Жизнь банков начали осложнять неликвидные закладные

Степень и характер либерализации российского ипотечного рынка вызывает все большую обеспокоенность специалистов. Многие банки уже почувствовали, как их жизнь начинают осложнять "мусорные" закладные, которые по сути некуда пристроить - они не годятся ни для рефинансирования, ни для секьюритизации. В ближайшее время начнется процесс ужесточения требований банков к своим заемщикам, считает Владимир Компанейщиков, генеральный директор крупной ипотечной корпорации. И в этом убеждении он не одинок.

Их пример - другим наука

Что может ждать Россию в противном случае, было показано на недавней конференции "Анализ и прогноз развития рынка жилищного кредитования", состоявшейся в Санкт-Петербурге, - причем на опыте США. Директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала одного из банков Вячеслав Михайлов заметил, что Соединенные Штаты постоянно приводят в пример российскому ипотечному рынку, неизменно подчеркивая, что доля ипотечных кредитов у нас невелика (чуть ли не в тысячу раз меньше). Однако в настоящее время американский рынок жилищных кредитов переживает серьезный кризис. И причина его, по мнению многих аналитиков, именно в низком качестве большой части ипотечных займов. На кредиты, соответствующие стандартам старейших ипотечных обществ там ныне приходится, по оценкам специалистов, около 60 процентов. Еще 20 процентов выдавались по сниженным требованиям. Наконец, оставшиеся были буквально навязаны клиентам банками и ипотечными компаниями. То есть убедительных подтверждений способности заемщика вернуть кредит никто не испрашивал. Зачастую, кстати, не было и первого взноса.

Итог известен: просроченная задолженность в 2006 году составила 13,3 процента, примерно столько же ожидается и в этом, а в 2008-м - уже 24,4 процента. Более 30 ипотечных компаний обанкротилось, ожидается 9-процентное падение ипотечного рынка, 18-процентное - рынка первичных продаж жилой недвижимости и 4-процентное - "вторички". И, как реакция, началось ужесточение требований к заемщику. В частности, отменены кредиты без первоначального взноса.

В погоне за клиентом

В России пока вроде бы все обстоит не так страшно. Объем просроченной задолженности по ипотеке в 2006 году составил буквально доли процента.

Однако специалисты смотрят вперед. У нас до самого недавнего времени шел процесс либерализации требований к заемщикам. Снижалась - с 30 процентов до 10 - доля первоначального взноса. Многие банки объявляли, что готовы давать кредит вообще без первого взноса (правда, как отмечают сами банковские специалисты, это были разовые имиджевые акции, а не постоянная политика). Вместо законно установленных форм подтверждения доходов теперь кое-где соглашаются даже на декларативную (то есть клиент сам объявляет, сколько он зарабатывает и, стало быть, может платить). Ну разве что с работодателем свяжутся и изустное подтверждение получат. Наконец в качестве созаемщика можно привлекать чуть ли не постороннего человека, только бы он согласился подписаться под договором.

Кроме того, на прошедшем недавно в Ассоциации банков Северо-Запада "круглом столе" ряд участников с обеспокоенностью констатировал, что в погоне за клиентом некоторые риелторские компании перестают вообще оценивать платежеспособность клиента, перекладывая весь риск на банк.

Залог еще продать нужно

В результате, по словам Владимира Компанейщикова, перед многими компаниями уже встает вопрос: куда девать низкокачественные договоры? Ведь профессиональные игроки ипотечного рынка знают: главное - не выдать кредит, а потом его куда-то пристроить. Либо найти желающего его выкупить (рефинансировать), либо выделить портфель закладных отдельно от всех иных кредитов и выпустить под него ценные бумаги. Кстати, именно таким образом можно и ставки по кредитам установить ниже уровня инфляции, если каждая закладная будет "прокручиваться" на рынке не один раз.

Однако если риск невозврата кредита велик, рефинансирование и секьюритизация остаются мечтой недостижимой. К примеру, в США процесс секьюритизации прошло 54 процента закладных по ипотеке, в Европе - 30, а у нас всего около 6. По прогнозам руководителя рабочей группы по жилищному финансированию Ассоциации банков Северо-Запада Игоря Жигунова, к концу года будет около 10 процентов. Но все равно это очень далеко от западных стандартов. Так что риск невозврата кредитов будет нести тот банк, который ипотеку оформил. Пока времени с момента начала массовой выдачи ипотечных займов прошло немного, так что заемщики не успели "развернуться". Но что будет через пять-десять лет?

Да и сейчас все ли так гладко? В своем выступлении на конференции Владимир Компанейщиков, чья корпорация активно работает в регионах, отметил: там до 50 (!) процентов заемщиков задерживает платежи. А ведь провинция развивала у себя последнее время ипотеку даже быстрее, чем столицы, где доход у населения традиционно выше. В Петербурге, к примеру, по словам генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, из 1500 закладных в рамках государственной ипотечной программы "дефолту" подверглись лишь 5.

Когда плохо - хорошо

В общем, по мнению Вячеслава Михайлова, России ипотечный кризис, подобный американскому, пока не грозит, но причиной этому - как раз неразвитость у нас ипотеки. - У нас ипотечные кредиты составляют слишком малую часть рынка приобретения жилья, - отметил он. - Кроме того, заемщики - люди в основном обеспеченные (в Петербурге, к примеру, при среднем доходе на человека ниже 1,5 тысячи долларов даже об однокомнатной квартире мечтать не приходится - Прим. авт.). Наконец, в России не то что по низкокачественным кредитам, а даже и по высококачественным ценные бумаги выпустить нелегко. То, что до сих пор было, это только пилотные проекты.

По исследованиям, проведенным специалистами одной из компаний в Омске, городе, где ипотека развивается довольно активно (доля ее на рынке покупки жилья равняется 10,8 процента), лишь 30 процентов горожан имеют средний доход, позволяющий им воспользоваться ипотечными кредитами.

Интересно, что, по данным этого исследования, наши граждане научились уже сопоставлять свои желания с возможностями. По крайней мере 71 процент омичей заявил, что не собирается менять свои жилищные условия. А надеются это сделать 28 процентов. Как видим, доли, как раз совпадающие с тем, у кого есть финансовая возможность воспользоваться ипотекой. Интересно еще, что лишь 4 процента опрошенных готовы взять ипотечный кредит в ближайший год. Так что, по мнению аналитиков, проводивших исследование, темпы роста жилищного заимствования будут сокращаться. Причем, по мнению Владимира Компанейщикова, в других провинциальных городах картина не сильно отличается. А ведь, по оценкам Игоря Жигунова, в ближайшие годы 70 процентов прироста ипотеки будут давать как раз регионы. Его прогнозы тоже показывают снижение темпов роста ипотеки: 2007 год - 11-12 миллиардов долларов, 2008 год - 18-19 миллиардов, 2009 год - 25-26 миллиардов, 2010 год - 30-35 миллиардов.

Так что до Запада нам далеко. Но и до кризиса тоже. Тем более представители банков на конференциях в Петербурге однозначно заявили, что готовы ужесточить требования к заемщикам. В первую очередь, похоже, это касается первоначального взноса: он, видимо, останется не ниже 10 процентов. Чтобы, по словам многих специалистов, не расслаблять заемщика.

Ведь выплатив некую сумму вначале, он вряд ли захочет ее терять, отказываясь от уплаты в дальнейшем. А вот что касается требований к подтверждению доходов, они, вероятно, не поднимутся. Как отметил Владислав Назаров, у нас в стране до сих пор слишком мало людей получают зарплату исключительно по белым схемам.

29.05.07