Москва долгие годы удерживала лидерство в отношении стоимости жилья.
Недавно у столицы появился серьезный конкурент. Речь идет не о Санкт-Петербурге, а о далеком курорте Сочи. Оказывается, сочинская недвижимость на данный момент наиболее выгодна в инвестиционном плане после московской.
Высокая стоимость земли, по мнению вице-президента по стратегическому развитию компании Blackwood Михаила Геца, связана с растущей популярностью этого города. Как и весь Краснодарский край, Сочи - один из самых благоприятных в России регионов в плане инвестиций. Повысило привлекательность города-курорта и выдвижение его в кандидаты на проведение зимней Олимпиады 2014 года, а также федеральная целевая программа "Развитие города Сочи как горноклиматического курорта".
Финансирование многих проектов уже началось. И даже если Олимпиада пройдет в другом месте, инвестиционная привлекательность города продолжит расти: в бренд летней столицы России собираются вкладывать деньги и государство, и частные инвесторы.
Дорогая моя столица. Летняя
На сегодняшний день самыми дорогими районами Сочи являются Центральный, Адлерский и Хостинский (например, район дендропарка и пансионат "Светлана"). На территории Адлерского района находится популярный и перспективный в плане инвестиций горнолыжный курорт Красная Поляна.
Сегодня цена земли тут приближается к $100-120 тыс. за сотку.
В Центральном районе для потенциальных покупателей привлекательны улицы Виноградная, Гагарина, Егорова, Орджоникидзе, Черноморская, Московская и Курортный проспект, который застраивается преимущественно элитными домами.
Рейтинг этих территорий поднимает непосредственная близость к морю и инфраструктура в центре города.
По данным М. Геца, стоимость сотки в Центральном районе уже сравнялась с ценой земли на Рублевке и составляет порядка $150 тыс. Но если Рублево-Успенское шоссе уже давно является самым престижным и дорогим подмосковным направлением, то сочинское побережье с малоразвитой инфраструктурой представляется сейчас практически "непаханым полем". Но крупные игроки рынка недвижимости активно его осваивают. За последние пять лет цены на землю в престижных районах Сочи выросли в четыре-пять раз, цены на квартиры - в три-четыре раза.
В данный момент сочинская недвижимость большинству местного населения уже не по карману: жители курорта и близлежащих городов Краснодарского края если и приобретают жилье, то, как правило, эконом-класса. На их долю приходится не более 20% покупаемой недвижимости.
Владельцами остальной части становятся жители двух столиц, а также северных, сибирских и дальневосточных регионов. Большая часть покупателей - москвичи, приобретающие элитное жилье и апартаменты бизнес-класса для отдыха, инвестиций или в качестве второго жилья.
Северяне стремятся на юг
Стоимость недвижимости наиболее высока в Центральном и Хостинском районах, где возводятся дорогие современные жилые комплексы. В настоящее время наиболее привлекательный с точки зрения инвестиций элитный сегмент занимает более 50% рынка новостроек. Стоимость 1 кв. м такого жилья доходит до $15 тыс.
Так как доля столичных покупателей составляет на рынке высокобюджетного жилья в Сочи порядка 90%, то предпочтения именно этих покупателей должны учитываться при строительстве. Требования клиентов в большой степени определяются особенностями самого города, его курортной спецификой.
Повышенное внимание уделяется местоположению жилого объекта, инфраструктуре и обслуживанию, схожему с гостиничным. А вот такие критерии, как инженерное оснащение, площадь, количество мест в паркинге и организация системы безопасности, заботят покупателей в меньшей степени.
Массовое коттеджное строительство в районе Сочи пока не ведется. Одна из причин такого положения заключается в том, что вся загородная земля относится к национальному парку. В его пределах реальна только аренда сроком на 49 лет, при этом действует огромное количество ограничений.
Кроме того, эксплуатационные расходы для жителей коттеджей гораздо выше, чем для хозяев обычных квартир. Но желание жить ближе к природе и иметь собственный дом на берегу моря все равно сильнее: доля коттеджных поселков возрастает. Наибольшей популярностью пользуется Хостинский район - один из самых экологически чистых и близких к центральной части города.
Рост популярности города привел к разработке "Градостроительной инвестиционной концепции размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов гостиничной инфраструктуры на территории Большого Сочи". Концепция, требующая инвестиций в размере более $1 млрд, предполагает возведение более 50 отелей.
В сфере сочинской коммерческой недвижимости гостиничный бизнес - один из самых развитых подсегментов. Большая часть бюджета Сочи (около 80%) пополняется за счет доходов от туризма. Спрос на гостиничные услуги достаточно велик, и в последние годы интерес к нему только растет.
Предложение на рынке объектов размещения в Сочи постоянно увеличивается, гостиничный бизнес активно возрождается. Бурно развивается сегмент мини-отелей - небольших частных гостиниц, где номера стоят 800-2,5 тыс. руб. в сутки. Помимо нового строительства ведется реконструкция устаревшего номерного фонда. Это позволяет не только привлекать значительные инвестиции, но и решать проблему несоответствия старых отелей высоким новым требованиям.
В связи со стремительным развитием города в скором будущем может оказаться достаточно перспективным офисно-торговый сегмент. Сегодня разработаны планы строительства деловых, торговых и развлекательных комплексов. Пока в городе существует всего три бизнес-центра, еще несколько планируется сдать в эксплуатацию в ближайшие годы. Под офисы сдаются также некоторые гостиничные площади, но спрос в этом сегменте недостаточно велик - его формируют небольшие местные компании.
Похожая ситуация сложилась и на рынке торговых помещений: пока он не слишком развит. В городе имеется нескольких крупных торговых центров, но большей популярностью пользуются небольшие помещения на улицах города и рынки.
Вширь и ввысь
Сочи - морской и горнолыжный курорт, что позволяет использовать его туристический потенциал круглогодично. Реальная оценка горнолыжным и рекреационным возможностям Сочи дана еще в марте 2002 года, когда проект развития курорта был представлен на международной выставке MIPIM в Каннах.
Тогда эксперты отметили уникальные природные данные: высота и продолжительность залегания снежного покрова на Красной Поляне намного превосходит аналогичный показатель ряда курортов Андорры, Швейцарии, Италии и Турции.
Красная Поляна обладает природно-климатическими условиями, которые в сочетании с современной круглогодичной туристско-спортивной инфраструктурой способны превратить курорт в один из лучших. О перспективах развития Красной Поляны свидетельствует и тот факт, что программу по ее развитию лично курирует премьер-министр Михаил Касьянов.
Сегодня в районе Красной Поляны создаются разветвленные транспортная, энергетическая и телекоммуникационные сети, строятся туристические и горнолыжные комплексы. Готов автомобильный туннель, соединяющий курорт с Большим Сочи.
Помимо Красной Поляны развиваются приморские территории Имеретинской долины и предгорные зоны. Существует проект возведения курортно-рекреационного и туристического центра мирового уровня в Лазаревском районе Сочи. Важно решить транспортную проблему - это позволит комплексно развивать территорию и создать единую инфраструктуру региона.
Уровень строительства жилья в Большом Сочи постоянно повышается, благоустраиваются окружающие территории, что ведет к увеличению стоимости новостроек и привлечению все новых и новых инвестиций. У города есть все возможности стать крупным курортным центром европейского уровня. И это подтверждают реальные деньги, которые уже пришли в регион.
