По мере того как пригородная застройка уплотняется и свободных участков вблизи МКАД становится все меньше, растет спрос на недвижимость в дальнем Подмосковье и прилегающих областях. Из города едут за чистым воздухом, тишиной и покоем. В основном их ищут москвичи, не планирующие в ближайшее время переезд из квартиры в загородный дом, а желающие иметь настоящую дачу.
Прочь из столицы
Риэлторы констатируют, что дальние дачи с каждым годом становятся все более популярными у покупателей на загородном рынке недвижимости. Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills, объясняет это несколькими причинами. Во-первых, Подмосковье давно уже пережило строительный бум, и в последнее время рынок находится в стадии структуризации и упорядочивания. Это означает, что ближайшее и среднее Подмосковье довольно плотно застроено, и сейчас там сложно найти свободный участок, тогда как в дальней зоне дефицита земельных участков нет. Во-вторых, в дальних районах коттеджи и дома стоят существенно дешевле, чем в ближайших к столице. Третья причина заключается в экологическом благополучии окраин: люди готовы жертвовать временем и ехать за 80–100 и больше километров, чтобы отдохнуть на действительно свежем воздухе.
Сегодня девелоперы охотно осваивают дальние районы области. Значительное число крупных коттеджных поселков, вышедших на рынок в прошлом году, расположено на расстоянии свыше 50 км от МКАД, в основном по Киевскому, Минскому, Дмитровскому и Новорижскому шоссе. Как заявляет Ирина Корнелиуссон, директор департамента загородной элитной недвижимости компании Mayfair Properties, зафиксирован существенный рост цен на загородные дома и участки в дальнем Подмосковье. Так, стоимость объектов, расположенных на расстоянии 80 км от МКАД, в текущем году увеличилась на 15–20%, а на удалении свыше 150 км – на 7–10%. Рост цен обусловлен тем, говорит эксперт, что концепция дальней дачи год от года становится все популярнее на рынке загородного жилья и спрос на эту недвижимость постоянно увеличивается.
По-прежнему высоким остается спрос и на старые дачи, расположенные в престижных местах – например, в Раздорах, Переделкино, Ватутинках. «Однако здесь интерес все чаще вызывают не сами дома, а земля, на которой они построены, – комментирует Ирина Жарова-Райт, председатель Совета директоров компании Sesegar. – Минусами любого такого дачного поселка являются: устаревшие коммуникации, социальная неоднородность жителей поселков, отсутствие надежной системы охраны и юридические сложности в оформлении сделок. Расположение в лучших местах сказывается и на уровне цен, который в основном превышает среднее значение по направлениям». А дальние дачи и много дешевле, и – если это новый проект – имеют другой стандарт качества.
Но какую же дачу считать дальней? Наверное, ту, до которой каждый день из города добираться затруднительно, т.е. в среднем за отметкой 40 км. Однако, как справедливо замечает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании «МИАН-агентство недвижимости», многое зависит и от степени загруженности трасс. Так, активное развитие некоторых из них (например таких, как Новорижское шоссе) позволило отодвинуть понятие «дальнее Подмосковье» за черту 60 км. Доехать туда можно за то же время, какое уйдет на преодоление 20–30 км по Ленинградскому или Ярославскому шоссе.
Найди десять отличий
Мария Тихонова, консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty, утверждает, что, покупая дальнюю дачу, клиенты уже имеют жилье и подходят к этому вопросу более эмоционально сдержанно. На решение о покупке дачи влияют наличие или отсутствие водоема (озера, реки, водохранилища), леса и качество экологии.
Дачные предложения на первичном рынке – это коттеджи в организованных поселках. Такой дом удобен тем, что в поселке присутствует вся основная инфраструктура, и даже вдалеке от Москвы жители не чувствуют себя лишенными благ цивилизации, таких как, например, горячая вода и телевидение. В то же время проведение коммуникаций в дома, приобретаемые вне организованных поселков, осуществляется силами собственников, которым приходится, как правило, использовать инфраструктуру ближайших населенных пунктов.
