Головокружительный прыжок вниз или невероятное восхождение к небывалым вершинам. Это не подзаголовок нового остросюжетного блокбастера и не строка из цирковой афиши. В начале 2007 года в трепетном ожидании трюка замерла многомиллионная аудитория: строительные компании, девелоперы, риэлторы, банкиры, чиновники и простые граждане - словом, все те, кому не безразлична тесно связанная с их собственной судьба российского рынка недвижимости.
В конце 2006 года эксперты в один голос повторяли: цены на недвижимость в Москве и по всей России достигли потенциального максимума. По данным аналитического агентства RWAY, стоимость московских квартир, задающая тон всему отечественному рынку недвижимости, выросла в среднем на 74% и составила 4200 долл. за кв. м. Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости (ИРН) приводит другие цифры, называя 88% в качестве среднего уровня роста цен на жилье в Москве и более 100% на панельные дома советского периода.
Дальше двигаться невозможно и бессмысленно: позволить себе квартиры по текущим ценам могут только миллионеры и инвестиционные компании. Простым российским гражданам на заветные квадратные метры придется копить десятилетиями.
ТЯНИТОЛКАЙ
Мнения специалистов о динамике цен на жилье в 2007 году сильно расходятся. Кто-то уверен в сохранении тенденции на повышение на уровне 15-20%: мол, денежный навес в стране никуда не исчезнет. Разве что инвесторы будут вести себя более осмотрительно, не распыляясь на абсолютно "все, что не движется", а более тонко анализируя отдачу от вложенных средств. И разумеется, основная причина роста цен на жилье, унаследованная еще с советских времен, - недостача квадратных метров на душу населения - в ближайшее время также не исчезнет. Сколько-нибудь серьезный перелом ситуации мог бы произойти только при существенном увеличении объемов строительства. Однако именно этого в скором времени ожидать не приходится. Еще один фактор, который едва ли позволит ценам на квартиры значительно упасть, - так называемая "ипотечная подушка". В период ажиотажа в 2006 году большинство участников программы ипотеки не успевали за рынком: цены росли так быстро, что люди не могли оформить кредит или подобрать квартиру в отведенный срок. То есть стоит ценам постоять некоторое время на месте или немного снизиться, как огромный потенциальный спрос на жилье, подкрепленный возможностью покупки в кредит, снова подтолкнет цены вверх.
Но есть и оптимистичные прогнозы, говорящие о снижении цен к началу лета на 10-15% и последующем длительном периоде стагнации. Среди аргументов в пользу такого сценария выделяются следующие: достигнутый уровень цен, прежде всего в Московском регионе, предельно велик даже для среднего класса. Нынешняя остановка роста цен привела к автоматическому оттоку с рынка недвижимости инвесторов, да и обычные покупатели вряд ли будут спешить с покупкой. Неудивительно, что уже в конце 2006 года многие московские застройщики предложили серьезные скидки, а на вторичном рынке наметилась коррекция цен вниз.
Говоря о недвижимости в регионах, можно утверждать, что города и районы, приближающиеся по экономическому развитию и общему уровню жизни к Московскому региону, должны отыграть близкий в пропорциональном выражении рост цен, наблюдавшийся в столице за последние два года. Такая тенденция возможна сегодня на рынках Сочи (один из самых перспективных регионов: темпы роста цен не уступают московским, а в 2006 году цена за 1 кв. м в одном из элитных домов достигла 6-15 тыс. долл.), Адлера, Анапы, Геленджика, Туапсе и других городов, находящихся в особенно благоприятной климатической зоне. Недвижимость Санкт-Петербурга, Калининграда, Екатеринбурга, Перми и Ярославля привлекательна благодаря активному развитию регионов. Если же регион относится к депрессивным, то и потенциал роста в нем существенно ниже. За аналогичный период он может составить не 80-100%, а 20-50% и при этом достигнуть своего потолка.
Нынешнюю стабилизацию цен многие связывают с позицией федеральных чиновников. Активные проверки Федеральной антимонопольной службы, развернутые после нашумевшего дела обманутых дольщиков, и обещание первого вице-премьера Дмитрия Медведева разобраться с ситуацией на рынке подвигли застройщиков приостановить гонку цен на новостройки. В каком же направлении цены двинутся дальше, пока с уверенностью не берется предсказать никто. Речь идет лишь о возможных вариантах развития ситуации на рынке.
