Взглянув на ситуацию, сложившуюся на московском рынке недвижимости, только ленивый не делает вывода: налицо стагнация и даже падение цен. Лишь за май они снизились на 1,3 - 1,5%, а в некоторых сегментах жилья - на 2 - 3%.
При этом снижаются цены двумя путями. Явно - когда уменьшается цена предложения. И не явно - торгуясь при покупке, нынче можно скинуть 7 - 12% от заявленной стоимости жилища.
Нельзя забывать и о том, что, как правило, цены на недвижимость фиксируются в долларах. Падение курса «зеленого» тоже означает снижение стоимости квадратного метра.
С другой стороны, спектр снижения цен по различным сегментам жилья очень неоднороден. Как мы уже писали, больше всего упали цены на квартиры в панельных малометражных домах, «хрущевках», т. е. жилье сверхэконом-класса. Именно этот сегмент был самым переоцененным во времена ажиотажного спроса на рынке 2006 года.
Снижение цен началось и в ряде престижных районов в монолитно-кирпичных домах. Что можно объяснить изначально завышенными ценами, не обеспеченными соответствующим качеством.
А вот стоимость жилья элит- и премиум-класса даже немного растет - в размере 0,5 - 1,2% в месяц. И это тоже объяснимо, если учесть небольшие объемы такого строительства при постоянном притоке в столицу платежеспособных потребителей в лице топ-менеджеров крупных компаний.
Таким образом, скорее речь идет не об обвальном падении цен на московскую недвижимость, а об их коррекции и дифференциации, которая, по прогнозам аналитиков, продлится до середины осени.
ПРОГНОЗЫ
Где цены вырастут...
Сергей СИМАКОВ, эксперт отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект»:
- В Центральном и Западном округах столицы идет наиболее активное строительство элитного жилья. Там отмечается РОСТ ЦЕН и на вторичном рынке. Это прежде всего Остоженка, Кропоткинская, район, прилегающий к ст. метро «Парк культуры», окрестности ст. метро «Арбатская» и «Смоленская», улицы Тверская, Пушкинская, Кузнецкий Мост и Охотный Ряд - суперэлитные районы. Здесь цена за квадратный метр на вторичном рынке составляет от $7500 до $20 000.
Вырастет цена на жилье и в Замоскворечье, районе ст. метро «Полянка» и «Третьяковская», на Патриарших и Чистых прудах, в районе Хамовники. А также, возможно, в районах, находящихся ближе к Центральному округу: на Кутузовском проспекте, в районе ст. метро «Парк Победы», «Студенческая». Здесь уровень цен почти, как в центре, - более $6000 кв. м. Из других районов - это Крылатское, Рублевское шоссе, где отмечаются хорошая экологическая обстановка и развитая инфраструктура. Думаю, что летом рост цен здесь продолжится.
В остальных же районах Москвы стоимость жилья снижается, и летом этот процесс может даже ускориться.
...а где снизятся
Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости «Новый Дом»:
- Будет ДЕШЕВЕТЬ с наибольшей вероятностью жилье с низкими потребительскими качествами: пятиэтажки без лифта и мусоропровода, с крохотными кухнями, изношенными коммуникациями и т. д.
Следующие кандидаты на некоторое падение спроса и цены - девятиэтажные и частично двенадцатиэтажные панельные дома в отдаленных районах, далеко от метро, которые также имеют маленькие кухни, небольшую общую площадь, зачастую запущенные подъезды и невнятное социальное окружение. В этой категории, скорее всего, не понизятся цены только на дома, стоящие в списках на снос в ближайшее время: в них цены держатся за счет радужных ожиданий.
Какие факторы влияют на стоимость квартиры сегодня
1. Местоположение
Две одинаковые квартиры, расположенные, к примеру, на улице Косыгина и Рязанском проспекте, могут отличаться в цене на 100 тыс. у. е. Разница в стоимости (но не столь существенная) будет и между квартирами, если окна одной из них выходят на шумный проспект, обрекая своих обитателей на вечно закрытые фрамуги, а другой - в тихий уютный дворик с березами.
