Едва ли не важнейшей причиной недавнего роста цен на недвижимость столичные чиновники называют "интерес со стороны иногородних". Доля последних среди покупателей московского жилья якобы составляет более 60-70%. Изучив документы одного из недостроенных объектов, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин сообщил, что с удивлением обнаружил среди пострадавших дольщиков всего "нескольких москвичей".
Строго говоря, не существует ни одного документа, юридически определяющего понятие "москвич" ("петербуржец", "костромич" и т. п.), равно как и его синоним "коренной житель".
Не вдаваясь в суть социологических и культурологических теорий, скажем, что практического значения упомянутые выше "звания" в Москве не имеют.
Попробуйте ответить на вопрос, на какую помощь столичных властей вправе рассчитывать некий москвич в трех (пяти, десяти) поколениях, который, скажем, лет 20 назад уехал в Одессу, а теперь решил вернуться. Комментарии излишни. Зато в целом ряде документов говорится о преференциях гражданам, зарегистрированным по постоянному месту жительства в Москве "в течение десяти и более лет". Как в анекдоте: "Ставьте меня на учет! Я уже десять лет, как коренной москвич".
Мистер Твистер из Усть-Уя
Куда смешнее карикатурный образ иногороднего богача, который приезжает в Москву с чемоданом долларов и уводит квартиру из-под носа москвича в стоптанных ботинках. Разумеется, есть и такие. Но в подавляющем большинстве случаев недвижимость эконом- и бизнес-класса покупают жители регионов, которые живут и работают в столице годами, прежде чем карьерный рост позволяет им обзавестись квартирой.
Между прочим, все это время они пополняют городской бюджет и обеспечивают безбедное существование сотням тысяч владельцев съемного жилья - москвичам по рождению. И это лишь небольшая часть иногородних россиян, пытающих счастья в столице. Большинство в конце концов возвращаются домой. Или едут дальше.
Поступающие ежегодно в продажу около 25 тыс. новых квартир - величина слишком малая и относительно общего числа предложений на рынке недвижимости, и по сравнению с численностью населения столицы. Похоже, стремление максимально затруднить приобретение жилья в новостройках тем, кто прописан в столице менее десяти лет, становится главным социальным коньком властей. Но даже если версия столичных чиновников о соотношении "коренных" и "приезжих" как 1:2 верна, мы получим, что число москвичей, которым хватило бы новостроек после "устранения" иногородних, увеличилось бы только на десятые доли процента.
Кстати, сейчас многие крупные компании, зарегистрированные и платящие налоги в столице, решают жилищные проблемы сотрудников на корпоративном уровне. Хотелось бы посмотреть, каким образом столичные власти помешают им в этом.
Остается задуматься о социальном эффекте этих мер. Ведь на столичный рынок поступает все больше жилья бизнес- и премиум-класса в ущерб "эконому".
Главный вопрос в том, сколько в действительности иногородних покупает квартиры в Москве, какое именно жилье и зачем.
Предпочтения без изысков
Причин для покупки квартиры в столице много. По данным руководителя аналитической службы "МИАН-агентства недвижимости" Алексея Кудрявцева, покупают квартиру для себя в качестве основного жилья 79% москвичей и 62% регионалов. 12% москвичей и вдвое больше приезжих приобретают квартиры для детей, резонно решив, что завтра они будут стоить дороже. Инвестируют в недвижимость всего 6% москвичей и 10% иногородних. Некие "другие цели" преследуют 3% первых и 5% вторых.
Вряд ли приведенные сведения свидетельствуют о том, что чадолюбие у провинциалов развито вдвое сильнее, чем у москвичей. Рассказ о подрастающем отпрыске - хорошая возможность дать понять, что ты не спекулянт, если покупатель почему-то стесняется инвестиционной деятельности. С другой стороны, квартиры в столице покупают люди небедные, их дети поступают преимущественно в столичные вузы. Родители любят вспоминать счастливые годы в студенческом общежитии, но детям желают иной доли.
