Рост объемов ипотечного кредитования, которое фиксируется по России в целом и регионам в частности, происходит уже не первый год. Однако, по оценкам участников рынка, доля сделок с применением схем ипотеки в регионах России остается довольно низкой и составляет 6-7%. В самых прогрессивных в этом смысле областях ипотечными кредитами воспользовалась лишь каждая 150-я семья. Косвенный признак — отсутствие постоянного роста цен на жилье при сохраняющемся дефиците квадратных метров, который сопровождает массовая ипотека, — это подтверждает.
Портфели и штуки
Пока ипотеку выгодно мерить только “портфелями”, а не единицами выданных кредитов. Первый показатель выглядит весомо, второй — довольно скромно. Так, по данным Центробанка РФ, общий объем ипотечных жилищных кредитов за I квартал 2007 г. по Российской Федерации составил 82,3 млрд руб., что на 4% превышает показатель объема ипотечных кредитов, выданных в первом полугодии 2006 г. (78,5 млрд руб.), и составляет 32,9% от целевого показателя, запланированного на 2007 г. (250 млрд руб.). Если такая динамика сохранится, то плановые показатели 2007 г. тоже будут перевыполнены: за три месяца текущего года уже выдано треть запланированного. По итогам прошлого года общий объем выданных ипотечных кредитов более чем в 2 раза превысил годовой план. Но не стоит забывать и о росте цен, которым 2006 год удивил жителей самых продвинутых по части развития ипотеки регионов.
Центробанком выявлены регионы-лидеры и аутсайдеры. Самые внушительные финансовые объемы приходятся на Москву и Московскую область: 5,2 млрд руб. и 12,6 млрд руб. соответственно. Самые низкие — Республика Алтай и Карачаево-Черкесия — 26,5 млн руб. Середняком выглядит Приволжский федеральный округ — 15,1 млрд руб. На самом же деле, если исходить из стоимости 1 кв. м, объективность такой оценки довольно сомнительна. Более интересный показатель — это соотношение ипотечных сделок с общим их количеством на рынке недвижимости. Есть регионы, в которых объем ипотечных сделок достигает 30%. Тот же Алтайский край с этой точки зрения пребывает в четверке лидеров — 24,9% от общего количества сделок. Еще более высокие показатели у Республики Тувы (30,4%), Магадана (31,4%), Тюменской области (28,9%).
В целом картина жилищного кредитования в России неоднородна. Вот пример двух не самых “контрастных” областей. В 2006 г. на территории Ульяновской области выдано кредитов на сумму 1,45 млрд руб., в том числе Ульяновским отделением Сбербанка России по жилищным кредитным программам на территории области — 2028 шт. на сумму 810,4 млн руб. (по соглашению с Минрегионом — 129 млн руб.), из них кредитов на недвижимость — 1570 шт. (561,5 млн руб.), ипотечных — 244 шт. (172,5 млн руб.), “Молодая семья” — 214 шт. (76,4 млн руб.). По данным компании “Центр недвижимости”, в этом сегменте работают около восьми банков. Преобладает схема приобретения жилья с первоначальным взносом 10% по ставке 13-14% годовых на срок до 15 лет. В лидерах кроме Сбербанка РФ КБ “Европейский трастовый банк”.
В Нижнем Новгороде, по данным правительства области, в 2006 г. плановый объем ипотечных кредитов составлял 993,6 млн руб., фактически выдано 1790 кредитов на сумму 1,014 млрд руб. (в том числе по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) 710 кредитов на сумму 408,0 млн руб.), что составляет 102% от планируемого показателя. По данным ГК “Триумф”, в настоящее время ипотеку в Нижнем Новгороде предлагают 25 банков. Лидером ипотечного рынка является Сбербанк РФ, а также Альфа-банк, Райффайзенбанк, “Уралсиб”, “Ак Барс” и др. Постепенно ипотека перестает быть экзотикой, но реально массовой она может стать только после существенного изменения ее параметров, считают аналитики ГК “Триумф”. Пока же ипотека недоступна для большинства нижегородцев.
