Дефицит места для строительства жилья в Москве заставил крупных девелоперов обратить внимание на Подмосковье. Там в настоящее время реализуется более десяти крупных проектов, предполагающих как строительство многоэтажных жилых массивов, так и коттеджную застройку класса de luxe.
Однако бум загородного строительства существует пока преимущественно на бумаге — девелоперы лишь начинают реализацию задуманных проектов.
Большинство крупных проектов сосредоточено на северо-западе области. Это престижные Рублевское и Новорижское направления, к примеру, проекты компаний «Нафта-Москва» или Sinergio (данные обо всех крупных проектах см. в таблице). «Нафта-Москва» реализует проект «РублевоАрхангельское», предполагающий возведение малоэтажного города на площади 430 га в 3 км от Москвы между Рублевским и Новорижским шоссе (общая площадь строений разного типа— 2,7 млн кв. м). Продажи недвижимости в нем, как сообщил B&FM девелопер проекта «Терра девелопмент», еще не начаты. Однако в информационный центр компании уже поступило несколько сотен заявок потенциальных покупателей, и это несмотря на то, что ориентировочная цена продажи девелопером еще не определена.
Как говорят в самой компании, цены будут такие же, как на элитное московское жилье,— в среднем $15 тыс. «Это, несомненно, интересный проект, имеющий большое будущее. Основной задачей инвестора должно быть сохранение элитного уровня застройки и категории покупателей.
Мегапроект для супербогатых будет востребован, если удастся сохранить клубность и элитарную однородность покупателей. Однако настораживает появление на Новой Риге новых элитных проектов того же типа, застройка которых может снизить скорость продаж по Рублево-Архангельскому»,— считает директор департамента по управлению загородной недвижимостью холдинга «Миэль» Александр Симанов.
Речь идет, в частности, и о проекте девелопера Sinergio совместно с британским инвестфондом Norfolk, который предполагает возведение на Рублевском шоссе коттеджного поселка площадью 430 га (инвестиции $3 млрд). Есть и третий масштабный проект на этом направлении: Istra Project. Его реализует «Капитал груп» совместно с девелоперской компанией MosCityGroup.
На 13 отдельных участках земли общей площадью 1150 га в 55 км от МКАД по Новорижскому шоссе планируется построить более 1,5 млн кв. м, 5-7% из которых — малоэтажное строительство с квартирами площадью от 75 кв. м, а до 10%— виллы площадью 600-1000 кв. м (каждая с участками до 3 га). Оставшиеся площади займут более 3 тыс. коттеджей по 150-300 кв. м с участками средней площадью 30 соток. На каждом из 13 участков предполагается также построить центральное ядро: сеть административных зданий с барами, ресторанами и отелями категории «пять звезд». «Столь крупные объемы предложений дорогого загородного жилья обязаны своим появлением следующим факторам. Во-первых, подобный формат недвижимости наиболее эффективно обеспечивает социальную однородность жильцов: по сути, каждый проект— закрытый город. Во-вторых, в Подмосковье просто отсутствует малоэтажный пригород, поэтому спрос на подобные проекты многократно превышает предложение. В-третьих, рост цен на городскую недвижимость значительно повысил конкурентоспособную составляющую предложений коттеджных поселков по сравнению с жилыми комплексами бизнес-класса в том же Подмосковье»,— сказал B&FM генеральный директор консалтинговой компании Vesco Realty Сергей Леонтьев.
Жилье, которое строят эти компании, доступно далеко не всем. Скажем, проект Agalarov Estate касается только миллионеров. Это, пожалуй, самый дорогой проект в Подмосковье: в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе на площади 300 га планируется построить 35 коттеджей стоимостью $3-5 млн. На этой земле собираются также организовать заповедную зону, построить отель и поля для гольфа. «Подобных проектов на рынке практически нет. А спрос на такие эксклюзивные и дорогие объекты ограничен, но стабилен. Правда, подобные объекты характеризуются большими сроками экспозиции. Но высокоразвитая инфраструктура и высокие темпы строительства в поселке при отсутствии реальной конкуренции в супердорогом сегменте позволяют прогнозировать высокие темпы продаж»,— пояснила B&FM исполнительный директор консалтинговой компании Blackwood Мария Литинецкая.
Самих девелоперов не смущает, что возводимое ими жилье будет доступно далеко не всем.
Аналитики рынка прогнозируют рост спроса на элитную подмосковную недвижимость в ближайшие три-пять лет.
Однако интересен тот факт, что некоторые проекты предоставляют возможность улучшить жилищные условия даже льготникам и очередникам. «Часть построенного в рамках нашего проекта жилья, около 3%, будет передана муниципальным властям для реализации социальных программ. Эти квартиры распределят между льготниками и очередниками в рамках программы „Доступное жилье”. Но это жилье будет находиться не в коттеджных поселках, а, скорее всего, в кварталах многоэтажной застройки»,— пояснил B&FM директор департамента общественных связей управляющей компании «Масштаб» Евгений Редькин. («Масштаб» совместно с девелопером «Авгур эстейт» застраивает территории колхоза «Коммунарка», расположенного на Калужском шоссе.) Правда, пока многие из этих планов существуют только на бумаге. «Сама политика анонсирования проекта связана, во-первых, с его PR-сопровождением, а во-вторых, с привлечением соинвесторов в крупные дорогостоящие проекты.
Поэтому не стоит ожидать резкого одновременного появления на рынке всех заявленных проектов»,— уверена Мария Литинецкая. По ее мнению, все поселки, о строительстве которых было заявлено в последнее время, будут застраиваться очередями. Поэтому их строительство может затянуться более чем на пять лет.