ЗА КОММУНАЛЬНУЮ СПРАВЕДЛИВОСТЬ
О введении налога на недвижимость многие чиновники говорят как о деле решенном. Эксперименты по его внедрению проводились в нескольких российских регионах с конца 90-х годов. Тогда его ставки ограничивались 0,5% от рыночной стоимости за жилые дома, квартиры и дачи, не более 1% за гаражи на один-два автомобиля, не более 2% за промышленные объекты и не более 5% за прочие строения. В 2009 году начнется последний этап испытательного периода. Больше других не повезет жителям Кемеровской, Самарской, Тверской и Калужской областей: именно здесь планируется обкатать идею восстановления социальной справедливости. Между тем пока нет ни кадастра подлежащих налогообложению объектов, ни универсальных принципов его составления. Закон о кадастре принят только в первом чтении. Нет и методики массовой оценки недвижимости (по прогнозам МЭРТ, появится она не раньше все того же 2009 года, а методика для промышленных объектов - и того позже).
Ситуация абсурдная, но для России далеко не уникальная. Вспомнить хотя бы историю с монетизацией льгот: об очевидных последствиях реформы и ее реальном функционировании власти задумались только после принятия закона. Составление кадастра и его ведение будет осуществляться за счет федерального бюджета, если только для ускорения процесса регионы не решат оказать центру финансовую помощь. Но это, разумеется, лишь гипотетический вариант. Избыточными средствами в стране пока не располагает ни один из субъектов Федерации. Более вероятен другой сценарий: регионы будут как можно дольше оттягивать введение нового налога, так как это требует немало работы и финансовых вливаний.
Оригинальный вариант реформы не так давно представило министерство финансов. Его реализация - отличное ноу-хау для решения проблемы наполнения муниципальных бюджетов и для перевода за порог бедности миллионов российских граждан. Правительство предложило объединить налоги на недвижимость и имущество физических лиц и платить единый налог с рыночной стоимости имущества. По оценке экспертов, такое нововведение влетит владельцам самых заурядных московских трехкомнатных квартир далеко не в копеечку, а в 75-80 тыс. руб. ежегодно. Правда, в случае принятия этого проекта для малообеспеченных граждан и тех, кто получает зарплату в конвертах, будут предусмотрены льготы. Обеспеченным же гражданам придется раскошелиться без учета "скидок". Что же касается пожилых людей, владеющих большими квартирами в центре столицы, то и тут чиновники нашли удобный ответ. Мол, нечего одинокой старушке жить в огромной квартире на Тверской. Пусть учится рыночным законам, продает свое сокровище, покупает жилье поскромнее и подальше, а на оставшиеся средства едет в кругосветное путешествие, подобно западным пенсионерам. Таким незамысловатым способом чиновники надеются вовлечь законсервированную долю недвижимости в рыночный оборот. О том, что многие старики могут не захотеть покинуть квартиру, в которой прожили большую часть своей жизни, или просто оказаться не в состоянии заниматься трудоемкими, утомительными да и просто непонятными операциями купли-продажи, государственным мужам задумываться, конечно, недосуг.
Самый "ленивый" ход - оттолкнуться в расчете налога от метража недвижимости. В чистом виде данная идея унификации выглядит довольно логично. Чем больше площадь, тем значительнее побор. Однако такой вариант выливается на деле в "псевдоуравниловку", при которой 100 кв. м где-нибудь за кольцевой дорогой могут оказаться дороже однокомнатной квартиры с видом на Кремль.
Другая возможность - взимание налога на недвижимость не в зависимости от стоимости жилья или обеспеченности его владельца, а исходя из количества квартир, которыми владеет человек или организация. Для этого хватило бы информации, уже имеющейся в распоряжении налоговых органов, регистрационных палат и БТИ.
Иными словами, к единому мнению о том, как именно будет взиматься пресловутый налог, чиновники прийти пока не могут. Существует несколько проектов, и уж очень хочется верить в то, что самый оптимальный из них будет принят не с оглядкой на предвыборную гонку, а в трезвом уме и доброй памяти, после основательных подсчетов и анализа текущего состояния рынка.