При этом набор сервисов, предлагаемых в дачных поселках и в поселках для постоянного проживания, отличается. Последние требуют более продуманной инфраструктуры, чем поселки только для сезонного отдыха. В свою очередь, инфраструктура дачных поселков, по словам Светланы Кондачковой, более акцентирована на досуговый сервис и занятия спортом. «В недачных загородных проектах инфраструктура обычно намного богаче и разнообразнее, чем в дачных, – подтверждает Мария Тихонова. – Например, в «Резиденциях Бенилюкс», поселке для постоянного проживания, в инфраструктуру входят спортивные, развлекательные и административные объекты, а также 72 га общественных территорий, куда включены территории общего пользования, водоохранная и лесопарковая зоны. А вот сезонный проект – загородный клуб «Ривьера на Истре» (54 км от МКАД по Пятницкому шоссе). Здесь на 11 домовладений построен небольшой клубный дом, т.е. нет особенной инфраструктуры, зато есть свои «фишки» – это берег Истринского водохранилища с собственным эллингом, а также чистый воздух и тишина».
Правда, инфраструктура любого проекта также напрямую зависит от количества домовладений в нем. Богатая инфраструктура противопоказана камерным поселкам, так как ее содержание придется оплачивать жителям. И наоборот – она может присутствовать в крупном дачном проекте.
Удачные дачи
Сегодня на загородном рынке уже можно выбирать среди дачных проектов. Например, «свежий» поселок премиум-класса «Сосновые берега» в 96 км по Минскому шоссе, расположенный на берегу Можайского водохранилища. Здесь 185 домовладений, площадь участков – 11–58 соток, домов – 180–350 кв.м. Сами коттеджи выполнены во фламандском стиле – черепичные остроконечные крыши, декоративные фахверки. Цена домовладения – от 6 млн 360 тыс. руб. Оригинально выполнен ансамбль въездной группы, в центре которого расположена бригантина на искусственном пруду, а внутри нее – ресторан, бар и кафе. В поселке есть множество возможностей для активного отдыха: поле для мини-гольфа, теннисные корты, спортивная и детская площадки и, конечно же, яхт-клуб с собственным эллингом. VIP-участки находятся в непосредственной близости к сосновому лесу и «большой воде» и имеют собственный пляж.
На Можайском водохранилище есть еще один достойный проект – «Аистово». Покупатель может выбирать из 11 вариантов домов в стиле кантри, из камня или дерева. Инфраструктура поселка включает развлекательный комплекс, причал для лодок, благоустроенный пляж, гостевую автостоянку, место для барбекю, спортивные и детские площадки.
На 97 км по Новой Риге строится «Озерна» – дачный поселок бизнес-класса, пригодный и для круглогодичного проживания. В нем 41 дом и таунхаусы. Поселок задуман как дальняя дача, идеальная для проведения выходных с семьей, друзьями, отдыха в летние месяцы – словом, для всех радостей, которые дает достаточное удаление от Москвы. К ним располагает уникальная экология и обширный природный комплекс Рузского района.
Неподалеку, в 109 км от МКАД, на берегу Рузского водохранилища находятся «Рузские просторы» – отличное место для жизни и отдыха активного человека. Здесь есть большой многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс – бассейн, солярий, теннисный корт, бильярд, боулинг, тренажерный зал и медпункт; спортивные сооружения и площадки для игр в футбол и волейбол, открытые теннисные корты и пляж; необходимые условия для занятия зимними видами спорта (катание на лыжах, коньках и снегоходах); ресторан с видом на водохранилище; яхт-клуб с причалами и эллингами (возможно техническое обслуживание яхт, круглогодичная стоянка судов), лодочная станция.
Несомненно, один из лучших проектов – загородный комплекс «Московское море» на берегу Иваньковского водохранилища (традиционно называемого Московским морем), в районе заповедной зоны «Завидово», в 117 км от Москвы по Ленинградскому шоссе. Здесь гармонично сочетаются природа биосферного заповедника центра России и полноценная инфраструктура современного жилья европейского класса. Полностью подготовленный к застройке комплекс разделен на земельные участки площадью от 30 соток до 3 га, которые можно объединять для строительства как загородных домов, так и обширных усадеб, резиденций для отдыха или постоянного проживания. Комплекс включает в себя яхт-клуб «Марина Завидово», лесопарковую зону, благоустроенный пляж, ресторан, русские бани, конюшни, поле для мини-гольфа и крокета, площадки для волейбола и теннисный корт.
