того, необходимо доказать, что заявитель может распоряжаться указанным участком. Для этого нужно предоставить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копии правоустанавливающих документов на земельный участок.
Следующий шаг — добиться подтверждения, что такой перевод вообще возможен. Для этого необходимо получить решение координационного совета по имущественным отношениям в Московской области о возможности перевода земель из одной категории в другую. К этому документу необходимо приложить заключения нескольких органов: управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, санитарно-эпидемиологического надзора, Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, государственной экологической экспертизы, а также в случае надобности — министерства культуры Московской области.
При переводе земель сельскохозяйственных угодий в другую категорию, что и происходит чаще всего, добавляются дополнительные документы, доказывающие убыточность сельхозработ на этих землях. В частности, подмосковное министерство сельского хозяйства и продовольствия должно провести комплексное почвенное и оценочно-кадастровое обследование угодий, изучить планы по организации рационального использования земель и рассчитать потери сельскохозяйственного производства. Если на этих землях были установлены мелиоративные системы, необходимо приложить согласие балансодержателя этих систем. В случае же, если по участку проходят линии электропередачи, силовые кабели, линии связи, необходимо получить согласие соответствующих служб. Только после того, как все эти документы собраны, можно ждать постановления правительства Московской области.
“В ряде случаев собрать и предоставить необходимые документы для перевода невозможно, так как, например, не все участки прошли кадастровый учет. Зачастую данные различных ведомств об участке противоречивы, и процесс оформления документации затягивается в связи с необходимостью получения дополнительных справок. Например, достаточно сложно получить разрешение на перепрофилирование сельскохозяйственных земель под застройку у Роснедвижимости”, — рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. По словам Ирины Гунченко, если на договорной основе подключить к этой работе для сбора документов государственные институты, специализирующиеся на экспертизах, то перевод может стоить дешевле, но сроки увеличатся до года и более.
Время и деньги
По словам Литинецкой, по закону непосредственно сама процедура перевода земель из одной категории в другую занимает до полугода, хотя на практике все может затянуться на срок от восьми месяцев до полутора лет. Официально рассмотрение документов состоит из нескольких этапов. Около 2-3 месяцев занимает изучение готового пакета документов о переводе, 14 дней уходит на отправку акта нужному чиновнику, 17 дней требуется на то, чтобы внести изменения в кадастр недвижимости, еще семь дней необходимо для внесения сведений в Единый государственный реестр прав. В действительности все намного дольше.
“Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории происходит очень избирательно и проблемно. Длительность перевода составляет от одного года и более”, — подтверждает руководитель направления загородной недвижимости “МИАН — Агентство недвижимости” Светлана Кондачкова.
По словам начальника отдела загородной недвижимости “Пересвет-Реал Эстейт” Василия Цапа, самая главная проблема — это нарушение сроков. “Любой документ регистрируется около одного месяца, но из-за огромного количества необходимых подписей точный срок указать нельзя”, — отмечает эксперт. В связи с этим, по словам Ильи Шершнева, необходимость изменения категории земельного участка означает дополнительные риски для девелопера.
Не менее велики для девелопера будут и финансовые затраты. “На сегодняшний день цена за перевод участков из одной категории в другую колеблется от $500 до $800 за сотку. Все зависит от места расположения участка, его размера, конфигурации и других характеристик. При себестоимости 1 кв. м $1000-1200 без учета сетей несложно подсчитать, насколько перевод земли приводит к удорожанию объекта”, — отмечает Игорь Сим.
По данным эксперта по земле Vesco Consulting Владислава Даньшина, этот показатель значительно больше. “Стоимость перевода земельного участка сельхозназначения в промышленную категорию в Московском регионе варьируется от $1000 до $2000 за сотку в зависимости от места расположения надела и качества земли. К примеру, стоимость перевода участка с неблагоприятными для сельхозработ почвами, расположенного рядом с АЗС, составит $600-700 за сотку, тогда как цена изменения категории надела заливных лугов на новорижском или калужском направлении может достигать $2500 за сотку”, — рассказывает он.
По словам Ирины Гунченко, перевод земель в категорию “земли промышленности” обходится дороже хотя бы потому, что компенсация потерь сельскохозяйственного производства будет больше в 2,5 раза, чем в случае перевода в земли поселений.
