После невиданного роста цен на московскую недвижимость в 2006 году весной 2007 года цены на жилье, топтавшиеся на месте в течение всей зимы, не только не возобновили свой рост, но и стали постепенно сползать вниз.
Если зимой и в течение марта цены на недвижимость в Москве находились в колебательном режиме, то в апреле 2007 года уже стало окончательно ясно, что остановка их роста является не сезонным зимним затишьем, а серьезной стагнацией.
В марте 2007 года средняя цена жилья в Москве составила $4218 за 1 кв.м, что всего лишь на $8 отличалось от февральского показателя.
Если бы не одно "но"
В апреле средняя цена снизилась уже на $23. Снижение составило 0,5 процента. Казалось бы, снижение незначительно, если не учитывать действие нескольких факторов.
Прежде всего, в течение апреля продолжилось ослабление доллара (с конца марта он потерял более 1%), а это означает, что снижение долларовых цен на 0,5% было эквивалентно реальной потере стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1,5 процента.
Также следует отметить, что в марте-апреле продавцы стали пересматривать само понятие величины “у.е.”, в которых, как правило, выражены цены на жилье. Если в период ажиотажного спроса под у.е., или долларом нередко понималась величина по некоему фиксированному курсу (например, по 27, 28, 29 или даже 30 рублей), то сейчас все чаще при неизменной сумме в у.е. речь идет уже о курс ЦБ. А это означает еще куда более существенную коррекцию цен.
Имеет место и третий фактор, затрагивающий в основном новостройки. Речь идет о появлении немалого количества скидок при быстрой оплате квартиры, беспроцентных рассрочек и прочих бонусов покупателям. Более того, для реальной продажи квартиры сейчас фактически уже стало нормой предоставление покупателям подобных преференций, размер которых зависит от адекватности начальной цены и может достигать даже 20% от цены предложения. Это значит, что цены реальных сделок снижаются в большей степени, чем цены предложений.
Все эти обстоятельства позволяют утверждать, что реальная коррекция цен на квартиры в Москве на самом деле куда больше, чем это отражает официальная статистика, и эта так называемая "скрытая коррекция" составляет не 0,5%, а порядка 5-10 процентов.
Чуть ближе, но все также холодны…
Несмотря на то, что цены реальных сделок снижаются в большей степени, чем цены предложений, стоимость московского жилья продолжает оставаться на аномально высоком уровне для подавляющей части населения. Особенно это относится к жилью бизнес-класса и элитному жилью. В этом сегменте рынка средние цены составляют сейчас примерно $6100 за 1 кв.м, и по итогам апреля здесь была зафиксирована тенденция повышения цен предложений.
Что касается соотношения "первичный рынок - вторичный рынок" в сегменте жилья экономкласса, то тут снижение цен в новостройках оказалось вполне ожидаемым и было вызвано высоким уровнем предложения и снижением цен на жилье этого класса на вторичном рынке. Дело в том, что оставшиеся потенциальные покупатели предпочли приобрести жилье на вторичном рынке со значительными скидками, а не ждать, когда будут достроены и готовы к заселению дома-новостройки. Кроме того, первичный рынок столичного жилья в условиях снижения цен предложений на вторичном рынке практически потерял свою инвестиционную привлекательность для проведения спекулятивных сделок.
В настоящее время за счет дополнительных усилий по стимулированию сбыта застройщики и инвесторы пытаются удерживать первичный рынок, однако происходящие на вторичном рынке процессы не могут не оказывать на него влияния.
Что касается цен по округам города Москвы, то тут ситуация выглядит следующим образом. В апреле средняя стоимость жилья в Центральном административном округе (дорогое жилье) еще более увеличилась. Увеличилась стоимость жилья и в экологически чистых и относительно дешевых районах, расположенных за пределами МКАД, а также в Западном административном округе. В остальных округах жилье подешевело.
И повторится все как встарь
В целом к началу весны текущего года объем предложения жилья в Москве вернулся на уровень первой половины 2005 года, которую эксперты рынка рассматривают как пример равновесного состояния рынка с минимальным ценовым приростом (менее 1% в месяц). За два весенних месяца рост объема предложения продолжился: теперь он уже начинает превышать средний уровень.
Причины роста предложения заключаются как в возвращении на рынок части так называемых "инвестиционных квартир", так и в увеличении сроков экспозиции квартир (экспозиция - это время, когда квартира стоит на продаже в базах данных). Если в условиях нормального рынка срок экспозиции составляет приблизительно один месяц, а в период ажиотажного спроса - всего 1-2 недели (некоторые квартиры для продажи вообще не требовали никакой рекламы), то теперь этот срок вырос до 2-3 месяцев. Кстати сказать, заметное увеличение сроков экспозиции квартир как раз и означает, что для их продажи в таких условиях требуется заметный дисконт, больший, чем традиционный торг на уровне 3-5 процентов.
Подводя итоги апреля, можно сделать вывод: стагнация на московском рынке недвижимости прогрессирует, и ее реальные масштабы даже больше видимых.
В мае 2007 года тенденции апреля продолжились, снижение цен на квартиры стало еще более явным и если ранее теряло в стоимости в основном низкокачественное жилье, то теперь коррекция затронула и дорогой сегмент рынка.
Рынок на распутье
Похоже, что подобная ситуация на рынке сохранится еще какое-то время. По мнению экспертов, в отношении перспектив московского рынка недвижимости существует два наиболее вероятных сценария: по оптимистичному сценарию оживление рынка наступит к концу лета - началу осени, по пессимистичному сценарию стагнация может затянуться до конца 2007 года.
Первый сценарий исходит из аналогий со стагнацией 2004 года, длившейся 8-9 месяцев; второй - из того, что нынешний рынок является несколько иным, чем в 2004 году, и величина ценового скачка, предшествовавшего стагнации, на этот раз была заметно больше. При этом совершенно очевидно, что в связи со все более и более увеличивающимся разрывом между доходами наиболее состоятельной группы москвичей и остальных жителей столицы динамика цен на наиболее дорогое жилье будет и дальше отличаться от динамики цен на массовое жилье.
Очевидно, что в текущем году такого ажиотажного роста цен, как это наблюдалось в 2006 году, не будет. Более того, в перспективе будет иметь место так называемый "политический фактор", связанный с предстоящими выборами в Госдуму и выборами президента. Дело в том, что в преддверии выборов многие политические силы будут стремиться непременно показать избирателям успешность выполнения национального проекта "Доступное жилье", а это не может не отразиться на уровне цен на жилье. С другой стороны, объективных предпосылок для существенного снижения цен нет, ибо никто не отменял влияния таких факторов, как инфляция, недостаточный объем строительства жилья и рост доступности ипотеки. Поэтому можно утверждать, что сегмент жилья повышенной комфортности (элитного и бизнес-классов) будет развиваться стабильно, а реально подешевеют лишь самые ветхие и дешевые квартиры, которые в 2006 году были сильно переоценены (цены на них могут упасть на 10%, а может быть, и на 20%).
В целом большинство экспертов склоняется к тому, что в 2007 году цены на жилье в среднем все рано увеличатся на 10-15 процентов.
