«При первой финансовой возможности москвич переселяется за город», —уверен директор компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Савелий Орбант. По его мнению, в ближайшие 5–10 лет должна начаться массовая миграция из столицы в пригороды, за населением потянется и бизнес с офисными центрами. В пригороде начнут формироваться зоны постоянного проживания со всем необходимым не только для жизни, но и для работы. Фактически участники рынка предполагают, что транспортные проблемы Москвы приведут к возникновению нового образа жизни: жить и работать «на природе», в Подмосковье.
Жизнь по-новому
Формирование таких поселений обусловлено в первую очередь транспортной недоступностью Москвы: уже сейчас добраться из пригорода в столицу довольно трудно. При этом в Подмосковье селится все большее количество москвичей, вытесняемых из столицы высокими ценами на жилье. Кроме того, многие выбирают жизнь за городом по соображениям экологии. Пока большинство этих людей работает в Москве, ежедневно добираясь до города на автомобиле в многочасовых пробках либо на электричках. Через несколько лет, по мнению экспертов, ездить из Подмосковья в Москву станет невозможно, поэтому вопрос переезда офисов в пригород приобретет особую актуальность. Получив возможность работать в крупных компаниях, офисы которых расположены в непосредственной близости от дома, люди смогут отказаться от долгих и утомительных поездок в центр столицы на работу.
Таким образом, некоторые участники рынка прогнозируют, что в ближайшие годы начнется формирование полностью самодостаточных поселений вокруг Москвы, в которых люди будут не только жить, но и работать. А дачно-коттеджные поселки, находящиеся в непосредственной близости от МКАД, уступят место мини-городам. Эксперты из Mirax Group считают, что ближайшие территории от МКАД будут развиваться не в формате коттеджных поселков на тысячи жителей, а в виде поселков городского типа с многоэтажной застройкой, аналогичных проектам «А101» (13 млн кв. м жилья) и Coalco «Большое Домодедово» (10,8 млн кв. м жилья).
Основную роль в развитии Подмосковья в этом направлении как раз и должно сыграть офисное строительство в Московской области. Тенденция наблюдается уже сейчас: к 2012 году общую площадь бизнес-центров «на природе» застройщики обещают довести до 2 млн кв. м. Уже сейчас только в зоне, расположенной между Ленинградским и Калужским шоссе, число деловых центров перевалило за полтора десятка. Их общая площадь составляет 2,3 млн кв. м, что соответствует почти 150 тыс. рабочих мест. В числе значимых проектов, расположенных за МКАД, аналитики называют бизнес–центры «Резиденция» на Рублевском шоссе, «Зеленый град» в Зеленограде, бизнес–парк «Гринвуд» между Ленинградским и Волоколамским шоссе, Crocus City Business Center в Мякининской пойме и «ИКЕА Бизнес–парк» на Ленинградском шоссе (см. карту).
Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium, в качестве примера перспективных проектов приводит «Кантри Парк», «Крылатские холмы», «Гринвуд», некоторые из них были полностью арендованы еще до окончания строительства объекта.
«Власти столицы давно лелеют мечту о вынесении части бизнеса за черту мегаполиса с целью разгрузки центра города и оптимизации транспортных потоков. Областная же администрация активно стимулирует приток деловых людей на свои территории и с каждым годом открывает все больше супермаркетов, бизнес–центров, технопарков и других подобных объектов», — говорит ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Роман Панфилов. Это является дополнительным стимулом формирования нового образа жизни.
Кому за город ехать
Главное преимущество области — низкая себестоимость строительства, включая цены на землю, и, соответственно, более низкие арендные ставки. Например, по данным компании Blackwood, арендные ставки в качественных офисах, расположенных в центральных районах города, достигают 1000–1200 долл. за 1 кв. м в год. Арендная ставка в качественных бизнес-парках рядом с МКАД в три раза ниже, 300–450 долл. за 1 кв. м в год.
Впрочем, пока низкие арендные ставки не делают пригород особенно привлекательным. «Офисы за МКАД арендуют в основном представительства иностранных компаний, которым важна близость аэропорта», — делится наблюдениями руководитель аналитической службы Mirax Group Денис Афанасьев. Хотя, по его мнению, пропорция будет меняться в сторону российских компаний.
Тем не менее аналитики Bluestone Group полагают, что перегруженность транспортных и инженерных коммуникаций мегаполисов подтолкнет спрос на загородные офисы в ближайшие годы. «Я, например, не очень понимаю, зачем нашему подразделению, занимающемуся загородной недвижимостью, иметь офис в центре Москвы», — говорит Савелий Орбант.
