В Москве в кредит покупают каждую 15-ю квартиру, а в некоторых регионах – каждую 5. Причем лидируют далеко не самые благополучные города. В чем причина?
Алтайская аномалия
По данным Федерального агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК), в прошлом году в стране выдали 200 тыс. кредитов на квартиры. Половину из них – жителям Поволжского и Сибирского округов. В Сибири ипотека выросла вчетверо. Сейчас кредит на квартиру там берет каждая трехсотая семья, а в среднем по стране – лишь каждая двухтысячная.
Самый удивительный регион – Алтай. Средняя зарплата в крае – 6 тыс. рублей, а стоимость стандартной «хрущевки» – 1,5 млн. рублей. Казалось бы, какая уж тут ипотека, было бы на что кормить семью. Но объемы ипотечного кредитования в маленьком Барнауле бьют все рекорды. За прошлый год краевое ипотечное агентство выдало 5 тыс. кредитов на 3 млрд. рублей. Для сравнения: в столице за тот же срок заключили 11 тыс. ипотечных сделок.
Причина «алтайской аномалии», как ни парадоксально, кроется в росте стоимости квартир. «В 2006 году дважды снижалась ставка по ипотеке, – говорит гендиректор алтайского Краевого агентства по жилищному кредитованию Лариса Останина. – Число желающих резко увеличилось. В кредит оформлялось даже самое неликвидное жилье». Вот и решили барнаульцы подзаработать, пустившись в массовые спекуляции жильем. Итог «квартирной лихорадки» закономерен: за год квартиры в городе подорожали в 2,5 раза. По уровню цен этот небогатый регион сравнялся с Петербургом.
Возможен и другой сценарий. В Уфе – втором «чудо-регионе», где по ипотеке приобретается каждая пятая квартира, механизм ипотечного скачка был иным. Когда средняя стоимость квадратного метра в уфимских новостройках перевалила за 55 тыс. рублей, местные власти дали старт программе социальной ипотеки. Город стал сам возводить жилые кварталы и продавать квартиры в них в два раза дешевле – по 24–27 тыс. рублей за метр. Почему дешево? Застройщикам жестко ограничена норма прибыли – не больше 20%.
Правда, сейчас социальной ипотекой могут воспользоваться только очередники. Чтобы поучаствовать в программе, семье достаточно совокупного дохода в 25 тыс. рублей. Ежемесячная выплата, рассчитанная на 27 лет, составляет порядка 10 тыс. рублей.
Примечательно, что социальная ипотека обрушила там спекулятивный рынок жилья. Стоимость метра на рынке упала на 15% и продолжает снижаться. Хотя до запуска программы квартиры в Башкортостане дорожали на 40% в год. А по уровню цен республика была на третьем месте в России после Москвы и Петербурга.
У ипотеки есть и третий путь развития – за счет крупных компаний. Например, «Газпром» переселяет своих сотрудников с северных территорий. Ежегодно около тысячи бывших работников газового гиганта получают ипотечные кредиты в «Газинвестбанке», который выступает партнером «Газпрома» по этой программе. Банк финансирует строительство жилья в Серпухове и Наро-Фоминске. Люди могут получить ипотечный кредит под 11–12% годовых в рублях, однако в зависимости от того, сколько человек проработал в «Газпроме», субсидии на квартиру могут доходить до 90% ее стоимости.
Причем «Газинвестбанк» заботится еще и об инфраструктуре. «Человека нельзя просто взять и перевезти. Переселенец должен знать, где он будет работать, лечиться, учить своих детей. Поэтому мы одновременно решаем и вопросы обучения, медобслуживания и трудоустройства», – поясняет председатель правления «Газинвестбанка» Эльвира Маймина.
Ипотечные «набеги»
Впрочем, уфимский сценарий для России – исключение. В большинстве регионов ситуация развивается по другому варианту. Так, в Новосибирске, Челябинске и Красноярске в позапрошлом году ипотечная активность неожиданно выросла в 10–15 раз. Правда, спустя пару месяцев показатели вернулись на прежний уровень.
Почему? В города, где прежде про ипотеку слышали только в новостях федеральных каналов, «зашли» крупные банки. Он развернули масштабную рекламу своих ипотечных программ. Акцент сделали на «вкусностях» в виде нулевого первоначального взноса, рассрочки на 25–30 лет и упрощенной процедуры оформления кредита.
Банки сняли сливки, а через несколько месяцев обеспеченные клиенты «закончились». Когда становится ясно, что поток «богачей» иссяк, банк-гастролер сворачивает рекламу и запускает ипотечную программу на новом месте.
Ипотечные «набеги» на мегаполисы дают только кратковременный эффект. Они не развивают местный рынок жилья. Например, в Перми и Иркутске работают 30 банков, предлагающих около 100 ипотечных программ. Но чтобы получить кредит, нужно записываться в очередь. Проблема не в деньгах – просто новые квартиры практически не строятся.
Заместитель гендиректора Иркутского регионального ипотечного агентства (ИРИ) Татьяна Кубасова вздыхает по этому поводу: «Когда мы приезжаем в Красноярск, Новосибирск или Хабаровск и видим, что там все небо в строительных кранах, нам становится завидно». В самом Иркутске после 1991 года почти ничего не строили. Площадки заморозили, иркутские строители ушли в соседние области.
Когда в городе появилось Иркутское региональное ипотечное агентство (ИРИ), рынок жилья пришлось создавать с нуля. Выход - ИРИ наняло компанию из Китая численностью в 600 человек для возведения целого жилого квартала в Иркутске на 20 девятиэтажек. Причем делается это по поточной технологии быстрого строительства.
Самой поразительной характеристикой проекта стала цена квадратного метра – 14,5 тыс. рублей. Что втрое меньше, чем средняя цена по городу. Квартиры раскупили еще до появления котлована. А чтобы жильем не воспользовались спекулянты, в ипотечных договорах оговаривается, что ее можно продать не раньше, чем через пять лет.
В ИРИ готовы строить по всей России: «Нам все равно, где будут дома, в Иркутске, Пензе или Новосибирске. Мы везде получим одинаковую прибыль. Нужны лишь две вещи: площадки под застройку и мэры, которые хотят что-то сделать».
Ликбез для мэра
Мэры городов Иркутской области регулярно собираются в областной администрации. Но большинство из них имеет смутное представление об ипотеке и о том, как с ее помощью можно решить проблемы малых городов. Поэтому после собраний ИРИ устраивает для них ипотечный ликбез, даже собирается открыть специальные курсы. После каждого «ликбеза» в агентство обращаются по нескольку глав городов, заинтересовавшихся развитием ипотеки. Но большинство все же остаются равнодушными.
«Бывают мэры ленивые. Они говорят нам: вы сами все постройте и сами продайте, а мы наверху отчитаемся о проделанной работе. Но мы можем подобрать подрядчика, наладить финансовую схему», – жалуется Татьяна Кубасова. А вопрос с площадками под застройку все равно решается в администрациях.
Поэтому пока не произойдет перелом в мэрских и губернаторских головах, квартиры не станут доступны и ипотека не заработает так, как должна. Но заместитель гендиректора АИЖК Павел Войтов настроен оптимистично: «В большинстве регионов уже понимают, что развитие ипотеки – ключ к решению демографических и экономических проблем». А соответственно, и лояльному отношению населения к городским начальникам.
