Сколько в России обманутых долевых инвесторов, точно не знает никто. Сложности даже с определением — кто же конкретно подпадает под это понятие, за два года громких скандалов и массовых выступлений не выработан четкий критерий. Но даже самые общие подсчеты участников рынка говорят о том, что нынешние темпы решения этой проблемы создают перспективу перманентных акций протеста не на годы, а на десятилетия.
Возможно, ликвидация этого социального “воспаления” и должна стать тем самым национальным проектом или хотя бы его частью, которому в ускоренном темпе стоило бы посвятить свои усилия чиновникам всех уровней. Или, напротив, государству не стоит вмешиваться и возмещать потерянное людям, которые вроде как “сами виноваты”?
Наиболее радикальный положительный опыт “восстановления справедливости” в отношении обманутых соинвесторов у Нижнего Новгорода. Там на 404 человека потрачено 1,2 млрд руб. Если последовать этому примеру, то в среднем на каждого обманутого может потребоваться примерно 250 000-260 000 руб. Если эту сумму умножить на среднее количество дольщиков (при разбросе показателей берем 150 000 семей), то получается $15-17 млрд. Это около 15% стабилизационного фонда, или 5% золотовалютного запаса страны.
Не так уж много, если виноваты все-таки все: федеральные власти не предусмотрели, а региональные ставили подписи. И не забывать,что дольщики — это тоже электорат, поневоле с активной жизненной позицией.
Тема эта стала удобным способом высказываться, организовывать круглые столы, даже создать общественную организацию и возглавить ее. Однако практика показывает, что при полном отстранении от проблемы федеральных властей все отдано на откуп властей региональных. И каждый руководитель оценивает ситуацию по-своему.
На недавнем круглом столе, организованном Ассоциацией строителей России, было сказано, что при смене персоналий в местных администрациях зачастую происходит следующее: новый глава искренне недоумевает, почему ему, ни в чем не повинному, приходится решать эти острые социальные вопросы, требующие, между прочим, немалых средств.
Почему потратили $1 млн на дольщиков, а не на программу обеспечения молодых семей? На этот вопрос в адрес министра жилищной политики и жилищного фонда Нижегородской области Виталия Крючкова на круглом столе ответ был: потому что перед первыми мы несем ответственность. То есть в Нижнем рассудили: если чиновники ставили подписи, значит, кто-то должен за это ответить. И решили не затягивать ситуацию. А деньги изыскали с помощью аукционов, на которых продавались земельные участки под застройку. И этот, и другие случаи компенсации всегда связаны с бюджетными деньгами (если бы не история с дольщиками, аукционные деньги пошли бы в бюджет). Однако приоритетны в этой истории отношение к проблеме и критерии оценки.
В Ульяновске, например, рассудили по-другому и удовлетворили интересы только социально не защищенных граждан. Любой инвестор рискует и если проигрывает в финансовой игре, то почему кто-то должен компенсировать эти потери, посчитали на родине Ильича. Тоже логично. Однако в Ульяновске гордятся тем, что пострадавшим оказалось не такое уж значительно количество людей. По той причине, что потерпело фиаско одно местное строительное предприятие, а в отношении “Социальной инициативы” была проявлена бдительность и в область эту компанию просто не пустили.
Нужна ли какая-то унификация подходов и оценок к решению вопросов обманутых дольщиков? Юристы, законодатели настолько по-разному видят эту проблему, что сложно представить себе, как будет выглядеть подобный документ.
Анатолий Кучерена, руководитель рабочей группы Общественной палаты РФ по проблемам обманутых участников долевого строительства, скажем, считает, что в рамках действующего законодательства проблему не решить. На конвейер решение не поставишь — каждый случай особенный, существует, например, около 20 форм договоров, по которым выстраивались отношения между сторонами.
