Заработать на российской недвижимости уже нельзя

"Заработать на российской недвижимости уже нельзя, пора переключаться на зарубежную", -- утверждают некоторые инвесторы. И ошибаются. На московской недвижимости, уверены эксперты, все еще можно заработать.

"Заграница нам поможет"

Интерес отечественных частных инвесторов к зарубежной недвижимости во многом продиктован тем, что бурный рост цен на жилье в Москве остановился, да и в других регионах темпы роста стоимости квадратного метра значительно упали. И впервые за последние семь лет инвесторы в недвижимость задумались над тем, как им зарабатывать деньги. До сих пор технология была нехитрой -- можно было покупать практически что угодно, выдерживать паузу и продавать уже со значительной выгодой для себя. Конечно, в зависимости от того, что и как покупалось, размер прибыли мог быть разным, однако главным был тот факт, что прибыль в любом случае была. Теперь же для того, чтобы заработать на недвижимости, инвестиционную стратегию выстроить сложнее.

Частью этой стратегии и стало обращение к западной недвижимости. Однако так ли это необходимо? Конечно, падение доходности российских квадратных метров заставляет задуматься, однако даже сейчас, по утверждениям специалистов, доходность отечественного жилья выше, чем западного. "Несмотря на снижение темпов роста цен, в России доходность остается выше, чем в Западной Европе, -- считает заместитель генерального директора компании "Новая площадь" Евгений Якубовский. -- К тому же часто сделки в России провести проще из-за юридических и налоговых формальностей". Доходность инвестиций в недвижимость на Западе никогда не достигала таких сумасшедших значений, как в последние годы в России. Инвестиционная привлекательность недвижимости за рубежом продиктована не столько ее сверхдоходностью, сколько исключительной надежностью вложений -- потерять деньги, вложенные в квадратные метры, на Западе довольно проблематично. Конечно, остаются регионы, в которых бурный рост стоимости недвижимости еще предстоит, однако определить их заранее очень трудно и риски таких вложений несоизмеримо выше, чем риски даже в отечественной недвижимости.

Что купить?

Но если российская недвижимость по-прежнему выгоднее европейской, то каким же образом эту выгоду из нее собираются извлечь? Большинство экспертов обращают внимание на качественный эконом- и бизнес-класс. "Оптимальным видится вложение в уже оформленную, вторичную городскую недвижимость, в перспективные с точки зрения ликвидности двухкомнатные и трехкомнатные квартиры эконом-класса и качественно реализованные проекты бизнес-класса, -- утверждает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Наталья Кирпиченко. -- Однокомнатные квартиры также в ходу, однако спрос на многокомнатные квартиры постоянно растет -- людям со временем становится тесно в своих "однушках", они стремятся к увеличению площади, и возможностей для реализации у них больше".

Если же стоит цель максимизировать прибыль, то стоит обратить внимание на элитный сектор. "Инвесторам мы предлагаем обратить внимание на элитное жилье, так как в абсолютных цифрах всегда выигрывает тот, кто владеет более дорогим активом, -- поясняет директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев. -- Предполагаем, что квартиры в элитных объектах подорожают на 20%, в бизнес-классе ориентировочно на 15--20% и в эконом-классе в силу дефицита предложения примерно на 20--25%. Загородная недвижимость тоже способна приносить неплохие дивиденды, но в этом секторе достаточно сложно сделать правильный выбор: нелегко учесть все тонкости, которые влияют на ликвидность и стоимость".

Впрочем, ряд экспертов одним из самых перспективных направлений инвестиций считают именно "загородку". Ведь рост цен на нее обусловлен не только общими для всех факторами, такими как повышение платежеспособности покупателей и рост качества жилья, но и развитием подмосковной инфраструктуры, которое сейчас идет бурными темпами. "В 2007 году для частных инвесторов наиболее выгодными будут вложения в загородную недвижимость, -- считает директор по маркетингу агентства недвижимости "Домострой" Елена Комова. -- В течение 2006 года средний рост цен на загородные усадьбы и коттеджные поселки отставал от роста стоимости московской недвижимости. Поэтому рынок загородной недвижимости еще не исчерпал своего потенциала. Когда средний рост цен на квартиры в Москве снизился до 1,25% в месяц, в сегменте загородного строительства этот показатель держался на уровне 10%, а по некоторым объектам был зафиксирован прирост 15%. В течение 2007 года прогнозируемый средний рост цен на рынке загородной недвижимости превысит инфляцию и составит порядка 20%".

Недооцененность подмосковной недвижимости отмечают и другие профессионалы рынка. "Безусловно, имеет смысл вкладывать деньги в загородную недвижимость: она сейчас недооценена, особенно в ближайшем Подмосковье, и как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе будет только расти, -- утверждает заместитель директора управления загородной недвижимости холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимир Яхонтов. -- Это связано, во-первых, с достаточно высоким спросом на загородные дома бизнес-класса, стоимость которых колеблется от 400 тыс. до 1,5 млн долл., а во-вторых, с рядом преимуществ, которыми загородное жилье обладает по сравнению с городским.

Например, в Барвихе, одном из элитных районов Подмосковья, можно приобрести дом стоимостью 2000--5000 долл. за квадратный метр, с собственным земельным участком, тогда как элитное жилье в Москве в разы дороже. При этом предпочтение следует отдавать, конечно, первичному рынку: цены на новое жилье растут более высокими темпами, чем на вторичное, потому что первичное жилье отвечает всем современным требованиям, веяниям моды. Кроме того, это, как правило, дома в коттеджных поселках, в которых решением всех коммунальных проблем занимаются сервисные службы и эксплуатирующие организации".

