Московские чиновники всерьез озаботились необходимостью строительства муниципального жилья и решением проблем очередников. До недавнего времени «отцы города» предпочитали забирать квартиры у девелоперов, не вкладывая в это бюджетных средств. Теперь власть предлагает бизнесу сотрудничество. Но готовы ли предприниматели поверить чиновникам, которые уже столько раз их обманывали?
Ровно год назад бывший военный и математик Алексей ШЕПЕЛЬ неожиданно для всех покинул пост председателя правления корпорации «С-Холдинг» и стал чиновником, возглавив Управление формирования градостроительных программ города Москвы. На посту, который теперь занял Шепель, до него за два года сменилось одиннадцать руководителей, которые не справились с возложенной на них задачей. А вот бывший бизнесмен, судя по всему, чувствует себя на новой должности как рыба в воде и покидать чиновничий кабинет в ближайшее время не намерен. Сам Шепель убежден, что если бы не прежний опыт и набитые на строительном рынке шишки, он не смог бы сделать и половины того, что сделал. О своих инициативах и планах в годовщину своего пребывания в новой ипостаси Шепель и рассказал в интервью «Бизнес-журналу».
— Вы были довольно успешным предпринимателем и вдруг ни с того, ни с сего взяли да и ушли в чиновники. Почему?
— Сразу скажу, что изначально не собирался быть чиновником, и никакой необходимости в этом не было. Но работая на строительном рынке, я часто сталкивался с тем, что проекты, полученные моей компанией на конкурсах, не реализуются из-за проблем с градостроительной документацией. И вот в один из моих приходов к Владимиру Ресину (вице-мэр, руководитель Комплекса Градостроительной политики развития и реконструкции города Москвы. — Прим. ред. он предложил мне возглавить Управление, которое как раз и занимается этой самой документацией.
— Какое хозяйство вам досталось?
— Когда я начал работать на этой должности, понял, что тут еще и конь не валялся. За год с момента моего назначения на эту должность пока никому, как видите, не надоел. Те задачи, которые я поставил перед Управлением, постепенно выполняются. Главная — это строительство муниципального жилья в достаточном для ликвидации очередей объеме. И сегодня мы предложили целый ряд мер, которые позволят увеличить объемы строительства муниципального жилья в городе (напомним, что, согласно плану столичных чиновников, уже с 2007 года доля социального жилья вырастет с 1,8 миллиона до 2,23 миллионов кв. м, что составит 46,5% от заявленного объема ввода жилья. — Прим. ред.
— Почему строительство муниципального жилья сделано приоритетом? Конечно, проблема очередей стоит остро, но так же остро стоит проблема дефицита офисных и торговых помещений, особенно для малого и среднего бизнеса. Да и высокие цены на коммерческое жилье тоже делают его недоступным даже для обеспеченных людей. Почему бы не сместить акценты — строить то, что люди будут покупать, а не получать просто так?
— Учитывая сложившийся инфраструктурный кризис, строить жилье на сегодняшний момент более разумно, потому что менее обременительно. Смотрите, в офисный центр почти все сотрудники ездят на автомобилях, и это наносит удар по дорожной ситуации.
А владельцы квартир, особенно муниципальных, зачастую обходятся без личного транспорта. По моим расчетам, строительство на одном участке офисного центра увеличивает нагрузку на транспортную инфраструктуру в четыре раза, а торгового — в десять раз вследствие большого количества посещений. Конечно, коммерческую недвижимость строить тоже нужно, но делать это следует в тех местах, где она нанесет наименьший урон инфраструктуре.
А инфраструктура у нас развивалась очень неравномерно. Поскольку ни у кого не было актуальных проектов планировок, мы сталкивались с тем, что дороги и подстанции строились там, где они были нужны значительно меньше, чем в другом месте. Происходило это из-за того, что никто толком не знал, что и где будет строиться. В итоге имеем сегодня то, что имеем.
— В чем основная причина этих бед? Несогласованность действий власти и бизнеса?