В конце концов все, что куплено "про запас", при определенных условиях легко превращается в инвестицию, и наоборот. Хотя в принципе покупка "про запас" для любого рынка - явление ненормальное. Оно еще больше подхлестывает цены, заставляет их работать на себя.
С учетом подмосковного рынка предпочтения столичных и иногородних покупателей, по данным специалистов "МИАН-агентства недвижимости", распределяются следующим образом. Объекты первичного рынка выбирают только 16% москвичей и 31% регионалов. Вторичное жилье покупают 61% москвичей и только 48% регионалов, а загородный дом - 23 и 21%. Абсолютные цифры и соотношение москвичей и приезжих в исследовании не приводятся, тем не менее возникает ряд вопросов.
Далась им эта "первичка" Почему регионалы предпочитают новостройки? В том, что касается элитной недвижимости, интересно мнение управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева: "Иногородние покупатели, а это в основном жители Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, Тюменской области, Владивостока, одним из наиболее важных факторов при выборе квартиры считают видовые характеристики. В отличие от московских покупателей для них важно центральное расположение будущего жилья, а при наличии соответствующих средств они с удовольствием рассмотрят варианты с видом на Кремль в пентхаусе, расположенном на набережной Москвы-реки.
Для московского покупателя важную роль играет привычка жить в том или ином районе Москвы. Если перед обеспеченным москвичом, живущим в хорошем районе, встает вопрос о покупке новой квартиры, то многим совсем необязательно приобретать квартиру в центре: качественное жилье высокого уровня реально найти и по соседству. Дело тут совсем не в ограниченности отведенных средств, а в элементарном консерватизме".
Но как быть с остальными сегментами? Казалось бы, иногороднему, работающему в столице, больше подошло бы вторичное жилье, в которое можно переехать сразу и без проблем, особенно на фоне кризиса с обманутыми дольщиками.
Если же речь идет об инвестициях, то держать руку на пульсе "своей" новостройки и московского рынка в целом, находясь при этом в Перми или Екатеринбурге, довольно затруднительно. Гораздо проще и спокойнее инвестировать в родном городе, благо цены активно росли везде. Объяснение очевидно: многие из "регионалов", приобретающие квартиры в Москве, - жители Подмосковья.
Но почему непременно новостройка? Ответить на этот вопрос помогает К. Ковалев: "Переезжая в Москву, иногородние граждане рассчитывают вложить свои деньги так, чтобы полностью оправдать свои впечатления о столице.
Немаловажное значение имеет современность здания. Большинство приезжих выбирают квартиры на первичном рынке, не испытывая ностальгии ни по старым улочкам города, ни по сохранившимся домам с архитектурой XIX века. Районы Остоженки и Пречистенки привлекают их больше своей популярностью и престижем, нежели комфортом квартир или удобством расположения".
Несколько человек, примерно 70%
Так сколько же этих "регионалов", с жителями Подмосковья и без них? Ответ на этот вопрос дает маркетолог-аналитик исследовательского центра компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Алексей Кобяков. Последнее исследование не затрагивает рынка элитных новостроек, но это не снижает его ценности. Согласно данным А. Кобякова, на долю жителей Москвы приходится 61,12% первичных сделок, на жителей Подмосковья - 15,72%, других регионов РФ - 21,19% и 1,97% - на граждан ближнего и дальнего зарубежья (1,62 и 0,35% соответственно). И это, внимание, данные по Москве и ближнему Подмосковью.
В столице же картина выглядит еще более контрастной: "Данные (по 6389 сделкам) о месте постоянной регистрации лиц, купивших квартиры в компании "МИЭЛЬ", свидетельствуют, что в Москве приобретают квартиры 67,9% москвичей, 11,6% - жителей Московской области, 18,9% - жителей остальных регионов РФ (в том числе 0,9% - петербуржцы). На долю жителей ближнего и дальнего зарубежья приходится порядка 1,5%".
