Плюсы нового закона перекрываются игнорированием прав нынешних частных собственников недвижимости и возросшей коррупцией.
Государство одной рукой старается увеличить объем предложений на рынке нового жилья, однако некоторые новации в законодательстве оборачиваются юридическим лицемерием, которое грозит превратить всю страну в очаги таких же конфликтов, какие сейчас разгорелись в московском районе Южное Бутово.
С 1 января 2007 г. вступил в силу Федеральный закон № 232-ФЗ, изменяющий Градостроительный кодекс и некоторые другие законы для содействия национальному проекту о доступном жилье. Он направлен главным образом на увеличение предложения на рынке нового жилья. Для этого устраняются барьеры в строительстве: введена система единого государственного строительного надзора и сокращен перечень подлежащих ему объектов, отменена излишняя экспертиза проектной документации, проводившаяся десятью ведомствами. Ряд мер направлен на увеличение числа участков для жилищного строительства.
Главная новация – аукционная схема предоставления участков для «развития застроенных территорий». Для тех инвесторов, кто ранее уже выполнил обязанности по расселению, вводится внеаукционное предоставление участков. Кроме того, созданы условия для расширения поселений за счет земель сельскохозяйственного назначения. Субъектам Федерации на полтора года (до 1.11.2008) предоставлено право распоряжения федеральными участками, с которых унитарные предприятия будут переселять на другие площадки. Муниципалитетам и субъектам Федерации предоставлено право ипотеки их участков. Как утверждается – для финансирования инженерной инфраструктуры.
Неоспоримые плюсы нового закона могут быть перекрыты двумя большими его недостатками: игнорированием прав нынешних частных собственников недвижимости и условиями для коррупции и воровства, которые созданы этим законом. Бо/льшая часть проблем, о которых говорили эксперты после первого чтения, сохранилась и даже преумножена.
Наиболее спорная норма – приравнивание строительства жилья частным лицом к муниципальным нуждам, которая равнозначна поражению в правах значительной части собственников городской недвижимости. В заключение на текст после первого чтения президент РФ В. Путин не согласился с тем, что развитие застроенной территории в целях жилищного строительства определяется как действие по реализации муниципальных нужд. Но эта новация осталась, хоть и в завуалированной форме. Без ответа остался и вопрос президента о том, что является предметом аукциона. Между тем очевидно, что речь идет о передаче частному лицу части правомочий государства и муниципалитета, то есть о приватизации государства. А это противоречит нормам Конституции РФ (чч. 2 и 4 ст. 3).
Право заключения договора «о развитии застроенной территории в целях жилищного строительства» продается на аукционе. Победитель – фирма-девелопер – обязан освободить существующие жилые помещения от жителей, предоставив им другое жилье, снести существующие дома. И только потом возвести новые дома и необходимую инфраструктуру. «Приз» девелопера – получаемый им в собственность целый район недвижимости (за вычетом участков, занятых инфраструктурой). Его риски – обязанность расселения жителей, с которыми придется договариваться. Сегодняшняя практика реализации подобных схем показывает, что при передаче полномочий по такому расселению от муниципалитета частной фирме запросы выселяемых по размеру компенсации возрастают как минимум вдвое. Разрешается проблема либо высокими затратами девелопера, либо внезапным пожаром, в результате которого выселением занимается-таки муниципалитет – уже по социальной норме. Новый закон будет способствовать такой практике. Дело в том, что девелопер ставится в безвыходное положение: если он не выполнит в срок условий договора по «развитию территории», его права на земельные участки будут прекращены.
Положение выселяемых незавидное. В ходе аукциона их права собственности на жилье оцениваются и по существу продаются без их участия. Это прикрывается юридическим лицемерием: собственники квартир в аварийных или подлежащих «реконструкции» домах в течение шести месяцев могут подать заявление о самостоятельном сносе (реконструкции) здания и о получении разрешения на строительство. Если заявление не подали, недвижимость изымается для муниципальных нужд. Кстати, к подлежащим «реконструкции» могут быть отнесены вполне пригодные для жизни дома, которые определены к сносу муниципальными адресными программами. Эти новации узаконивают известные «южно-бутовские» нарушения прав граждан и распространяют эту практику на всю страну.