В 2006 г. многие области зафиксировали рост ипотечного кредитования. Например, в первой половине 2006 г. на территории Магаданской области предоставлено ипотечных кредитов на сумму более 178 млн руб., что позволило обеспечить жильем более 325 семей. Это почти в 27 раз больше, чем в 2005 г. (тогда было выдано 12 ипотечных кредитов на сумму 4,19 млн руб.).
По данным правительства Вологодской области, имеющей высокие показатели, ипотечный кредит могут себе позволить лишь 5% семей. Теперь в планах правительства области — через областной целевой фонд содействовать развитию ипотеки. Для этого планируется выделять бюджетные средства ради снижения процентной ставки и регулирования стоимости квадратного метра в некоторой части объектов, строительство которых инициировано администрацией города.
По оценке столичных участников региональных рынков, политика местных властей и отношение ее к ипотеке неоднородна, но “меняется в сторону заинтересованности”. Для местных властей, рассуждает эксперт газеты, пожелавший остаться неизвестным, содействие ипотеке может быть одним из самых очевидных показателей своей эффективности. Есть нацпроект “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”, и периодически приходится докладывать “на верху” об успехах в этой сфере. Сейчас почти в каждой области усилия властей вылились в создание так называемых ипотечных корпораций, которые тесно сотрудничают с АИЖК. Правда, им тяжело конкурировать со Сбербанком, а другой достойной альтернативы в регионе может не быть в принципе.
О том, как влияет политика местных властей на развитие процесса в целом, говорит пример Хакасии, относящейся к Южному федеральному округу с его довольно скромными финансовыми успехами в первой половине 2007 г. — 5,03 млрд руб. В I квартале 2007 г. АКБ “Банк Хакасии” выдал 41 ипотечный кредит на сумму 26,1 млн руб. по республиканской программе. По федеральной схеме ипотечного жилищного кредитования за это же время заключено два кредитных договора на сумму 1,4 млн руб. и пять договоров займа на сумму 2,93 млн руб. В 2007 г. в республике планируется выдать ипотечных жилищных кредитов и займов гражданам на 90 млн руб.
Недавно администрацией столицы Хакасии г. Абакана было заявлено о намерении субсидировать молодым семьям (супруги до 30 лет) первоначальный взнос на покупку квартиры по ипотеке. Предполагается, что безвозмездная субсидия из городского бюджета составит 10% первоначального взноса для бездетных пар, 15% — для имеющих детей. Программа рассчитана на четыре года — с 2007 по 2010 г. В нынешнем году на эти цели будет направлено 2 млн руб.
За первое полугодие 2006 г. объем предоставленных ипотечных кредитов в Самаре составил 1403 млн руб. 290 молодых семей улучшили свои жилищные условия с помощью ипотечных кредитов и займов, 46 получили субсидии на погашение части первоначального взноса за счет областного бюджета, 33 — компенсации на погашение части кредита при рождении ребенка. Прогнозировалось, что в течение года количество молодых семей, обеспеченных жильем благодаря ипотеке, достигнет 600.
Есть, правда, другой пример — Камчатка, где, по информации Павла Комолова, директора департамента продаж “Независимого бюро ипотечного кредитования” (НБИК), которое работает в 10 регионах России, ипотеки не существует вовсе. На прошедшей недавно Международной инвестиционной выставке в Каннах экспозиция Камчатки присутствовала впервые. Обращение представителей камчатской администрации к столичным специалистам — ипотечным брокерам прозвучало примерно так: “Приезжайте и сделайте хоть что-нибудь”. В этом регионе нет даже ипотечной корпорации, которая есть практически каждой области с подачи АИЖК. В Петропавловске-Камчатском есть дополнительный офис Сбербанка РФ. Но это даже не филиал.
Отработано в Москве
Во многом столичные жители оказались лабораторными мышками — на них игроки ипотечного рынка отработали практику ипотечного обслуживания, а затем двинулись в регионы. Сейчас многие специалисты заявляют, что технологии и там, и здесь применяются одни и те же. Однако некоторые детали показывают, что это не совсем так.
