В последние два-три года девелоперы и покупатели загородной недвижимости обратили внимание на дальнее Подмосковье, а также сопредельные с Московской областью регионы. Сейчас стоимость земли на значительном удалении от МКАД растет более высокими темпами, чем в радиусе 15-30 км от городской черты. Однако, по мнению аналитиков, в ближайшие годы дальние дачи не станут достойной альтернативой коттеджным поселкам неподалеку от столицы.
Количество желающих иметь дом подальше от столицы растет. По данным консалтинговой компании Blackwood, число клиентов, желавших в I квартале этого года обзавестись дальней дачей на расстоянии от 30 км от МКАД, уступало только количеству желающих приобрести недвижимость в пределах 15-30 км от границ Москвы, но при этом более чем в два раза обогнало число тех, кто мечтает поселиться не далее 15 км от городской черты (см. рисунок).
Эта тенденция объяснима. Хотя бы потому, что ближнее Подмосковье по состоянию экологии уже практически сравнялось с Москвой. Что не скрывают и девелоперы. «Сегодня даже в относительно благополучных районах вблизи лесных массивов не найти чистого места. Смог от города распространяется в среднем на 50 км.
Чуть больше на восток, чуть меньше на запад.
Ближнее Подмосковье при этом застроено очень плотно и разница между жизнью в городе и в тесном коттеджном поселке все больше стирается»,— считает руководитель проекта «Экопланета» ООО «Большая земельная компания» Виталий Бекметов (проект предполагает строительство в Калужской области агротуристического курорта площадью 1080 га).
Причем желающие приобрести дальнюю дачу имеются среди разных категорий населения.
«В Москве сформировалась значительная социальная прослойка с доходами около $5 тыс.
в месяц на семью, уже обеспеченная городским жильем и подыскивающая объекты для сезонного отдыха»,— поясняет генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Хотят обзавестись дальней дачей и те, кто в настоящий момент не может себе позволить приобрести городскую квартиру. «Единственно возможным вариантом для таких людей как по стоимости, так и по качественным характеристикам сталипредложения удаленных коттеджных поселков экономкласса»,— говорит Аверьянов. В результате, по данным специалистов консалтинговых компаний, в краткосрочной перспективе спрос в состоянии поглотить около 2,5 млн кв. м, тогда как в настоящее время совокупное предложение на рынке дальних дач (в первую очередь речь идет о поселках экономкласса) не превышает 1 млн кв. м.
Наиболее популярны среди покупателей проекты, расположенные около крупных водохранилищ (например, Можайского, Рузского и Озернинского) и рекреационных зон.
«Спросом пользуются и поселки, расположенные на достаточном удалении от Москвы (70-120 км от МКАД.— B&FM) по северным направлениям, в первую очередь Ленинградскому и Дмитровскому шоccе. Целевой аудиторией таких проектов являются владельцы коттеджей в пределах 15 км от МКАД, также имеющие недвижимость в Москве»,— полагает руководитель департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties Ульяна Алиева.
Другой пласт клиентов, желающих вместе с домом приобрести тишину, хорошую экологию и камерность,— клиенты, ищущие альтернативу поселкам, расположенным на удалении 15-30 км от МКАД. Эту категорию покупателей волнует в первую очередь умеренная стоимость дальней дачи. «Повышенным спросом в данном сегменте рынка в ближайшее время будут пользоваться поселки с умеренными ценами. Правда, сейчас таких предложений мало»,— рассказывает Василиса Баженова, руководитель проекта «Гагаринлэнд». Компания с одноименным названием является инвестором и девелопером, который в настоящее время осваивает 500 га в Смоленской области, около деревни Клушино (150 км от Москвы). В комплексе предполагается возвести 524 дома площадью 150-270 кв. м на участках от 24 до 36 соток каждый. Среднюю стоимость участка с домом девелопер оценивает в €130- 200 тыс.