Согласно действующему законодательству неудовлетворенный гражданин с договором может обратиться в суд. Так нередко и происходит. В дальнейшем, получив положительное решение судебных органов и исполнительный лист, он обращается к судебным приставам, и те согласно закону блокируют строительство объекта. Таким образом, 10-15 человек с исполнительными листами могут заморозить стройку, а остальные 500 — остаться вообще ни с чем. По словам Кучерены, в таких ситуациях ему приходилось обращаться к главному судебному приставу РФ Николаю Винниченко. И поскольку быстро решить проблему в целом не удастся, надо постоянно работать точечно, помогая на отдельных участках разных областей России.
Евгений Гринев, президент Фонда развития России, советник председателя Совета Федерации, считает, что надо принять закон о товариществах заказчиков строительства, которые, регистрируясь в качестве юридического лица, могли контролировать процесс строительства, а не выступать в качестве разрозненной неорганизованной массы, выпрашивающей у СК выполнения обязательств.
Но Валерий Гребенников, первый заместитель председателя комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, считает, что законов создано достаточно. И если они не выполняются, то это уже не лежит в плоскости законодательства. Здесь проблема состояния общества, которое их обходит и не выполняет.
Депутат Галина Хованская полагает: если семья очередников отнесла в строительную компанию субсидию, а местный чиновник даже не удосужился получить данные о состоянии возводимого объекта, куда были направлены средства, то это однозначно требует удовлетворения интересов со стороны государства. Другое дело — случаи двойных и тройных продаж. В таких ситуациях надо просто извиниться перед людьми. Это случай практически неизлечимый.
В целом ситуацию отслеживает Минрегионразвития. По оценке помощника министра регионального развития РФ Игоря Александрова, самое тяжелое положение сохраняется в семи регионах, в том числе Московской области (Домодедовский р-н) и Ставропольском крае. Наиболее запутанные и сложно решаемые коллизии действительно связаны с двойными и тройными продажами квартир.
Специалистами министерства разработан ряд поправок в действующее законодательство. Например, в федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)” № 127-ФЗ в части усложнения проведения процедуры банкротства для организаций, привлекающих денежные средства населения для строительства, и возможности приостановления на срок до 1 года признания их несостоятельными (банкротами) по представлению федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления с целью принятия мер по недопущению ущемления прав граждан-соинвесторов (статьи 51, 52, 67).
Минрегион также ратует за разработку проекта ФЗ “О стройсберкассах”, в котором предусматривалось бы введение ссудосберегательных (накопительных) схем кредитования населения. С целью максимального исключения рисков физических лиц, считают в министерстве, гражданам надо предоставить возможность участвовать в строительстве путем внесения депозита на эскроу-счета в банк, финансирующий возведение объекта. Кроме того, необходимо возложить на уполномоченные банки и застройщика солидарную ответственность за строительство объекта.
Существует несколько компаний, которые включились в процесс достройки незавершенных объектов. Чтобы соблюсти их бизнес-интересы, обычно местные администрации рассчитываются с такими СК земельными участками. Именно по такой схеме работает в Твери СК “Астрал”.
По оценке генерального директора ГК “ПИК”Сергей Канаева, за два года компания приобрела неоценимый опыт, взяв на дострой 380 000 кв. м площадей в Московском регионе: Лобне, Долгопрудном, Химках, Мытищах. 30% потерпевших семей уже заселено. Один из выводов, который сделан компанией после того, как она ввязалась в ситуацию обманутых дольщиков, — постепенно свернуть это участие. И вот почему.
По словам Канаева, когда дом “Социальной инициативы” в Мытищах достраивался ПИК и в это строительство уже были вложены сотни миллионов рублей, “голодавшие на матрацах” (осенние пикеты 2006 г.) клиенты “Социнициативы” размахивали транспарантами: “Верните наши квартиры в Мытищах, защитите нас от ПИК”. А недавно одна из фракций Госдумы написала анонимные письма в прокуратуру с обвинениями в том, что Громов и Канаев строят в области очередную финансовую пирамиду.