Первое, что отличает столицу от регионов, — это размеры выдаваемых кредитов. По итоговым данным банка DeltaCredit, средний кредит в регионе составляет $70 000 (по другим подсчетам — $30 000-40 000). В Москве это $100 000, считает руководитель департамента оформления кредитов компании “Контакт — Элитная недвижимость” Мария Базяева. Отсюда следует, что и размеры накладных расходов, измеряемые в процентах от суммы сделки,
будут разными. В DeltaCredit вообще считают, что страховщики и оценщики в провинции гораздо более скромно оценивают свои услуги. По оценке Евгении Кохановской, начальника отдела ипотечного кредитовании Энергомашбанка, средний уровень расходов при кредите на 1,7 млн руб. составляет $1000.
В подавляющем большинстве городов России кредиты измеряют в рублях. Москва и Санкт-Петербург в список рублевых регионов не входят. Именно по этой причине, считают в НБИК, программа АИЖК, выкупающего пулы закладных у своих финансовых партнеров и устанавливающего свои стандарты практики, не слишком конкурентоспособна. В столичных городах есть банки, готовые предложить более привлекательные условия по рублевым кредитам, хотя в ходу кредиты долларовые, с более низкой ставкой. Они предлагаются, по данным Ирины Радченко, вице-президента Международной академии ипотеки, довольно внушительным составом банков, в столице их насчитывается примерно 90.
Богатого выбора операторов и продуктов в регионах нет. Первоначальный взнос в 0% предоставляется довольно редко, говорит Павел Комолов. Эксперт оценивает региональную ситуацию как столичную двухлетней давности. Прогресс существует, но для развития нужно время. К тому же, а отчасти и именно по этой причине в провинции, говорит Евгения Кохановская, часто программа операторов, работающих по стандартам АИЖК, оказывается даже более выгодной, чем программы местных банков. Часто альтернативой оператора АИЖК оказывается только Сбербанк РФ, исторически, еще со времен СССР имеющий самую разветвленную сеть филиалов, и быстро расширяющий зону охвата казахский банк “АТТА-Ипотека”, финансовое учреждение с неплохими финансовыми возможностями и большими амбициями.
По мнению специалистов, отличие ипотечной практики в столице и регионах связано и с отсутствием кредитных историй. В Москве у какой-то части заемщиков она уже есть.
Институт ипотечных брокеров для провинции — почти экзотика. Столичные брокеры, оказавшись на просторах страны, говорит Павел Величенко, директор по развитию НБИК, встречаются с крайне низким уровнем риэлторских услуг, низкой квалификацией сотрудников банков, а главное — неготовностью некоторых региональных банков и страховых компаний видеть в брокере стратегического партнера, способного обеспечить им поток качественных клиентов. В развитых субъектах РФ встречаются ипотечные брокеры, но с низким уровнем клиентского сервиса, говорит Величенко. На деле они являются либо агентствами недвижимости, либо сервисными агентами АИЖК, просто выдающими кредиты других банков по федеральным программам. В последнем случае на заемщика обрушивается вал скрытых комиссий (комиссия брокера — 0,5-3%, сбор за экспертизу эмитируемой закладной — 1,5% и другие мелочи) и полное отсутствие сервиса и элементарной заботы о клиенте.
Многие эксперты отмечают, что в регионах более 50% (в отдельных субъектах РФ — до 90%) кредитов — это нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости. Ипотека стала дешевым источником финансирования малого бизнеса, ведь так можно получить значительные суммы и на более выгодных условиях, нежели кредит на развитие бизнеса.
Отличается в регионах и система расчетов, говорит Комолов: “Во многих городах, да что далеко ходить — на окраинах Московской области не слышали о расчетах через сейфовую ячейку в банке. Деньги идут через агентство недвижимости, которое представляет интересы как покупателя, так и продавца”.