Упоминавшийся выше загородный клуб «Ривьера на Истре» расположен на живописном полуострове и включает в себя одиннадцать резиденций. Его архитектурную концепцию разработал известный американский архитектор Билл Посс, вдохновившись подмосковным снегом, лесом и рекой. «Большая вода», деревья, тишина и ощущение спокойствия создают атмосферу загородного уюта.
Недавно объявлено о строительстве поселка «Гагаринлэнд» в 150 км от Москвы по Минскому шоссе, в Смоленской области у деревни Клушино. Здесь, на родине Юрия Гагарина, будет возведено 524 дома площадью 150–270 кв.м, с участками по 24–36 соток. Примерная стоимость участков с подрядом определяется в 150–200 тыс. евро. Первую очередь планируется сдать в конце 2008 года, а завершить строительство всего проекта в 2012 году. Жители «Гагаринлэнд» смогут воспользоваться услугами аэроклуба с вертолетной площадкой, теннисными кортами, спортивными площадками, фитнес-клубом, кинотеатром, пляжами вокруг озера (площадь которого составляет 14 га), детской анимацией и т.д. На прилегающей к комплексу территории будет организовано фермерское хозяйство, где будут выращиваться экологически чистые овощи и фрукты и создана пасека. Поставка продуктов будет осуществляться в собственные магазины поселка.
Достойными проектами специалисты компании Mayfair Properties называют также «Конаково River Club» (125-й км Ленинградского шоссе) и «Русские узоры» на 78-м км Калужского шоссе, где земля без подряда стоит $2,5 тыс. за сотку, а если покупать с подрядом, то $900 за кв.м строения с землей. При этом площади домов – 100–250 кв.м, участков – 15–29 соток.
Новые стандарты
Эксперты отмечают, что в целом сегмент рынка дальних дач еще не развит. «Но в последние год-два это направление набирает обороты, – говорит Василиса Баженова, руководитель проекта «Гагаринлэнд». – Думаю, в ближайшие три года будет бум. Спросом будут пользоваться поселки с умеренными ценами (150–200 тыс. евро за домовладение). Сейчас на рынке таких предложений очень мало».
До сих пор стандартов дачных проектов не существовало. Дачей у нас именуют что угодно – от сарайчика за чертой города до роскошной резиденции. Но с появлением дальних коттеджных поселков наконец приходит понимание, какой должна быть современная дача. Так, Василиса Баженова рассказала о своем видении этого продукта: «Для подобных проектов должны выбираться привлекательные, экологически чистые места, чтобы можно было в полной мере наслаждаться природой. Дома нужно строить преимущественно деревянные – ведь это самый натуральный материал. Обязательно нужны дополнительные услуги, сервис, инфраструктура – ведь на большом удалении от Москвы нет привычных условий, магазинов. Ну и поскольку человек на дальней даче не живет постоянно, поселок обязательно должен хорошо охраняться. Сейчас вопросы охраны – одна из самых больших проблем дальних дач. Cезонное жилье должно продаваться по цене хорошего автомобиля, может быть, чуть дороже – все-таки оно не предмет первой необходимости, как квартира. Надо, чтобы такой дом можно было приобретать в ипотеку».
Итак, дальние дачи как сегмент загородного рынка недвижимости находятся на этапе формирования. Как свидетельствует Нина Резниченко, «идет активное освоение земель дальнего Подмосковья, особенно по Новорижскому, Минскому, Можайскому и Дмитровскому шоссе, т.е. по направлениям с хорошей транспортной доступностью. По заявленным проектам лидирует Тверская область, особенно районы Завидово и Конаково, где находится Московское море, а также Рузское и Можайское водохранилища в Московской области». Практика показывает, что будущее – за дачными проектами у «большой воды», предоставляющими жителям широкие возможности для занятий спортом. И пока жива в человеке потребность в уединении на природе, будут строиться дачи и девелоперы будут осваивать за далью даль.
