Простояв несколько месяцев на месте, цены на московскую недвижимость поползли вниз. Частным инвесторам пора готовиться к худшему, а девелоперы и риелторы могут подсчитывать убытки уже сегодня.
Сколько веревочке ни виться, а все равно конец будет. Сколько московским новостройкам прогнозировали неминуемый обвал — а они, будто назло, взлетали в цене! Когда квадратный метр жилья перевалил за полторы тысячи долларов, аналитики признали: «Это уже слишком». И пообещали падение цен. Но ведь то же самое они говорили, когда квадратный метр в Москве подорожал до двух, а затем до трех и, наконец, четырех тысяч двухсот долларов. И каждый раз прогноз сбывался с точностью до наоборот.
Казалось бы, квартирная эпопея подошла к концу. Цены на жилье достигли своего пика, а платежеспособный спрос на недвижимость заметно снизился. Все это на фоне постепенно растущего предложения должно было бы привести к снижению стоимости квадратного метра. С одной лишь оговоркой: если бы речь шла не о столь закрытом рынке и не о таком специфическом товаре, как квартиры.
Зло в корнеПричины роста цен на недвижимость в целом понятны. С начала 2000-х годов в России начался устойчивый экономический рост, вызванный в первую очередь галопирующим ростом цен на энергоносители. Приток в страну сырьевых денег, естественно, не прошел даром. По данным Росстата, с 2000-го по конец 2005 года денежные доходы населения выросли почти в четыре раза — с 3 983,9 до 13 667,8 трлн рублей. Как следствие, возросло и благосостояние людей, особенно в Москве. Рынок недвижимости соответствующим образом отреагировал на благоприятную экономическую конъюнктуру, продемонстрировав постоянный и стабильный рост.
Другим фактором, подстегнувшим цены на недвижимость, стал вступивший в силу в 2005 году закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который уже окрестили «проклятьем для девелоперов». Работать в рамках этого закона на первых порах было совершенно невозможно, поэтому застройщики остановили продажи, сократив тем самым предложение жилья. В результате после стагнации конца 2004-го — начала 2005 года цены на жилье снова пошли вверх. Несмотря на то, что аналитики уже тогда предсказывали обвал рынка.
Третьей причиной ценового всплеска на рынке недвижимости стало бурное развитие ипотеки, которая в развитых странах служит инструментом повышения доступности жилья, а в России, напротив, сыграла роль катализатора роста цен. Благодаря ипотеке жилье стало доступным для более широких масс. Спрос вырос, а предложение осталось неизменным или даже немного снизилось.
Так или иначе, все это — результат несоответствия спроса и предложения, что и стало корнем всех бед рынка жилой недвижимости.
Эффект маятникаПарадоксально, но сегодня ситуация практически не меняется. Желающих купить жилье в столице не становится меньше. И все же после галопирующего роста в течение нескольких лет цены на недвижимость замерли. Почему? Ответ прост: на рынке осталось слишком мало покупателей, которые не только хотят, но и могут позволить себе приобрести квартиры по нынешним ценам. По сути, формируется высокий отложенный спрос (покупатели отказываются от приобретения квартир сейчас в надежде на то, что скоро цены упадут), который может в любой момент выплеснуться на рынок.
Оправдаются ли надежды? Согласно законам рынка, снижение спроса должно было бы привести сначала к остановке роста, а потом и коррекции цен. Действительно, установившуюся сегодня стоимость квадратного метра приемлемой не назовешь, ведь, по оценкам экспертов, средняя строительная себестоимость элитного жилья не превышает тысячи долларов. Продаются же такие квартиры по 6–15 тысяч долларов за метр. В эконом-классе себестоимость строительства составляет 400–700 долларов, а конечная цена зашкаливает за четыре тысячи. Однако разница не ложится в карманы девелоперов, в чем пытаются убедить общественность чиновники и депутаты, а оседает в различных согласующих, надзорных и контролирующих инстанциях. Чиновники тоже хотят поживиться на росте цен. Недаром, по оценкам экспертов, 40–50% стоимости проекта в России приходится на взятки и откаты. А есть ведь еще и «доля города» — характерный пример феодальных повадок, демонстрируемых столичными властями.
Вот почему девелоперы всеми силами стараются не допустить снижения цен на недвижимость. Ведь если строители уже морально готовы умерить свои аппетиты и работать со среднерыночной рентабельностью, то ожидать подобного от чиновников согласующих ведомств не приходится — вне зависимости от конъюнктуры рынка. Если одна согласующая подпись стоит пять тысяч долларов, ровно столько же она и будет стоить в ближайшие годы. А значит, в случае снижения цен на готовый продукт доходность девелоперского бизнеса начнет падать, проектов будет все меньше, а наиболее расторопные инвесторы мигрируют на рынок коммерческой недвижимости, что снова приведет к сокращению предложения жилых метров.