В Городском ипотечном банке не видят разницы между технологиями работы в Москве и других городах. Единственное, в чем может быть отличие, говорит член правления банка Игорь Жигунов, — это практика проведения взаиморасчетов. Например, в регионах часто расчеты производятся по факту подачи документов на государственную регистрацию, в Москве же это происходит после регистрации сделки.
Есть различия и в проведения андеррайтинга. Правда, мнения экспертов на этот счет разошлись. Некоторые утверждают, что, один раз разработав некий стандарт, успешно применяют его и в провинции. В НБИК считают по-другому: столица традиционно ушла вперед, когда речь заходит о способах подтверждения доходов. Более высокие зарплаты приводят к различным схемам ухода от налогов, поэтому большой процент работающих в Москве получает доход вчерную. Московским банкам невольно приходится учитывать эти обстоятельства, поэтому кредит сегодня можно получить на любую сумму, не имея справки по форме 2-НДФЛ. Есть и ломбардные кредиты, тоже без подтверждения доходов. В других городах все-таки придется показать и официальные документы, и справки в свободной форме.
К региональным плюсам, пожалуй, можно отнести уровень накладных расходов. По оценкам банка DeltaCredit, в регионах компании — оценщики квартир и страховые фирмы берут с заемщиков гораздо меньшие суммы за услуги, чем в Москве.
Приходится ли столичным игрокам учитывать некоторые потребности регионального рынка? В компании “Миэль-Брокеридж”, имеющей офисы в восьми регионах и сотрудничающей с 30 банками РФ, приводят в ответ пример. В Санкт-Петербурге, рассказывает гендиректор “Миэль-Брокеридж” Наталья Кирпиченко, помимо стандартной линейки ипотечных продуктов предлагается также ипотека на приобретение комнат в коммунальных квартирах, которых в городе исторически много.
Новостройки вне игры?
Что роднит столичный и провинциальный рынок, так это интерес к покупке по ипотеке новостроек. В областях и краях России этот интерес выражен даже более отчетливо: уровень износа вторички и ее состояние там еще более удручающие. Брать на себя 15-20-летнее финансовое бремя, чтобы освободиться от него тогда, когда выкупленная квартира будет уже практически полным неликвидом, — сомнительное удовольствие. Есть простой индикатор: если средняя стоимость метра в новостройке превышает среднюю стоимость метра на вторичном рынке,
говорит Комолов, то жилой фонд города скорее всего находится в плачевном состоянии. Тем не менее до сих пор строится недостаточно домов, доля новостроек пока не превышает и 30%. Недостаток нового жилья, пригодного в понимании обычного рядового гражданина для покупки на довольно непростых условиях, — еще одна причина медленного распространения жилищного кредитования. Именно поэтому в Вологде, например, строят сразу четыре крупных новых микрорайона, надеясь во многом закрыть зоны дефицита. Но таких регионов, сумевших достичь объемов строительства доперестроечного времени, в России пока немного.
Процесс оформления новостроек в кредит тем не менее набирает обороты. Как объясняют в Городском ипотечном банке, реализующем свои ипотечные программы в 12 городах и областях России, изобретенная схема кредитования новостроек под залог прав требований по большому счету ипотекой не является. Одним из вариантов могут стать потребительские ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости. Такие кредиты набирают все большую популярность. Еще одним вариантом финансирования долевки являются отдельные программы банков с конкретными застройщиками. В этом случае для кредитования предлагается конкретный перечень объектов у конкретного застройщика. Как правило, на период, пока не оформлено право собственности на объект, ставка по кредиту чуть выше общепринятых стандартов.
В МБРР, реализующем свои ипотечные продукты в 27 регионах (имеет 123 филиала в 40 городах РФ), говорят также о том, что в случаях, когда обеспечением кредита выступает находящаяся в собственности заемщика недвижимость, приобретение жилья в новостройке становится возможным и не у аккредитованного банком застройщика, что расширяет круг поиска желаемого варианта. Опыт Международного московского банка, работающего в девяти регионах России, говорит о том, что обычно каждая программа кредитования разрабатывается под конкретного застройщика, продумывается механизм взаимодействия всех участников. На это требуется время. В любом случае для покупателя это благо: банк выступает в качестве дополнительной инстанции, проверяющей состоятельность застройщика.
