Земля, на которой мы живем, принадлежит нам

Новый Жилищный кодекс России сделал всех собственников жилья землевладельцами.

То есть по закону нам принадлежит земельный участок, на котором стоит наш дом.

Причем участок этот, если внимательно прочитать закон, определенно больше, чем "подошва под домом" (идиома пошла в народ с легкой руки московских властей).

Сразу оговоримся: никто не хотел облагодетельствовать россиян земельной собственностью. Разработчики закона просто учли прагматические интересы федеральной власти: как только за каждым домом в стране будет определен земельный участок и ему будет присвоен кадастровый номер, налог на землю резко вырастет. Как, впрочем, и налог на недвижимость.

Тысячи владельцев недвижимости тем не менее кинулись оформлять в собственность свою землю. С чего бы это? А все просто. Оказалось, что коррупционный альянс местной власти и строительного лобби пострашнее всяких налогов. Проще говоря, точечная застройка или снос (под нужды строителей) вашего дома в любой момент может постичь каждого. Спасти от напасти, охвативший без исключения всю страну, может только статус землевладельца, закрепленный на бумажке. Местная власть изо всех своих сил, опускаясь до саботажа, бумажку о регистрации земли в собственность не выдает. Потому что она не хочет налогов. Она хочет взяток.

Что с этим делать? Какие права у нас есть? Кто поможет нам их реализовать? И почему на нашей стороне (редкий случай!) сам министр финансов Кудрин? На вопросы нашего корреспондента Елены МИЛАШИНОЙ отвечает независимый депутат Госдумы Галина ХОВАНСКАЯ. - Галина Петровна! Сейчас чиновники препятствуют оформлению земли в собственность, говорят: нет для этого законодательной базы. Это так? - Нет. Все необходимые законы (Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы) и нормативные акты (постановления правительства) давно приняты. Есть закон о введении в действие ЖК, который действует с 1 января 2005 года. Там есть статья 16. Из первой части этой статьи следует, что мы все - собственники земли под своим домом В СИЛУ ЗАКОНА. Это очень важно понять. Так же, как, выплатив пай в ЖСК, вы стали собственником жилья в силу закона, еще не оформив это право на бумаге. Однозначно, что "подошва" под вашим домом, а может быть, и еще какая-то придомовая территория - это ваша собственность. Но чтобы доказать (какая именно все-таки территория ваша), нужно сделать первую операцию: межевание. Как формулируется в законе эта ситуация? Во-первых. Если до 1 января 2005 года уже было проведено межевание и вашему земельному участку присвоен кадастровый номер (обычно так дело обстоит с частными домами и участками), эта земля стопроцентно ваша, и этот участок переходит в вашу собственность бесплатно. Об этом написано во второй части 16-й статьи. В случае если земельный участок не был сформирован (это как раз типичная ситуация для многоквартирных домов, когда в лучшем случае имеется план землеотвода, но ни межевания не было, ни кадастрового номера этот участок земли не имеет), то что вправе сделать собственники? Они проводят общее собрание дома. При этом вовсе не обязательно, чтобы в доме было зарегистрировано ТСЖ или ЖСК. А то чиновники часто отказывают именно на этом основании, а это незаконно.

Далее. Если жильцы хотят оформить землю в собственность в границах старого землеотвода, который был определен при строительстве, то на основании решения общего собрания они назначают уполномоченного (в ТСЖ и ЖСК - это председатель), и уполномоченный дома вправе обратиться в органы местной власти о формировании земельного участка, на котором находится дом. Третий шаг, прописанный в четвертой части 16-й статьи, - межевание и присвоение кадастрового номера. Очень важно понимать: формирование земельного участка осуществляется органами госвласти или муниципалитетами, то есть это прямая обязанность местных властей.

Кстати, федеральная власть очень заинтересована в этом процессе и постоянно подгоняет чиновников на местах. Не так давно министр финансов Кудрин разослал во все регионы письмо с настоятельной просьбой оказывать максимальное содействие формированию земельных участков под многоквартирными домами. Задача этого письма - остановить тихий саботаж чиновников на местах. Так что и закон, и федеральные структуры на стороне граждан. - Зачем это нужно Кудрину? - Его логика понятна. Он отвечает за формирование федерального бюджета и субвенций органам местного управления (муниципалитетам). Налог за землю, которая будет оформлена в собственность жильцов многоквартирных домов: а) немаленький; б) платить его будут собственники квартир; в) идти он будет в доход местного бюджета. То есть чем быстрее оформят землю в собственность, тем быстрее пойдут ощутимые суммы в местные бюджеты, тем меньше федеральный центр будет перечислять субвенций. - А какова логика местной власти? - С точки зрения логики законопослушного чиновника местным властям выгодно побыстрее оформить землю под многоквартирными домами. Это дополнительный и очень серьезный источник для местного бюджета. У нас есть данные, что поступления в бюджет Московской области возросли на 12% после начавшегося оформления земли в собственность. (Хотя там это произошло опять-таки не за счет многоквартирных домов, просто очень велик частный сектор.) Но эта логика - не для наших местных властей. Потому что никакой бюджет не выдерживает конкуренции со взятками от строителей. Получается, что возможность договориться с застройщиком сулит гораздо более серьезные перспективы лично для чиновника, чем его активность по наполнению бюджета за счет земельного налога на благо своего района, города. Именно поэтому процесс идет страшно трудно, но все равно местная власть обречена в этой битве на поражение.