СТОЛИЧНЫЕ ШТУЧКИ
Говоря о ценах на недвижимость в России, специалисты имеют в виду в первую очередь московскую. Именно от ее стоимости зависят в конечном счете и цены в регионах. В последнее время наблюдается интересный феномен: столичная недвижимость, одна из самых дорогих в мире, теряет свою привлекательность для инвесторов. Согласно исследованию Росгосстраха, в ближайшие несколько лет цены в Москве могут упасть более чем на 40% по сравнению с сегодняшней средней ценой в 4,2 тыс. долл. за 1 кв. м. Компания рассчитала примерный предел средств, которые люди готовы направить на приобретение недвижимости. Если этой суммы недостаточно, они отказываются от самой идеи покупки. По подсчетам Росгосстраха, этот лимит не превышает 30% доходов семьи, а время аккумуляции необходимой суммы - 5-6 лет. Таковы уж рыночно-культурологические особенности страны. Ну какая семья будет планировать свой бюджет на 10-20 лет вперед? Если умножить 30% дохода на шесть лет, получается почти двукратный годовой доход семьи. Это и есть максимальные средства, которые простые россияне готовы потратить на недвижимость. При исследовании учитывался уровень доходов двух категорий граждан: москвичей, стремящихся улучшить жилищные условия, и потенциальных приезжих, которые хотели бы перебраться в Москву. Сопоставив их уровень с количеством квартир, поступающих на продажу, аналитики пришли к выводу, что баланс спроса и предложения находится в районе 3 тыс. долл. за 1 кв. м.
Одновременно с некоторым спадом своей рыночной привлекательности московская недвижимость в этом году может стать немного доступнее для столичных семей, надеющихся улучшить жилищные условия. В течение года Мосгордума планирует принять поправки, пытаясь реанимировать программу "Москвичам - доступное жилье". Они касаются увеличения размера городской субсидии на покупку квартир для очередников и сокращения сроков ее ожидания. Конкретные цифры станут ясны в ходе обсуждения проекта в городском парламенте. Вместе с тем Москва, вероятно, откажется от самой спорной идеи программы - резервирования более дешевого жилья в новостройках для продажи его столичным старожилам.
В самом начале года Мосгордума одобрила поправки к закону "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", касающиеся субсидий очередникам на покупку квартиры. Если раньше максимальную сумму из бюджета (70% стоимости квартиры) москвич мог получить, простояв в очереди не менее 15 лет, то теперь такое право он приобретает уже после 10 лет ожидания. Закон не решит проблему новых очередников, но разрядит обстановку среди "заслуженных" ожидающих, оказавшихся в очереди еще до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 1 апреля 2005 года). А новая очередь и без того будет прирастать заметно медленнее: для получения квартиры от государства теперь нужно будет доказывать не только нехватку жилплощади, но и крайнюю бедность, не позволяющую купить квартиру в кредит.
ПОЛУЧИТЬ ЖИЛЬЕ В СБЕРКАССЕ
При немыслимых ценах и высоких ставках ипотечных кредитов всерьез задуматься о покупке квартиры могут лишь немногие обыватели. Помочь гражданам справиться с аппетитами агрессивного рынка, по мысли чиновников, могли бы строительно-сберегательные кассы (ССК). Этой идее уже пять лет от роду, но только в конце декабря 2006 года соответствующий документ был вынесен на рассмотрение Госдумы. Согласно проекту, ССК должны предлагать кредиты под более низкие проценты, чем предусмотренные ипотекой или банками. С их помощью человек в течение 4-6 лет мог бы накопить на первый взнос по ипотечной схеме.
Замысел вполне оптимистичный. Однако большинство экспертов сомневаются в том, что ССК станут альтернативой ипотеке. Основной инструмент, который бы заставил систему эффективно функционировать, - помощь государства. Но такое решение проблемы доступного жилья очень затратно. Например, в Чехии на эти цели выделяется 1% бюджета. На такие жертвы российские власти едва ли пойдут. Против нововведения говорит и крайняя нестабильность всего рынка недвижимости. За время, отведенное на накопления необходимой для покупки квартиры суммы, квадратные метры могут подорожать настолько, что заложенный срок ожидания может увеличиться в разы.