По наблюдению Кирпиченко, доля участия новостроек в процессе кредитования разная в разных регионах. В Петербурге это соотношение составляет 40/60, а, например, в Барнауле — меньше, так как в регионе существуют проблемы с выделением земли под застройку и потому застройщики не слишком охотно продают квартиры за кредиты, у них нет возможности в дальнейшем осваивать полученные средства на новых площадках.
Значительная часть российских городов даже в центральной своей части имеет малоэтажную застройку. Можно ли купить по ипотеке частное домовладение? В большинстве банков в таких случаях предлагается кредит под залог имеющегося жилья. Однако есть и исключения. Например, инвестиционный банк “КИТ Финанс”, работающий сейчас в 41 регионе России, не исключает покупки такого объекта по ипотеке с залогом именно приобретаемого, а не уже имеющегося недвижимого имущества. Правда, и стандарт в отношении таких покупок выработан довольно жесткий.
Выглядит все следующим образом. Объектом залога может быть отдельный дом, расположенный на земельном участке, право собственности на который удостоверено в установленном законом порядке. Он должен находиться в населенном пункте, быть в удовлетворительном состоянии и пригодным для круглогодичного проживания, иметь системы отопления и постоянного электро- и водоснабжения. Дом должен быть зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию. Банк не предоставляет ипотечных кредитов при передаче в залог домов: старше 20 лет;
не предназначенных для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и иные строения, по местонахождению которых отсутствует возможность постоянной регистрации собственника);
построенных на земельных участках, принадлежащих на праве аренды, в случае если срок аренды истекает ранее срока действия кредитного договора.
Курс на снижение
Все больше кредитных организаций выходит на рынок недвижимости в регионах, в связи с чем существенно усиливается конкуренция и, как следствие, повышается лояльность банков по отношению к клиентам, которая выражается в том числе и в снижении процентных ставок по ипотечных кредитам. Эту тенденцию фиксируют в “Фосборн Хоум”, подкрепляя свои соображения некоторыми другими доводами. Речь идет о снижении уровня инфляции и, соответственно, снижении ставки рефинансирования ЦБ РФ. Например, Банк Москвы объявил о том, что выдает кредиты по весьма низким ставкам — от 6,5% в японских иенах и от 7% в швейцарских франках. Кроме того, на снижение средней ставки влияет приход западных банков в Россию.
“На мой взгляд, — говорит Сергей Козлов, начальник управления кредитования СДМ-банка, — ситуация в регионах пойдет по столичному сценарию. Это касается и ипотеки, и в целом цен на недвижимость. Достигнув определенного уровня, цены будут корректироваться в сторону снижения. Но надо отметить, что все больше будет разница в ценах между вторичным и первичным рынком. Сегодняшнее снижение цен в Москве происходит в основном на вторичном рынке”.
По прогнозам, прозвучавшим в докладе генерального директора АИЖК Александра Семеняки, к 2010 г. в России смогут взять кредит 1 млн семей. Чем подкрепляется это высказывание? Пока только надеждой на активность участников рынка, многие из которых, в свою очередь, зависят от стабильной деятельности самого АИЖК. Если еще пару лет назад местные участники рынка на столичных совещаниях сетовали на несвоевременный выкуп закладных федеральным агентством, то теперь большинство отзывов говорит как раз об обратном — отработанном и вполне удобном графике взаиморасчетов. В свою очередь, в АИЖК ожидают, что стандартными закладными будет оформляться 80% всех вновь выдаваемых кредитов и емкость рынка закладных составит 200 млрд руб. Объем поставок в рамках федеральной системы рефинансирования составит 50 млрд руб. В 2007 г. будет выдано 300 000 ипотечных кредитов на сумму 250 млрд руб.