То, что дольщиков в своих интересах используют теперь разные политические силы, — известный факт. И именно этим объясняют в ПИК такие случаи.
И еще один негативный момент из опыта ГК: чтобы получить статистику потерпевших и суммы их потерь, компания предложила дольщикам написать нотариально заверенные заявления с указанием внесенных сумм и с предупреждением об уголовной ответственности за дачу недостоверной информации об этом. Каждый шестой, по оценке Канаева, после этого с претензиями больше не появлялся.
Самые же сложные моменты в деле продолжения строительства на подобных объектах — это получение доступа к документам, бухгалтерской отчетности, в частности которую вели обанкротившиеся компании. Это первое. Второе — допуск собственно к строительству, получение права собственности на недостроенный объект. В практике ПИК есть случай, когда это стало возможным после написания тысячи заявлений со стороны частных инвесторов. В ряде случаев дома находились в аварийном состоянии, они были обречены на быстрое разрушение — таково было качество строительства изначально.
Самый лучший способ — это не арестовывать руководителей “провинившихся” и сами стройки, а заставить первых участвовать в процессе переговоров и выведения стройки из тупика. В конце концов, считает Канаев, большинство таких случаев связано с экономическими провалами, а не с мошенничеством.
Еще один пример решения проблем обманутых вкладчиков связан с практикой холдинга “Миэль”. И это единственный случай, когда риэлторы взяли на себя ответственность. Два года назад холдинг в числе других компаний по поручению компании “Промкомстрой” (субподрядчик строительства) продавал квартиры в новостройке Балашихи. Как выяснилось позже, эта строительная компания судилась с генподрядчиком, о чем не было известно представителям “Миэля”. В результате суда двух хозяйствующих субъектов положительное решение было принято в пользу генподрядчика. “Промкомстрой” лишился прав на все квартиры, к тому времени уже реализованные “Миэлем”, и руководитель “Промкомстроя” за мошенничество был привлечен к уголовной ответственности.
“Все дальнейшие судебные иски были предъявлены "Промкомстрою", платить мы были не обязаны, — говорит председатель совета директоров "Миэля" Григорий Куликов. — Но мы решили, что доброе имя компании нам дороже, и всем 25 клиентам, оставшимся без жилья, решили компенсировать нанесенный строительной компанией ущерб. Кому-то купили квартиры, кому-то выплатили деньги, не те, что они вносили, а те, которых реально стоили на тот момент квартиры”. Общая сумма затрат составила 30 млн руб.
Где деньги?
Этот щекотливый вопрос пока не прозвучал ни на одном обсуждении темы обманутых дольщиков. А в кулуарах он раздается часто. Но, по всей видимости, никто из потерпевших уж точно не увидит этих денег.
А ведь если где-то что-то убыло, то это значит, что где-то это что-то прибыло. Иллюстрацией этой аксиомы стала история, произошедшая не так давно в Калининграде. Там тоже есть свои обманутые соинвесторы. Как им недавно стало известно, руководитель одной из строительных пирамид, на которого заведено уголовное дело, стал обладателем исторической недвижимости — старого форта в пригороде. Новость появилась в Интернете и сейчас живо обсуждается в городе. Сам руководитель заявил не так давно по ТВ о планах со временем устроить в форте ресторан и развлекательный центр.
Примерно 5% инвестиционных договоров между частными лицами и СК регистрируются сегодня в органах юстиции. Комментируя сам факт взаимодействия застройщиков и инвесторов по вексельным схемам, предварительным договорам купли-продажи и т. п., заместитель министра регионального развития Юрий Тыртышов на недавней пресс-конференции призвал покупателей не идти на сомнительные сделки со строителями.
Как это можно реализовать на практике, понять сложно. Может быть, противодействовать возникновению питательной для строительства новых пирамид почвы должны все же не сами граждане, а госорганы? Иначе зачем эти органы нужны?