Собственники иной, кроме жилой недвижимости, могут пострадать еще больше, поскольку закон обходит вопрос предварительного и равноценного возмещения. Дело в том, что по законопроекту о резервировании, также принятому в первом чтении, акт о резервировании запретит распоряжение участком и фактически аннулирует рыночную стоимость недвижимости. И хотя по новому закону девелопер должен купить такую недвижимость в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, рыночная цена эта на момент, предшествующий сносу, будет просто смешной.
В аукционной процедуре есть дверца для «своих»: в проект договора о развитии застроенной территории можно включить «иные» существенные условия, которые можно настроить на конкретное лицо. Есть и другие способы отсева неугодных. Так, не указан срок подписания организатором аукциона протокола приема заявок, что дает возможность отказать чужаку буквально накануне аукциона.
В закон о регистрации прав на недвижимость вводится странная новация: если права на «материнский» участок не зарегистрированы, то при его разделении, слиянии или выделении из него другого участка государственный учет «материнского» участка не проводится. Иначе говоря, несмотря на то, что и происхождение «материнского» участка, и права на него не подтверждены, можно сразу переходить к регистрации вновь образованных участков. Эта вольница создает условия для нарушения прав на участки тех лиц, у которых такие права возникли до принятия закона о регистрации: эти права являются действительными без регистрации. (Впрочем, этот беспредел уже заложен поправками в ФЗ о введении Земельного кодекса ч. 1 ст. 2 Закона №53-ФЗ от 17.04.06.) Аналогичная проблема возникает с залогом участков, собственность на которые не разграничена: их ипотека разрешена без регистрации права собственности на участок. Это дает возможность муниципалитету и государству заложить чужой или спорный участок или его часть.
Новации об ипотеке муниципальных и государственных участков могут стать доступным для жулья средством обогащения за счет общественных участков и средств бюджета. Ранее закон «Об ипотеке» не допускал залога таких участков (ч. 1 ст. 63). Как участник подготовки ипотечного закона, автор может подтвердить, что причины для такого запрета были весомые. При монополии государства и муниципалитетов на землю ипотека их земель открывает широкие возможности как для скрытой раздачи земельных участков близким к чиновникам структурам, так и для манипуляций с самими кредитами. Новый закон не просто открывает возможность для таких злоупотреблений, но и умножает их методы.
Закон «Об ипотеке» написан в интересах самостоятельных участников рынка и не отражает специфики деятельности распорядителей общественной собственностью. Новый закон не предусматривает публичного контроля за ипотечными сделками – для предотвращения сговора между чиновником и кредитором. Чиновники смогут воспользоваться нормой ФЗ «Об ипотеке», по которой при невыплате муниципалитетом кредита участок перейдет в собственность кредитора без обращения в суд – на основании соглашения. При принятии решения в связи с дефолтом по ипотечным платежам суду запрещено выставлять участок на аукцион без согласия залогодателя-чиновника и его визави-залогодержателя. Те же лица – чиновник и кредитор – определят и предельное количество аукционов, и размеры снижения цены. Абсурдная норма о снижении цены может быть логична только в схеме залогового аукциона, организованного для «своих». Кстати, эта норма отсечет независимых кредиторов, которые вряд ли согласятся дать кредит под актив, цена которого будет заведомо снижаться. Не забудем, что администрация имеет широкие возможности сделать участок неликвидным (например, резервирование участка или его части для государственных или муниципальных нужд, административное изменение разрешенного использования).
Бюрократическим шедевром можно считать еще одну вставочку в ипотечный закон. Новый закон убрал ограничение для снижения «зачетной» цены. Сегодня после дефолта и несостоявшихся публичных торгов залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены. Теперь банк-кредитор может объявить муниципалитету сколь угодно низкую «зачетную» цену участка. А оставшуюся часть кредита муниципалитет оплатит «дружественному» банку за счет бюджета или другой недвижимостью.