Земли под дальние дачи сегодня дорожают более стремительными темпами, чем в ближнем Подмосковье. «Стоимость одной сотки в 10 и 70 км от МКАД отличается на несколько порядков. При этом рост цен на дальние земли, который сейчас в среднем составляет 40% в год, продлится еще по крайней мере несколько лет»,— говорит Виталий Бекметов. «За последний год оптовые цены на землю выросли практическина 100%. Сегодня гектар земли обойдется примерно в $10-100 тыс. Такая разница обусловлена местоположением участка, его близостью к водоемам и многими другими характеристиками. В связи с этим инвесторы, которые успели приобрести земельные участки несколько лет назад, скорее всего, будут выводить на рынок проекты по умеренным ценам.
Тем же, кто купил землю сейчас, уместнее реализовывать более дорогие проекты»,— убеждена Василиса Баженова.
Динамика роста цен заставляет инвесторов и девелоперов все чаще обращать внимание на участки в 60 км от Москвы и далее. Однако их инвестиционная привлекательность пока сомнительна для участников рынка. «Следует помнить, что земельные участки на значительном удалении от МКАД зачастую не обладают всеми необходимыми коммуникациями, что несколько снижает их инвестиционную привлекательность. При этом на сегодняшний день доходность в сегменте загородного жилья составляет 30-100% годовых в зависимости от местоположения»,— убеждена Ульяна Алиева.
Насыщенность подмосковного рынка предложениями класса «бизнес» и de luxe сегодня усложняет реализацию аналогичных проектов в дальних уголках Московской области и в соседних регионах. В то же время специалисты убеждены, что говорить о сложившейся конкурентной среде в сегменте удаленных от города поселков экономкласса пока рано. «Подобная ситуация значительно повышает привлекательность вложений в данный сегмент рынка»,— размышляет Алексей Аверьянов.
Правда, достойной заменой участкам в ближнем Подмосковье дальние дачи в ближайшее время все же не станут. Предложения в этих сегментах просто несравнимы своими объемами.
Себестоимость строительства в 100 км не сильно отличается от аналогичного показателя в 15 км от МКАД. По мнению Алексея Аверьянова, дальние дачи позиционируются именно для сезонного проживания, а концепции большинства поселков на значительном удалении от Москвы не предусматривают возможности прописки в них. Только один этот фактор не устраивает большинство клиентов, ориентированных на покупку современной загородной недвижимости.
ВЛАДИМИР НОВИКОВ ИЛЬЯ МИНОВ В последние два-три года девелоперы и покупатели загородной недвижимости обратили внимание на дальнее Подмосковье, а также сопредельные с Московской областью регионы. Сейчас стоимость земли на значительном удалении от МКАД растет более высокими темпами, чем в радиусе 15-30 км от городской черты. Однако, по мнению аналитиков, в ближайшие годы дальние дачи не станут достойной альтернативой коттеджным поселкам неподалеку от столицы.
Количество желающих иметь дом подальше от столицы растет. По данным консалтинговой компании Blackwood, число клиентов, желавших в I квартале этого года обзавестись дальней дачей на расстоянии от 30 км от МКАД, уступало только количеству желающих приобрести недвижимость в пределах 15-30 км от границ Москвы, но при этом более чем в два раза обогнало число тех, кто мечтает поселиться не далее 15 км от городской черты (см. рисунок).
Эта тенденция объяснима. Хотя бы потому, что ближнее Подмосковье по состоянию экологии уже практически сравнялось с Москвой. Что не скрывают и девелоперы. «Сегодня даже в относительно благополучных районах вблизи лесных массивов не найти чистого места. Смог от города распространяется в среднем на 50 км.
Чуть больше на восток, чуть меньше на запад.
Ближнее Подмосковье при этом застроено очень плотно и разница между жизнью в городе и в тесном коттеджном поселке все больше стирается»,— считает руководитель проекта «Экопланета» ООО «Большая земельная компания» Виталий Бекметов (проект предполагает строительство в Калужской области агротуристического курорта площадью 1080 га).
Причем желающие приобрести дальнюю дачу имеются среди разных категорий населения.
«В Москве сформировалась значительная социальная прослойка с доходами около $5 тыс.
