Не так давно многие страховые компании отказывались страховать финансовые риски, связанные со строительством нового дома. Скандалы с обманутыми дольщиками и почти полный крах первичного рынка в период резкого роста цен заставили страховщиков приостановить оказание этого вида услуг.
Под залог строящегося жилья
Поскольку банки требовали от потенциальных заемщиков, решивших приобрести квартиру в новостройке, застраховаться от финансовых рисков, то невозможность это сделать отразилась на ипотечном кредитовании.
На некоторое время кредитование строящейся недвижимости практически прекратилось. Но в конце прошлого года ситуация изменилась. Сейчас на рынке остались только хорошо зарекомендовавшие себя строительные компании, предыдущая деятельность которых служит подтверждением того, что строительство будет завершено в срок. Поэтому нынче многие банки считают кредитование под залог строящегося жилья перспективным, а страховые компании опять страхуют финансовые риски, связанные со строительством квартир в новом доме.
Страхи: стандартный наборОт чего хотят застраховаться покупатели квартир в новостройках, обращаясь в страховую компанию? Люди по-прежнему боятся двойных продаж, переноса сроков ввода дома в эксплуатацию и замораживания строительства. Поэтому понятие «финансовые риски» при инвестициях в строительство нового дома подразумевает:
- банкротство или ликвидацию строительной компании;
- действия непреодолимой силы, то есть форс-мажорные обстоятельства;
- умышленные действия или бездействие строительной компании, в результате которых человек, вложивший деньги в строительство, в предусмотренный договором срок не въехал в квартиру.
В некоторых случаях, например, когда квартира должна быть сдана с отделкой, застраховаться можно и от риска въехать в непригодную для жизни недвижимость.
Если вдруг дом не достроен в срок или на одну квартиру оказалось несколько претендентов, получить страховые деньги можно после того, как вступит в силу решение суда. Для того, чтобы страховая компания выплатила покупателю жилья в новостройке страховую премию, суд должен признать действия строителей либо противоправными, либо должники должны быть признаны банкротами.
В какую сумму выльетсяНачнем с того, на какую сумму можно застраховаться. Если покупатель решил застраховать собственные вложенные средства, страховая сумма не должна превышать размер инвестиций, внесенных им по договору о привлечении финансовых средств. Страховать свои вложения можно ежегодно или сроком на весь период строительства.
Тарифы страховых компаний зависят от срока страхования и набора рисков. В среднем страховка от финансовых рисков, связанных со строительством квартиры в новом доме, обойдется в следующие суммы. Страхующимся на один год придется заплатить от 1% до 1,5% от суммы, вложенной в приобретение новостройки. При заключении договора страхования на два года тарифы страховых компаний колеблются от 1,8% до 2,5%. При страховании на срок три года придется заплатить 3-3,5%.
Допустим, семья вложила в покупку двухкомнатной квартиры в строящемся доме $200 000. Получается, что, страхуя финансовые риски сроком на год, ей придется выложить еще $2000-3000. А если они решили застраховаться на три года (до оформления квартиры в собственность), придется заплатить страховщикам больше $6000. Много ли это? Все относительно...
При ипотеке на первичном рынке банки требуют застраховать инвестиции на сумму предоставленного заемщику кредита. А застрахует или нет заемщик собственные вложения в строящуюся недвижимость, целиком зависит лишь от его желания.
Когда страховатьсяДоговор страхования можно заключить как на этапе заключения договора инвестирования, так и после его подписания.
Выдадут заключениеИтак, что нужно сделать перед тем, как обратиться в страховую компанию?
Первый этап. Сбор всех необходимых документов для проведения предстраховой экспертизы. На основе этих документов будет оценена вероятность наступления страхового случая. В зависимости от степени риска конкретного инвестиционного объекта страховщик рассчитывает страховой тариф.
Второй этап. Нужно провести мониторинг страховых компаний, тщательно изучить лицензии страховщиков, их финансовое состояние, условия и правила страхования.
Третий этап. Перед подписанием согласовать со страховой компанией договор, чтобы потом не возникло вопросов.
Как правило, страховые компании перед принятием решения о страховании финансовых рисков, связанных со строительством нового дома, проводят экспертизу. То есть проверяют: соответствует ли законодательству инвестиционная схема. Экспертиза занимает от трех до пяти рабочих дней с момента предоставления необходимых документов. При положительном результате экспертизы страховая компания выдает человеку, желающему застраховаться, письменное заключение.
Увесистый пакетДля того, чтобы застраховаться от финансовых рисков, необходимо собрать и представить в страховую компанию довольно большой пакет документов:
- договор аренды земли под строительство;
- постановление столичного правительства или местной администрации о строительстве объекта;
- договор инвестирования или инвестиционный контракт, заключенный между администрацией района, организацией, на которой лежит обязательство передачи объекта долевого строительства страхователю, инвестором и застройщиком;
- договор между инвестором (страхователем) и организацией, на которой лежит обязательство передачи объекта долевого строительства, предусматривающий оплату инвестиций;
- также необходимо представить все имеющиеся платежные документы об оплате инвестиций: расписки, квитанции и т.п.
Страховая компания потребует и протоколы или акты о распределении площади между участниками инвестиционного контракта.
Конечно, чтобы застраховать финансовые риски, придется не только раскошелиться, но и побегать с документами. Но результат стоит того. Особенно ценно для человека мнение страховщиков о строительной организации и возводимом доме перед тем, как будут вложены деньги в покупку новостройки. Если страховая компания готова страховать финансовые риски, то стоит заплатить за то, чтобы на протяжении всего периода строительства спать спокойно. А если страховщики откажут, то в такой финансовый проект лучше не соваться...
Как проходит «полет» ценРиск не стать собственником квартиры, в строительство которой вложены немалые деньги, отражается на ценах строящейся недвижимости на различных этапах. Сегодня с точки зрения покупателя можно выделить несколько этапов в строительстве. Цена квадратного метра на каждом из них существенно отличается. Вероятно, потому, что чем ближе к конечному этапу (оформлению в собственность) приобретается квартира, тем меньше риск в нее не въехать.
Так как продажи на уровне нулевого цикла сейчас не практикуются, то самым рисковым будет вложение денег в новостройку, возведенную на уровне всего нескольких этажей. Зато и цена квартир в таких домах самая низкая.
Проследим, как растут цены на типовую «однушку» в новом районе Кожухово в зависимости от степени уменьшения рисков финансовых вложений покупателя. На уровне нескольких этажей квартира в этом районе стоит $80 000-90 000.
Второй этап - дом построен и вот-вот будет принят госкомиссией. На этой стадии цена типовой однокомнатной квартиры колеблется уже в пределах от $100 000 до $110 000.
Третий этап - дом принят госкомиссией, ключи будут выдаваться в течение месяца-двух. Квартира еще выше поднимается в цене. Теперь ее продают за $115 000-120 000.
Четвертый этап наступает, когда будущие собственники наконец-то получили ключи. Для многих это означает, что с документами все в порядке. Ведь этому этапу предшествует получение и оплата квитанций на коммунальные услуги. На этом этапе однокомнатная квартира в Кожухове стоит примерно $130 000.
Пятый этап - долгожданное оформление в собственность. Этого момента иногда приходится ждать долго. Бывает, что несколько лет с момента заселения. Но только оформление в собственность - гарант того, что квартира не продана несколько раз. Если собственность оформлена, то «единичка» в Кожухове стоит столько, сколько такая же квартира в других спальных районах столицы - $150 000-160 000.