Инициатива наказуемаСтоличные чиновники, похоже, делают все от них зависящее, чтобы не допустить падения цен на московские метры. Во всяком случае, таковы последствия их действий. В конце 2006 года городские власти решили ввести преференции для москвичей при покупке квартир в новостройках экономкласса. Для этого застройщикам будет предложено два варианта инвестиционных контрактов. В первом случае застройщик обязан будет заплатить «долю города» в двойном размере (около 60% от стоимости проекта), а затем, по мере продажи жилья москвичам, половина этих средств будет возвращаться девелоперу. Если же застройщик не выполнит квоту, внесенные деньги уйдут в пользу города. Второй вариант предусматривает резервирование 80% квартир в строящихся домах для продажи москвичам, 30% из которых должны будут продаваться по льготным, зафиксированным в инвестконтракте ценам. По мнению специалистов, такая норма не только антиконституционна, но еще и опасна для рынка, ибо приведет к росту цен на вторичном рынке (туда перейдут региональные покупатели, которые не смогут приобрести первичное жилье). А затем, естественно, подтянется в цене и «первичка».
Следующим ударом стало заявление чиновников о том, что инфраструктура в Москве находится на грани истощения, поэтому на все заявленные проекты ее не хватит. Звучали даже опасные высказывания о возможности введения «моратория» на строительство. Впрочем, эти слухи затем были опровергнуты. Как пояснил «Бизнес-журналу» один из чиновников, речь идет лишь о возможном «ограничении строительства в некоторых наиболее проблемных районах». Однако рынок-то эту информацию к сведению уже принял!
Последним ударом стало недавнее решение о наращивании темпов строительства социального жилья, причем не за счет увеличения общего объема возводимых объектов, а в ущерб жилью коммерческому. Если в 2006 году в Москве было построено 5,3 млн кв. м жилья, из которых на муниципальные дома пришлось 1,8 млн (34%), то в 2007 году при общем намеченном объеме строительства в 4,8 млн кв. м доля социального жилья вырастет до 2,23 млн (то есть 46,5%). Иными словами, предложение коммерческого жилья на открытом рынке сократится с 3,5 до 2,57 млн кв. м, то есть на 0,98 млн (28%). Понятно, что такое сокращение объемов может привести к дефициту коммерческого жилья и спровоцировать очередной виток роста цен. Кроме того, как стало известно, у застройщиков планируют отобрать такой ресурс, как промзоны, на территории которых «отцы города» планируют строить исключительно муниципальное жилье или же реализовывать совместные с инвесторами проекты на выгодных городу условиях.
Возможно, скрытая логика городских властей такова: если цены на московские квартиры снизятся, то в столицу хлынет и без того мощный поток иногородних покупателей, наплыва которых инфраструктура действительно не выдержит. Но может быть, было бы проще сказать об этом прямо, без обиняков?
Что в сухом остатке? В марте–апреле цены на жилье начали снижаться, и сегодня, по данным IRN.RU, средняя цена равна 4 1281 долларам за кв. м (в марте — 4 218). Рыночная конъюнктура всячески должна способствовать дальнейшему снижению цен, однако чиновники, девелоперы и риелторы стараются этого не допустить. Учитывая имеющиеся в их распоряжении ресурсы, можно быть уверенными, что обвалиться ценам в ближайшее время не дадут. Слишком высоки ставки. Если цены пойдут вниз, то наибольшие в количественном выражении потери понесут не частные инвесторы, владеющие одной-двумя квартирами, а те, кто распоряжается миллионами квадратных метров, — девелоперы и риелторы.
Снижение цен и стагнация рынка уже приводят к сокращению объемов продаж и, как следствие, остановке строек и проблемам с финансированием новых проектов для девелоперов. А значит, к серьезным, многомиллионным убыткам. В трудном положении оказались и риелторы. Не секрет, что зачастую маклеры выкупают квартиры в новостройках оптом, «придерживают» их, а затем продают конечным покупателям, зарабатывая не только на комиссии от продажи, но и на росте цен. Если же цены снизятся, то убытки риелторов-инвесторов будут не менее ощутимыми, чем потери застройщиков.
Так или иначе, на рынке недвижимости продолжается психологическая борьба. Если у крупных инвесторов не выдержат нервы и они бросятся распродавать квартиры, цены действительно серьезно «просядут», а убытки игроков будут измеряться уже миллиардами долларов. Если же инвесторы сумеют совладать с собой, то, вероятно, цены на жилье останутся на прежнем уровне, а то и немного подрастут.
Хорошо это или плохо? Кому как.