в месяц на семью, уже обеспеченная городским жильем и подыскивающая объекты для сезонного отдыха»,— поясняет генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Хотят обзавестись дальней дачей и те, кто в настоящий момент не может себе позволить приобрести городскую квартиру. «Единственно возможным вариантом для таких людей как по стоимости, так и по качественным характеристикам сталипредложения удаленных коттеджных поселков экономкласса»,— говорит Аверьянов. В результате, по данным специалистов консалтинговых компаний, в краткосрочной перспективе спрос в состоянии поглотить около 2,5 млн кв. м, тогда как в настоящее время совокупное предложение на рынке дальних дач (в первую очередь речь идет о поселках экономкласса) не превышает 1 млн кв. м.
Наиболее популярны среди покупателей проекты, расположенные около крупных водохранилищ (например, Можайского, Рузского и Озернинского) и рекреационных зон.
«Спросом пользуются и поселки, расположенные на достаточном удалении от Москвы (70-120 км от МКАД.— B&FM) по северным направлениям, в первую очередь Ленинградскому и Дмитровскому шоccе. Целевой аудиторией таких проектов являются владельцы коттеджей в пределах 15 км от МКАД, также имеющие недвижимость в Москве»,— полагает руководитель департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties Ульяна Алиева.
Другой пласт клиентов, желающих вместе с домом приобрести тишину, хорошую экологию и камерность,— клиенты, ищущие альтернативу поселкам, расположенным на удалении 15-30 км от МКАД. Эту категорию покупателей волнует в первую очередь умеренная стоимость дальней дачи. «Повышенным спросом в данном сегменте рынка в ближайшее время будут пользоваться поселки с умеренными ценами. Правда, сейчас таких предложений мало»,— рассказывает Василиса Баженова, руководитель проекта «Гагаринлэнд». Компания с одноименным названием является инвестором и девелопером, который в настоящее время осваивает 500 га в Смоленской области, около деревни Клушино (150 км от Москвы). В комплексе предполагается возвести 524 дома площадью 150-270 кв.
м на участках от 24 до 36 соток каждый. Среднюю стоимость участка с домом девелопер оценивает в €130- 200 тыс.
Земли под дальние дачи сегодня дорожают более стремительными темпами, чем в ближнем Подмосковье. «Стоимость одной сотки в 10 и 70 км от МКАД отличается на несколько порядков. При этом рост цен на дальние земли, который сейчас в среднем составляет 40% в год, продлится еще по крайней мере несколько лет»,— говорит Виталий Бекметов. «За последний год оптовые цены на землю выросли практическина 100%. Сегодня гектар земли обойдется примерно в $10-100 тыс. Такая разница обусловлена местоположением участка, его близостью к водоемам и многими другими характеристиками. В связи с этим инвесторы, которые успели приобрести земельные участки несколько лет назад, скорее всего, будут выводить на рынок проекты по умеренным ценам.
Тем же, кто купил землю сейчас, уместнее реализовывать более дорогие проекты»,— убеждена Василиса Баженова.
Динамика роста цен заставляет инвесторов и девелоперов все чаще обращать внимание на участки в 60 км от Москвы и далее. Однако их инвестиционная привлекательность пока сомнительна для участников рынка. «Следует помнить, что земельные участки на значительном удалении от МКАД зачастую не обладают всеми необходимыми коммуникациями, что несколько снижает их инвестиционную привлекательность. При этом на сегодняшний день доходность в сегменте загородного жилья составляет 30-100% годовых в зависимости от местоположения»,— убеждена Ульяна Алиева.
Насыщенность подмосковного рынка предложениями класса «бизнес» и de luxe сегодня усложняет реализацию аналогичных проектов в дальних уголках Московской области и в соседних регионах. В то же время специалисты убеждены, что говорить о сложившейся конкурентной среде в сегменте удаленных от города поселков экономкласса пока рано. «Подобная ситуация значительно повышает привлекательность вложений в данный сегмент рынка»,— размышляет Алексей Аверьянов.
Правда, достойной заменой участкам в ближнем Подмосковье дальние дачи в ближайшее время все же не станут. Предложения в этих сегментах просто несравнимы своими объемами.
Себестоимость строительства в 100 км не сильно отличается от аналогичного показателя в 15 км от МКАД. По мнению Алексея Аверьянова, дальние дачи позиционируются именно для сезонного проживания, а концепции большинства поселков на значительном удалении от Москвы не предусматривают возможности прописки в них. Только один этот фактор не устраивает большинство клиентов, ориентированных на покупку современной загородной недвижимости.