ОТКУДА БЕРУТСЯ НОВОСЕЛЫ
Кто же эти счастливцы, способные сегодня купить квартиру? Есть ли вообще таковые в среднем классе или все новостройки и большая часть вторичного жилья достаются толстосумам, рассчитывающим на сделках с квартирами приумножить свое состояние? По данным Федеральной службы госстатистики, среднемесячная зарплата в Москве составляет около 14 тыс. руб., а по Московской области - 9,5 тыс. При этом примерная стоимость 1 кв. м в столице на вторичном рынке к концу 2006 года достигла 4200 долл. Опять-таки согласно статистике, прожиточный минимум москвича - около 6 тыс. руб., а жителя Подмосковья - 3830 руб. Даже если допустить, что на эту сумму можно прожить целый месяц, то сэкономить гражданину со средним достатком удастся никак не больше 5-7 тыс. руб. Семья из трех трудоустроенных человек сможет откладывать около 500 долл. в месяц, что при отказе от всех прочих бытовых соблазнов составит в лучшем случае 6 тыс. долл. ежегодно. Чтобы накопить на небольшую двухкомнатную квартиру в панельном доме, среднестатистической семье понадобится долгих 30 лет и 3 года. Россиянам, живущим и трудящимся в Северной столице, с учетом среднего уровня зарплаты и обязательных ежемесячных расходов, на такую же квартиру придется копить каких-то 18 лет.
При желании пополнить ряды счастливых новоселов раньше достижения пенсионного возраста россияне могут воспользоваться альтернативным вариантом приобретения жилья, а именно - перебраться жить куда подальше и где подешевле. Конечно, в официальной программе обеспечения квартирами нуждающихся граждан такого пункта нет, решение подсказывает сама жизнь и нехитрые математические расчеты. Пожалуй, самый "оптимистичный" город для покупки квартиры в России - Ханты-Мансийск. Ханты-Мансийский автономный округ - самый богатый нефтедобывающий регион России. Уровень доходов здесь, по статистике, не уступает московскому, а 1 кв. м в новостройке стоит в среднем 1480 долл.
А вот куда не стоит переезжать решившим во что бы то ни стало обзавестись новым жильем москвичам, так это в дотационные регионы. Одна из самых депрессивных областей в плане рынка недвижимости - Ивановская. Здесь среднемесячная зарплата равна прожиточному минимуму ханты-мансийца и составляет чуть больше 5 тыс. руб. А прожиточный минимум с трудом дотягивает до 3 тыс. Исходя из местной экономической специфики, министерство регионального развития утвердило размеры средней стоимости жилого метра на уровне 374 долл. Это самая низкая цена по Центральному федеральному округу. И тем не менее с ивановскими зарплатами накопить на квартиру удастся не раньше чем через 10 лет.
Но это все, так сказать, средняя температура по больнице. Факт сильного социального расслоения рисует еще куда более печальную картину. И пока не очень понятно, кому именно под силу оживить ее краски. Квартирный вопрос "испортил" не только москвичей: в жилье нуждаются 68,5 тыс. семей военнослужащих по всей стране. И это только капля в море. 40 млн россиян живут в домах без удобств, 4,4 млн стоят в очереди на получение государственного жилья. 2,5 млн человек живут в аварийных домах, составляющих 3,2% от всего жилого фонда страны.
Однако новые дома растут по всей России как грибы после дождя. Квартиры раскупаются в одночасье. Но проблема недостатка квадратных метров на душу населения лишь усугубляется. Российская недвижимость пока оказывается по карману преимущественно удачливым бизнесменам. Потенциальным новоселам остается лишь откладывать деньги в надежде на падение цен до резонной отметки.
От государства тут многого ожидать не стоит. Одна из самых больших надежд и разочарований последнего времени - общефедеральная программа "Доступное жилье", которая, похоже, все-таки завершится провалом. Все возможные сроки уже сорваны, квартир не хватает, а число нуждающихся в них все прирастает. Открывая программу, власти заявляли, что к 2010 году объем вводимых в эксплуатацию жилых помещений увеличится до 80 млн кв. м в год. Сегодня уже совершенно очевидно, что государство переоценило свои возможности. Проект сорван, а вместо его реанимации чиновники с оглядкой на грядущие президентские выборы, скорее всего, займутся поиском виновных.
