Как известно, рынок этот последнее время рос гигантскими темпами. Так, с 2005-го по 2006 год стоимость квартир в Москве увеличилась на 100%. Сейчас же цены на рынке недвижимости замерли, а кое-где даже начали откатываться назад.
Риелторы впервые официально заявили, что к концу года цена может упасть на 15-20%, однако в неофициальных беседах операторы рынка недвижимости признают, что цены упадут гораздо сильнее, если только на 30%, то это будет большой удачей. Из чего же складывается такая цена, какие параметры заложены в ней?
Специалисты признают, что механизмы, которые образуют цены на рынке московской недвижимости, до сих пор скрыты от постороннего взгляда. Собственно говоря, ни для кого не секрет, что едва ли не главным ценообразующим фактором является большая коррупционная стоимость получения разрешения на строительство и оформление сопроводительной документации. Еще одной составляющей высокой цены стал серьезный рост цен на строительные материалы.
Раньше выходом из подобной ситуации было то, что цена квадратного метра на разных этапах строительства различалась. Иногда это разница достигала 80-100%. Однако сейчас в Москве цена на этапе котлована отличается от цены в почти готовом доме максимум на 25-30%. И то далеко не везде, да и касается это в основном только жилья эконом-класса.
Например, в сданном доме типа И-155, расположенном в Кузьминках, стоимость квадратного метра начинается с 3400 у.е., а в точно таком же доме, расположенном рядом, но срок сдачи которого планируется на четвертый квартал 2007 года, за квадратный метр придется выложить «всего» 2655 у.е. Разница, на первый взгляд, значительная, но она не идет ни в какое сравнение с тем, что было, скажем, еще пять лет назад.
Риелторы объясняют это повышенным спросом на жилье в Москве. По их словам, нет большого смысла снижать цены в начале строительства, так как квартиры все равно возьмут. Особенно это касается престижных районов. Так, в монолитно-кирпичном доме на Ленинградском проспекте стоимость квадратного метра начинается от 5300 у.е. При этом срок сдачи его определен четвертым кварталом 2008 года. Но в то же время в аналогичном доме, расположенном на Песчаной улице, который уже сдан, квадратный метр стоит от 4100 у.е.
По словам специалистов, очень много зависит от типа сдаваемого дома. Если речь идет о стандартной панельной многоэтажке, то стоимость квартир там будет ниже, чем в монолитно-кирпичном доме.
Тут нужно иметь в виду еще один момент. Как известно, у нас уже около двух лет действует Закон «О долевом строительстве», который накладывает дополнительные обременения на застройщика и вроде бы как призван защищать интересы вкладчиков, то есть тех самых людей, которые покупают квартиру на этапе котлована. Однако вместо того чтобы стать защитой для вкладчиков, он превратился в еще один инструмент чиновничьего произвола. Некоторые специалисты прямо увязывают принятие Закона «О долевом строительстве» и бешенный рост цен на московскую недвижимость.
За это время «обманутых дольщиков» меньше не стало, а вот количество предлагаемого жилья на рынке уменьшилось. В числе дополнительных факторов, влияющих на рост цен, специалистами называется и то, что теперь компании могут собирать деньги только через банки, которые тоже преследуют свой интерес. Гарантии того, что на эти деньги все же будет что-то построено, нет никакой, но появление дополнительного звена в системе «застройщик - дольщик» сыграло свою роль в разогревании рынка.
Несмотря на то что рынок жилья сильно перегрет, объем продаж на нем даже в секторе дешевого жилья незначителен, а количество предложений на вторичном рынке растет с каждым днем, некоторые «аналитики» все же пророчат дополнительный рост цен.
Так, согласно исследованиям одного агентства, через 10 лет в Москве будет самое дорогое жилье. Российская столица по цене на недвижимость встанет в один ряд с Лондоном и Монако, где цена за квадратный метр элитного жилья может достигать 35 тыс. у.е. Однако эти специалисты совершенно не раскрыли механизмов, которые могли бы способствовать столь мощному росту цен.
Откровенно говоря, на сегодняшний день Москва представляет собой далеко не самое идеальное место для проживания. Серьезные транспортные проблемы, плохая экология и т.д. едва ли могут способствовать превращению Москвы в город миллионеров.
Приток населения в столицу и связанный с этим рост цен на жилье объяснялся тем, что только в Москве человек из провинции мог надеяться найти приличную работу. Однако после того как стоимость аренды квартиры в столице почти догнала среднюю зарплату, поток мигрантов резко сократился. К тому же в регионах страны экономическая жизнь все больше набирает обороты. Поговаривают даже об оттоке приезжих из Москвы.
Но в то же время многие постоянные жители столицы не могут позволить себе покупку жилья. Национальный проект «Доступное жилье» с треском провалился. Ипотека, рекламируемая на каждом шагу, фактически не работает – потому что доходы большинства россиян и стоимость жилья не позволяют им получить ипотечный кредит.
Таким образом, реально мы стоим на пороге глобальных перемен на рынке жилья. Риелторы уже не могут придерживать квартиры, ожидая, что цены на них вновь взлетят вверх. Ведь уже сейчас конечная цена сделки может быть меньше цены предложения на 10-15%. Все это говорит о том, что спекулятивная составляющая в ценах на столичную недвижимость будет уменьшаться. Если так пойдет и дальше, то цены не только упадут, но и станут более прозрачными. То есть человек, покупая квартиру, будет точно знать, за что он платит.