— Изучив ситуацию, я, как бывший математик, пришел к выводу: все наши проблемы с дорогами, энергетикой и экологией связаны с тем, что у нас отсутствует в должном объеме градостроительная документация. Мы исчерпали весь наработанный в советское время градостроительный ресурс. Проекты планировок, которые делались в те годы под муниципальное жилье, не подходят для частных девелоперов. Вот и получалось, что инвестор, выиграв конкурс, сталкивался с невозможностью их использовать при реализации своего проекта. Все параметры инфраструктуры зависят от типа жилья, которое будет строиться. Коммерческое жилье потребляет больше мощностей, чем муниципальное. Именно поэтому инвесторам приходилось заново готовить все проекты планировок и вкладывать деньги и мозги еще на стадии идеи. У нас же девелоперы стараются вкладывать в проект мозги только после победы на конкурсе, из-за чего попадают в цейтнот и не успевают сделать проект.
— Как же заставить инвесторов вкладывать деньги и мозги в проекты еще до победы на конкурсе?
— Я говорил и продолжаю говорить: инвесторам нужно давать целые кварталы и комплексные микрорайоны в одни руки. Тогда они будут задумываться обо всех составляющих проекта и вкладываться в проекты планировок, создание инфраструктуры своего района и т.д.
— В начале 2007 года вы изучили ситуацию с инфраструктурой и пришли к заключению, что Москва не сможет «переварить» весь объем заявленной к строительству недвижимости. Действительно ли проблема стоит так остро? И готовы ли чиновники пойти на крайние меры, введя мораторий на строительство жилья?
— Сразу успокою: полного моратория на строительство мы вводить никогда не будем. Возможен временный мораторий лишь в тех районах, где это позволит спастись от кризисной ситуации с пробками или энергетикой. Так, на территориях, где инфраструктура отстала сильно, будем отодвигать темпы ввода жилья, а на участках, где отставания нет, наоборот, приближать.
А пробки в Москве возникли из-за того, что у нас не было увязки во времени и пространстве ввода дорог и объектов недвижимости. То же самое было и с мощностями. Никто не понимал, когда и сколько питающих центров нужно построить, потому что не было представления о том, сколько инвесторов будет на участке и какую недвижимость они станут строить. В итоге темпы ввода инфраструктуры опаздывали, а ее объем оказывался недостаточным, чтобы обеспечить нормальное функционирование построенных домов. У нашей компании был пример, когда дом был построен, а питающие мощности подведены лишь через год!
— Как вы предлагаете разрешить транспортную проблему?
— Отставание по дорожному строительству составляет 3–4 года. При этом транспортную проблему можно хотя бы частично снять, не прибегая к большим финансовым вложениям. Для этого мы разработали и приняли программу под названием «Городская площадь». В рамках ее планируем создать около 50 городских площадей на Третьем и Четвертом транспортных кольцах по аналогии с площадями Белорусского, Киевского или Павелецкого вокзалов, где будут сконцентрированы торгово-развлекательные, офисные, гостиничные объекты. По нашему мнению, в этом «бублике» появятся зоны деловой активности, аналогичные Центральному округу. В центре же офисное строительство будет запрещено. Но если мы что-то запрещаем, то одновременно должны что-то разрешить, указав бизнесу, где строить эти самые офисы. Я вот, как бывший бизнесмен, понимаю, что если бы мой офис находился в таком интересном районе с высокой концентрацией различных услуг, мне не приходилось бы ездить в центр. А при таком комплексном развитии даже самые не престижные районы стали бы популярнее среди арендаторов. При этом город вполне может это устроить и направить на такие территории деньги инвесторов, предложив им сделать красивые и прибыльные проекты. В результате нововведения, как нам кажется, транспортный поток удастся поделить ровно пополам, так как часть живущих в центре поедет на работу на окраину, а часть жителей периферии не будет добираться до центра, останавливаясь в этих деловых зонах. Выгодно это будет и городу, и инвесторам, и арендаторам.
— В то же время вы недавно сказали, что на территории промзон, которые как раз и выглядят самым лакомым активом для реализации ваших идей, будет строиться только муниципальное жилье?
— Не совсем так. Промзонами как ресурсом для муниципального жилья мы занялись относительно недавно, в марте этого года, когда после подробного анализа планов по строительству муниципального жилья стало ясно: у нас есть серьезный дефицит метров, которые нужно сдать в 2008 году для очередников. В итоге мы выбрали одиннадцать промзон, на которых действительно планируется построить муниципальное жилье. Но мы предлагаем не отобрать эти промзоны у собственников и застроить их социальным жильем, а либо выкупить у инвесторов их объекты по рыночной цене, либо предложить им реализовать совместные проекты, в которых будет как муниципальное, так и коммерческое жилье. Причем финансировать свою долю проекта станем самостоятельно, и объем площадей, которые пойдут на нужды города, будет строго соответствовать внесенным нами деньгам. Взамен мы обеспечиваем инвестору «зеленую улицу» при прохождении всех согласований, поддержку и снятие любых препон, которые любят устанавливать бюрократы.