В то же время в Московской области наибольший объем реализованных через компанию квартир (2763 сделки) приходится на москвичей - 45,5%. Только четверть - 25,2% объектов - приобрели жители самой Московской области, 26,4% - приезжие из остальных регионов РФ. На долю покупателей из ближнего и дальнего зарубежья приходится порядка 3,1%.
Не менее интересны данные по двум крупным столичным жилым комплексам и двум микрорайонам в подмосковных городах, в которых "МИЭЛЬ" выступала в качестве управляющей компании по продажам (см. таблицу). Москвичи не только составляют 2/3 покупателей квартир двух столичных объектов. Доля столичных жителей, купивших квартиры в новостройках Реутова и Балашихи, больше, чем совокупный процент иногородних, которые приобрели жилплощадь в новостройках "Гранд-Парка" или Волжского.
Что мое, то мое, а что ваше - еще посмотрим
Жители регионов охотнее селятся в Подмосковье, чем в Москве. "Иногородние покупатели точно так же делятся на бедных и богатых, и выбор у них соответствующий, - говорит генеральный директор компании Петр Машаров. - Разница $500-1 тыс. за 1 кв. м заставляет их отдать предпочтение ближнему Подмосковью, там конкуренция среди застройщиков пока более высокая, поэтому можно приобрести квартиру в качественном доме по очень хорошей цене. Также надо заметить, что иногородние покупатели менее придирчивы, чем москвичи. Если не брать топ-менеджмент крупных региональных компаний, то в основном приезжие приобретают квартиры эконом-класса, причем для проживания, а не в инвестиционных целях. В отличие от москвичей они менее требовательны и к таким критериям, как престижность района, соседство муниципальных домов, комфорт, охрана и т. д. Главное - приобрести квартиру и въехать, а там уж будь что будет".
Добавим, что не только провинциалы горячо любят Москву, но и москвичи не менее горячо любят провинцию. От 30 до 55% покупателей жилой недвижимости в городах и поселках черноморских курортов сегодня составляют москвичи.
Пристальное внимание проявляют они к городам и природным зонам Золотого кольца России.
Методика, по которой В. Ресин высчитывал иногородних среди пострадавших дольщиков, неизвестна. Вероятно, он применил к покупателям ценз оседлости в десять лет, необходимый для постановки на учет как нуждающихся в улучшении жилищных условий. Возможно, главе столичного стройкомплекса попался какой-то особенный, "земляческий" объект. Но что произойдет, если столичным властям все-таки удастся воздвигнуть какие-то непроходимые рогатки на пути иногородних к столичной "первичке"? "Добавка" москвичам (7-8 тыс. новых квартир) будет съедена мгновенно и бесследно. Не стоит забывать, что стоимость аналогичного жилья на вторичном рынке на 15-20% выше: сказываются все плюсы - гарантия от недостроя, правильно оформленные документы, лучшие условия ипотечного кредита, благоустройство квартиры, дома, района. Трудно представить, что еще должно случиться с новостройками, чтобы покупатель предпочел "вторичку", которая станет дороже "первички", скажем, на 25-30%.
Рынок не допустит такого перекоса. "Первичка" дешевле не станет. Просто произойдет перераспределение спроса москвичей из "вторички" в "первичку".
Мизерное уменьшение цен на квартиры в новостройках тут же сравняют "колеблющиеся" москвичи, до того нацеленные на "вторичку" или квартиры в Подмосковье.
Если, конечно, снижение хотя бы наметится. Любые попытки популистского администрирования в противоречии с законами рынка (и страны) еще до первого заседания суда приводят к тому, что возникает множество обходных схем и посреднических контор, часто под патронажем самих "запретителей". В свою очередь это способствует даже не возврату прежних цен, а их новому росту.