Есть и отдельный сегмент - «видовые» квартиры. Это немногочисленные жилища на высоких этажах удачно расположенных домов с уникальным или панорамным видом из окна. Причем востребованность этих панорам имеет большой диапазон: от пасторальных - на водоемы и природу - до урбанистических - на бегущее огнями Садовое кольцо.
2. Материал постройки и возраст дома
Монолитно-кирпичные и кирпичные пользуются спросом больше панельных. И новые панельные дома, что весьма логично, - больше, чем старые.
Из этого правила, впрочем, есть исключение - качественные «сталинские» кирпичные дома 54 - 58-х годов постройки. Их большие площади и высокие (три и более метров) потолки по-прежнему в большой цене.
В совсем современных постройках разница между материалами дома менее существенно влияет на спрос - качественная «панель» находит себе все новых поклонников. Благо огромные метражи в монолитах «по зубам» далеко не всем покупателям.
3. Пешая и транспортная доступность
По-прежнему наибольшим спросом пользуются квартиры в домах, расположенных в 5 - 10 минутах ходьбы от станции метро. Но все большее количество покупателей еще сильнее волнует наличие удобных развязок и дорог для подъезда к дому, места для парковки. Что вполне объяснимо, если учесть, что за последние два года количество автомобилей в Москве выросло в пять (!) раз. Впору начинать подыскивать жилье с вертолетными площадками...
4. Условия продажи
Если квартира продается только при условии, что продавец купит себе другую (альтернативная сделка), то она может проиграть в цене до 5% по сравнению с той, что находится в свободной продаже.
Ведь налицо риск развала сделки из-за того, что продавец по каким-либо причинам не сможет подобрать альтернативную квартиру.
5. А также: этаж, балкон, ухоженная территория возле дома, чистый подъезд, наличие охраны и даже запах в квартире и на лестничной клетке (не смейтесь - для некоторых людей этот фактор очень важен!).
Это может показаться странным, но достаточно мало цена меняется от состояния квартиры (если она, конечно, не «убитая»). Вложенные в ремонт деньги окупаются едва ли на 30%! Этому есть объяснение: каждый человек по-своему представляет себе уютное жилище, и эти представления редко совпадают у покупателя и продавца. Поэтому, если вы собрались продавать квартиру, не затевайте в ней большого ремонта. Лучше сделать легкую «косметику».
Где искать самое дешевое жилье
Самыми дешевыми по стоимости жилья остаются Восточный и Юго-Восточный округа. А самый-самый дешевый район столицы - Зеленоград (здесь квадратный метод жилья стоит примерно 2911 долларов). При этом надо иметь в виду, что «дешевыми», по московским меркам, считаются квартиры стоимостью от $120 тысяч (дешевле только комнаты).
Популярный нынче вариант решения квартирного вопроса - приобрести комнату. С возможностью потом выкупить все помещение целиком.
Наконец, цены на недвижимость в Подмосковье остаются значительно ниже столичных. В ближнем Подмосковье - порядка на 20 - 30% дешевле, чем в Москве.
Следует иметь в виду, что по сравнению с прошлым годом сейчас стало намного легче купить квартиру с использованием ипотечного кредита. Сложность пока остается в основном в высоких процентах по кредитам.
Вторичный рынок жилья: Что летом подешевеет, а что подорожает
Новости по теме
Цены на жилье считают приемлемыми 9 процентов москвичей
Продавцы и покупатели квартир в Москве предсказывают рост цен в 2010 году
Цены на жилую недвижимость в Москве завышены в два разаЦены предложения на жилье в Москве за неделю выросли на 0,1%
Стоимость жилья на вторичном рынке снизилась
За год цены на жилье в Москве упали почти в два раза