Даже не потому, что федеральная власть настроена серьезно. Это в первую очередь выгодно тысячам, десяткам тысяч жителей домов. Так как они защищают себя от нежелательного вторжения власти на их территорию. Это в первую очередь снос, который в случае оформления собственности на землю под домом произвести гораздо сложнее. А если уж и будут сносить, то компенсацию властям придется платить и за квартиру (ее рыночную цену), и за землю под сносимым домом. Сейчас власть еще игнорирует тот факт, что даже без надлежащего оформления земельный участок под домом все равно является долевой собственностью граждан. Но делать это становится все труднее, так как люди стали судиться. Второй бич времени - это точечная застройка. Без преувеличения, это чуть ли не самая серьезная проблема всех российских городов. И третье преимущество, которое дает собственность на землю: это возможность распоряжаться своей землей. Возможность жильцам дома построить или детскую площадку, или автостоянку, или поставить рекламный щит, или даже коммерческое предприятие, прибыль от которого пойдет на содержание дома, придомовой территории, оплату коммунальных платежей и тех же налогов на землю и недвижимость. - С какими трудностями сталкиваются люди, пытаясь оформить дома в собственность? - Сейчас без всяких препятствий со стороны властей оформляется земля только под новостройками или домами, которые были реконструированы. Просто потому, что эти дома принимаются госкомиссией только при установлении размеров и границ земельных участков. Иначе незаконна приемка дома в эксплуатацию. Но и тут чиновники пытаются хитрить. Был случай на Ходынке: застройщик и местные чиновники провели только межевание земельного участка нового дома, а кадастровый номер не присвоили. Когда граждане стали писать нам и жаловаться, пришел ответ: граждане не обращались по этому вопросу, и поэтому участок не поставлен на кадастровый учет. А ведь это не вина граждан! Это нарушения норм федерального закона со стороны чиновников города.

Вообще отговорки властей, не желающих оформлять землю в собственность, почти всегда надуманны! Например: трудно и подчас даже невозможно произвести межевание участка для каждого конкретного дома. Это неправда. Есть постановление правительства № 1223. В нем все прописано и даже приводится формула расчетов.

Только на первый взгляд сложная: при вдумчивом чтении она доступна даже для ученика 6-го класса. - Очень часто чиновники заявляют людям, что на межевание и присвоение кадастрового номера земельному участку просто нет бюджетных денег. Это правда? - Под давлением федеральной власти местные власти вынуждены были взять обязательство до 2009 года произвести в Москве межевание земель. Но при этом они говорят: межуем только поквартально. И если за счет бюджета, то ждите до 2009 - 2010 годов. А если за свой счет, то платите от 250 до 500 тысяч рублей. Эти деньги надо заплатить за межевание и оформление кадастра. Межеванием занимаются архитекторы, потом граждане плавно переходят в руки службы земельного кадастра.

До недавнего времени всем этим занимался один Московский земельный комитет (Москомзем), у которого было негласное указание: землю в собственность под многоквартирными домами не оформлять. Чиновники Москомзема выпускали такие постановления, по которым просто невозможно было чего-то добиться.

Еще одна каверзная уловка. Практически во всех домах, за исключением ЖСК, есть доля муниципалитета (государственный жилищный фонд г. Москвы). А у чиновников эта собственность не оформлена (не зарегистрирована) как собственность государственного жилищного фонда г. Москвы. И чиновники говорят: не можем представить документы. Тем самым они блокируют все действия жильцов. Все это продолжалось буквально до прошлого года. Сейчас ситуация меняется: люди стали обращаться в суды и получать положительные решения.

Сейчас в Москве земля под многоквартирными домами старой сложившейся застройки оформляется только на основании судебных решений. Зато в первую очередь (и за счет городского бюджета) оформляется земля под муниципальной собственностью: под детскими садами, школами, больницами, клубами, предприятиями, организациями: Это происходит в первоочередном порядке, на этот счет было выпущено целых восемь постановлений московского правительства. Еще под новостройками, так как по закону их иначе не примешь. Все остальное город оформляет крайне неохотно. И даже если жители берут расходы на себя, все равно власти растягивают процесс как только могут. - То есть старые дома, каких в Москве все-таки подавляющее большинство, не оформляют вообще? - А это вопрос к руководителю департамента земельных ресурсов Москвы. Мы пытались получить данные, под какими многоквартирными домами оформлена земля в собственность. Есть ли среди них старые дома? Или только новые? Ответа на наш запрос до сих пор ждем.

07.06.07