Новое начало

Но эксперты отдают предпочтение новым домам не только в секторе загородной недвижимости. Подавляющая часть специалистов в один голос советует частным инвесторам вкладывать деньги в московские новостройки. Ведь прибыльность их состоит не только из общего роста цен, но и из разницы между стоимостью квадратного метра на разных стадиях строительства.

"Наиболее перспективно инвестирование в объекты первичного рынка недвижимости, так как на начальных этапах строительства возрастают возможности получения высокой прибыли, -- поясняет генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов. -- На первый план в ряду приоритетов выходят элитные городские новостройки и высококлассные загородные проекты на нулевой или первой стадии застройки". Правда, у элитных, дорогостоящих проектов есть серьезный недостаток -- ликвидность их значительно ниже, чем в эконом- и бизнес-классе. В результате инвестор может оказаться в ситуации, когда его деньги "зависнут" в купленной квартире и он не сможет их оперативно извлечь из оборота. И хотя доходность новостроек эконом-класса существенно ниже, каждый инвестор должен сам для себя выбрать, как именно расставить приоритеты. "Мы бы порекомендовали инвесторам приобретать жилье на начальной стадии строительства. Разница в ценах на первой и последней стадии строительства пусть и не столь существенная, как раньше, но все же присутствует, -- объясняет генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. -- Сделать самостоятельный выбор в пользу наиболее ликвидного объекта частному инвестору порой очень непросто.

Минимизировать риски инвестирования можно, прибегнув к услугам риэлторской компании с хорошим именем и репутацией".

Что касается, пожалуй, самого традиционного для нашей страны способа извлекать прибыль из недвижимости -- сдачи внаем, то, как считают эксперты, время для нее сейчас не самое лучшее. "Сдавать квартиру в аренду сегодня не очень выгодно, -- говорит директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. -- Объясняется это тем, что стоимость найма квартир в Москве растет не так быстро, как стоимость квадратного метра на вторичном рынке. Иными словами, увеличение цен на квартиры происходит значительно более резко, чем рост арендных ставок. В результате окупаемость инвестиционных квартир за счет сдачи в аренду может доходить до нескольких десятков лет. Например, однокомнатная квартира, расположенная у метро "Юго-Западная", стоимостью 210 тыс. долл. при аренде по цене 750--800 долл. в месяц окупится в течение 22--23 лет; "двушка" у метро "Планерная" стоимостью 300 тыс. долл. при месячном найме за 900 долл. -- в течение 28 лет, и это без учета стоимости коммунальных платежей, уплаты налогов, стоимости ремонтов и потерь от простоев. Вкладывать деньги мы советуем в новостройки на самых ранних этапах строительства в любых сегментах рынка, а вот покупать недвижимость -- на вторичном рынке в сегменте бизнес-класса в нецентральных частях города".

Богатство выбора

Есть, впрочем, еще один сектор рынка, способный обеспечить существенную прибыль инвесторам, -- коммерческая недвижимость. Тут эксперты видят большой потенциал: в отличие от жилья цены на нежилые помещения и не думали останавливаться. "Сейчас рынок коммерческой недвижимости находится в стадии активного роста, а инвестиции считаются вторыми по доходности после инвестиций в сырьевые отрасли", -- говорит президент Advantage Group Михаил Печерский. Среди факторов, способствующих росту, он называет следующие: приход иностранных инвесторов, высокий спрос на коммерческую недвижимость (особенно на офисные и складские помещения), рост доходов населения и изменение потребительской культуры (строится больше торгово-развлекательных центров). Правда, следует сразу оговориться: на этот рынок можно входить, располагая суммой 400--500 тыс. долл. Можно, конечно, начать и с меньшей суммы, купив жилое помещение на первом этаже, перевести его в нежилое, организовать отдельный вход и сдавать предприятиям ритейла. Однако такой путь для инвестора гораздо более сложен и требует терпения и хорошего знания всех бюрократических процедур.

Наконец, остается и самые простой, и в то же время самый неочевидный с точки зрения доходности путь. Можно попробовать сделать ставку на возобновление бурного роста цен в ближайшем будущем и вкладывать деньги в обычные квартиры, пока есть такая возможность. Ведь точный прогноз поведения цен даже в самой краткосрочной перспективе никто дать не может -- аналитики недвижимости уже давно махнули рукой на поиск каких-то однозначных тенденций нашего рынка. Пока цены стоят, но что будет осенью, никто не знает. Причем если попробовать оценить ситуацию самостоятельно, то по всем законам экономики рост стоимости квадратного метра в столице вовсе не закончен.

Стабильное, стагнационное положение вообще совершенно нехарактерно для рынка недвижимости, так как равновесие спроса и предложения на деле очень хрупко.

А никаких предпосылок для падения цен на самом деле нет -- стоимость нефти по-прежнему очень высока, как следствие, деньги в экономике есть, доходы населения растут, ипотека бурными темпами развивается... Следовательно, все факторы для увеличения спроса работают. А вот с увеличением предложения проблем куда больше -- рынок так окончательно и не пришел в себя после пресловутых изменений, введенных законом ФЗ-214, и темпы строительства сильно отстают от потребностей жителей столицы. Ну а что бывает, когда спрос существенно превышает предложение, знает каждый школьник. "Вкладывать деньги в жилую недвижимость сейчас имеет особенный смысл, -- считает специалист отдела реализации группы компаний "Собор" Марина Махросенкова. -- Замедленный рост цен позволяет увеличить время выбора и поиска альтернативных вариантов. Наиболее выгодными остаются новостройки эконом- и бизнес-класса, особенно на стадии инвестирования нулевых и первых этапов строительства. Доходность за первый год, проходящий с момента начала строительства монолитно-кирпичного дома до его выхода на сдачу госкомиссии, составляет не менее 20% роста".

21.06.07