Расходы на изменение категории земли отражаются и на капитализации участка. “Увеличение стоимости участка сильно зависит от его местоположения и сложившейся конъюнктуры рынка: земля, переведенная под промышленное строительство из сельскохозяйственной вблизи трассы, становится дороже. Как правило, разница состоит в стоимости перевода участка в определенный статус и составляет наценку в 15-20%”, — объясняет Мария Литинецкая. Однако рост капитализации в случае перевода в промышленные земли не несет таких баснословных доходов, как ленд-девелопмент поселений. “Рентабельность приобретения крупного земельного надела сельхозназначения для перевода участков в категорию дачного строительства, создания удобных подъездных путей и сети дорог в случае последующей перепродажи может составить более 400%”, — отмечает Владислав Даньшин.
По словам Ирины Гунченко, в 20 км от МКАД по киевскому направлению стоимость земли категории сельскохозяйственного назначения в среднем составляет $4000-6000 за сотку, а стоимость земли категории “земли поселений” в коттеджных поселках с подведенными коммуникациями уже равна $18 000-25 000 за сотку. На землях промышленности такие средства заработать, по мнению экспертов, на ленд-девелопменте невозможно. Поэтому перевод в промышленные земли чаще всего действительно означает строительство на выбранном участке производственной или коммерческой недвижимости.
Примеры перевода
“Спрос на земельные участки под коммерческую недвижимость сейчас составляет около 50% всего спроса на землю в Подмосковье. Спросом со стороны девелоперов пользуются участки, пригодные для строительства объектов коммерческой недвижимости, в первую очередь — логистических центров, производственных площадей, складских помещений”, — отмечает Игорь Сим.
По словам Владислава Даньшина, “большинство реализованных проектов логистических терминалов в Московской области проходили стадии перевода земельных участков в промышленную категорию”. “Типичным примером является индустриальный парк "Кулон Балтия" на Новорижском шоссе: объект расположен вдали от населенных пунктов рядом с шоссе, по сути, оптимальное место для строительства складского комплекса. Перевод подобного участка — это наиболее удобный вариант для девелопера”, — говорит эксперт.
“Все заявленные большие новые проекты — "Большое Домодедово", "А101", "Рублево-Архангельское" — а также построенные крупные гипермаркеты (IKEA, "Мега" и т. п.) строятся на бывших землях сельхозназначения, переведенных в соответствующую категорию”, — добавляет Светлана Кондачкова.
Ярким примером перевода земель в промышленную категорию, по словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслана Суворова, является индустриальный парк “Кулон Истра”. “Этот проект был частью программы развития индустриальных парков в Московской области. Однако даже при всей поддержке местных органов власти перевод земли занял больше полутора лет. За время процедуры перевода несколько раз сменилось законодательство, что заставляло девелопера начинать процесс каждый раз практически с нуля”, — объясняет он.
С учетом таких сложностей, эксперты и консультанты зачастую советуют девелоперам изменить категорию земли не на промышленную, а на земли поселений, так как объект коммерческой недвижимости на участке можно построить как в том, так и в другом случае. Однако многое зависит от расположения участка. “Под индивидуальное жилищное строительство можно перевести участки, расположенные либо в населенных пунктах, либо по соседству с ними, тогда как под промышленную категорию реально перевести участки на значительном удалении от существующих поселений. Поэтому, в принципе, под промкатегорию можно перевести практически любой участок, тогда как для перевода удаленного от населенных пунктов надела под ИЖС потребуется создание нового поселения, что значительно повысит объем инвестиций в проект, а значит, снизит его конкурентоспособность”, — объясняет Владислав Даньшин. Кроме того, на землях поселений нельзя создать объекты производственной недвижимости.
Более того, напоминает Василий Цап, у населенных пунктов существуют защитные санитарные зоны, и не каждый покупатель захочет приобрести жилье рядом с перерабатывающим заводом.
Поэтому перевод в категорию поселений выберет скорее девелопер, не заинтересованный в развитии промышленности. “Для девелопера предпочтительным является перевод земли в категорию земли поселений — это более быстрые деньги, быстрая прибыль, по сравнению с землями промышленной категории. Кроме того, процесс перевода таких земель проще. Например, согласовать строительство завода, а не жилого квартала, гораздо сложнее. Для этого необходимо собрать дополнительные экологические и многие другие согласования”, — отмечает Игорь Сим.
Однако тем, кто строит промышленные объекты деваться некуда: приходится соглашаться на промышленную категорию. Именно по этому большинство промокругов Московской области строится именно на землях этой категории, а следовательно, девелоперы снова и снова меняют статус земли.