— В чем же интерес города от реализации таких проектов? Ведь до сих пор Москва предпочитала забирать метры для очередников у девелоперов, не вкладывая в них деньги.
— На самом деле, чаще всего город эти метры покупал у инвесторов по рыночным ценам. А я предложил схему, при которой город будет получать их по себестоимости строительства. Это проще и дешевле. При этом город обладает ресурсом, позволяющим ускорить получение инвестором разрешений и согласований. Почему бы нам его не задействовать!
— А готовы ли девелоперы вступать в партнерские отношения с городом по этим проектам?
— Конечно, готовы. Будь я предпринимателем, я бы с радостью поучаствовал в подобной программе, если б мне взамен пообещали сократить срок согласования проектов. Сколько я в свое время нахлебался! Думаю, многим инвесторам будет проще вступить в партнерство с городом и сделать красивый прибыльный проект. Тем более, у нас уже есть ряд предварительных договоренностей с крупными инвесторами, готовыми идти на такой шаг.
— Учитываете ли вы, что многие собственники промышленных предприятий в Москве — бывшие рейдеры. То есть, по сути, вы предлагаете альянс с ними?
— Рейдер или не рейдер — какая разница! Если у человека есть право собственности на объект, мы решили, что все былое — забыто. Он — собственник. А если у человека прав собственности нет, это не наш партнер. С остальными мы готовы работать.
— Если бы в Москве была развита собственность на землю, такие альянсы были бы невозможны, поскольку девелоперы предпочитали бы застраивать свои участки сами?
— Это не так. Во-первых, согласно федеральным законам, землю купить можно, только собственность на нее — это большая обуза, и не стоит об этом забывать. А во-вторых, все равно девелопер не может построить на своем участке что угодно. Есть, в конце концов, Генплан развития города. Кроме того, в собственности инвестора находятся сети и коммуникации, которые Москва не продаст. Так что все равно без разрешения города на территории своего предприятия застройщик смог бы строить только промышленные объекты, а не жилье и офисы.
— Кроме промзон, пробок и строительства муниципального жилья, чем еще занимается ваше Управление?
— В первую очередь, активно прорабатываем планы использования земли под всеми воздушными ЛЭП. Это огромные территории — около двух тысяч га, на которых можно будет строить муниципальное жилье. Во-вторых, работаем с Росимуществом и анализируем их проекты застройки федеральных земель. В-третьих, рассматриваем перспективу освоения земель РЖД и вывода за пределы города железнодорожных грузовых дворов. Там тоже можно строить жилье совместно с РЖД. Ну, и последнее, мы понимаем, что Москва — не резиновая, поэтому рассматриваем возможность предоставлять жилье очередникам на территории Московской области, где также можем строить его на долевой основе с инвесторами.
Логика моих нововведений в том, что везде я хочу получить долю в проекте жилой застройки, чтобы потом распределить ее среди очередников. Для этого нам нужно около 10 миллионов квадратных метров жилья.
— Каковы перспективы реализации задуманного?
— Все идеи, которые я озвучил, уже приняты и одобрены. Надеюсь, что большая часть или даже все будут реализованы. По крайней мере, мы над этим работаем.
— Помогает ли вам прежний предпринимательский опыт?
— То, что я перечислил выше, сделано именно благодаря предпринимательскому опыту. Бизнесмен всегда ищет прибыль, а просто чиновник думает не о прибыли бизнеса, а о том, как бы поскорее сбежать домой или получить «чиновничью ренту» со своего кресла. Им просто не хватает ни времени, ни желания выйти за границы привычных рамок и посмотреть, как можно сделать что-то с точки зрения здравого смысла, учитывая не только свои интересы, но и интересы бизнеса. Я стараюсь искать компромисс на пересечении интересов города и предпринимателей.
— Не намерены вернуться в бизнес?
— Намерен, но не сейчас. Пока в Москве не созданы условия для ведения цивилизованного строительного бизнеса. Этим я занимаюсь на нынешнем посту. Когда они появятся, вернусь, потому что на этом месте уже не буду нужен.
