В правительстве нашли новый способ негосударственного финансирования нацпроекта доступного жилья. Это кредитование под залог земли.
В России негде строить. Едва ли не самым узким местом жилищного нацпроекта оказалось инженерное обустройство площадок под строительство. Бизнес не особенно стремится со своими деньгами в эту сферу. Ему интересно строить и продавать жилье. А над обеспечением участков электричеством, дорогами, канализацией надо много трудиться без особой выгоды. Вообще-то делать это есть кому, но исполнителям следует платить, а с деньгами у муниципалитетов как всегда - не хватает.
Переставили слагаемые
Удивительно, но авторы нацпроекта такую сложность заранее предусмотрели. Сначала муниципалитетам предложили взять деньги в кредит, а в федеральном бюджете предусмотрели государственные гарантии по обязательствам местных властей. Дальше мыслилось, что подготовленные участки будут проданы на аукционах, а вырученными деньгами можно рассчитаться с кредиторами. Только забыли про овраги. В результате ни единой копейкой госгарантий субъекты не воспользовались (о причинах мы говорили, в частности, в прошлом выпуске «КР» № 18 от 3 мая 2007 г.).
А живых денег на освоение участков прижимистые министры выделять не хотят. Вместо этого авторы проекта носятся с новой идеей: подтолкнуть регионы к использованию земли в качестве залога для кредитования строительства. То есть пропагандируется прежний механизм, в котором госгарантии заменяются залогом земли. Под эту схему даже специально подогнали законодательство.
Гнилой товарИ впрямь, во всем мире земля является идеальным залогом. Но только не в России. Здесь особого пиетета перед землей не испытывают. Первый вице-премьер Дмитрий Медведев на заседании, посвященном этой проблеме, с сожалением констатировал, что за последний год в стране оформлено всего 1149 земельных ипотек. Это ничтожно мало. Банки с удовольствием кредитуют под жилую недвижимость, но плохо воспринимают в качестве залога землю.
Генеральный директор Агентства по жилищному ипотечному кредитованию Александр Семеняка перечислил причины, по которым механизм не работает в полную силу. Тут и отсутствие опыта, и нехватка специалистов. У многих муниципалитетов не сформирована градостроительная документация. К тому же кредиты под залог земли оцениваются как весьма рискованные: права на землю зачастую сомнительны, а реальная стоимость неопределенна.
На состоявшемся в конце апреля втором конгрессе «Земельно-имущественные отношения в России» вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев подробно остановился на недостатках земельного залога. По его словам, просто земля никому не нужна. Ценность представляет земля, переведенная в категорию населенных пунктов, обеспеченная инженерной инфраструктурой, с техническими и прочими условиями, со строительной документацией. А ведь градостроительная документация практически повсеместно либо отсутствует, либо безнадежно устарела. А такая «неопределенная» земля не то, чтобы вовсе неинтересна, но весьма проблематична. Кто же возьмет в залог кота в мешке?
Еще сложнее с малоэтажным строительством. Земельные отношения в сельской местности остаются крайне неурегулированными. Требуется перевод земель сельхозназначения в земли поселений. Огромные участки находятся непонятно в чьей собственности. Стихийная приватизация колхозов и совхозов происходила с огромными нарушениями закона. Нет кадастровых номеров, нечеткие границы. С ценами тоже проблема. Кадастровая оценка по определению основывается на усреднении сделок купли-продажи. А где взять эти данные, если оборот земли практически отсутствует?
Блестящей иллюстрацией словам строителя служит земельный скандал в Рузском районе. По версии следствия, некие лица там подделали ряд документов, устанавливающих права членов одного из совхозов на землю. По этим бумагам выходит, что все без малого тысяча пайщиков совхоза, владевшие 3,6 тыс. га земли, внесли свои паи в уставный фонд новой фирмы, а та, заметая следы, продала землю другой компании. На уже упомянутом земельном конгрессе один из пайщиков жаловался, что одновременно существуют многие сотни кадастровых номеров небольших земельных участков и один кадастровый номер на громадный общий участок. И у всех свои хозяева. Суды разбираться в этой каше отказываются. Кстати, кадастровая оценка земельных паев не превышает 92 млн. рублей. Следователи называют цифру в 1 млрд. рублей. А если опереться на мнение риэлторов, то стоимость земли, на которой планировалось построить элитную курортную зону «Рузская Швейцария», еще на порядок выше. Так на какой же кредит можно претендовать, заложив эту землю?
Не за ту ниткуИ Александр Семеняка, и Владимир Пономарев приводят рецепты борьбы с недугом. В частности, предлагается согласиться с низкой залоговой стоимостью земли и разрешить для приведения в порядок одного участка закладывать в банке сразу два. Или брать сначала небольшой кредит, проводить на него часть работ, улучшать потребительские качества участка, и за счет этого повышать размер кредита. Но на скорый результат могут рассчитывать только самые безнадежные оптимисты.
И еще. В целом поиск и продвижение новых механизмов финансирования можно только приветствовать. Это дело - необходимое и полезное во всех отношениях. Но не ломятся ли инициаторы нацпроекта в открытые ворота? Может быть, недостаток средств на развитие инфраструктуры - не столько причина, сколько предлог для того, чтобы сохранить существующий статус-кво? А истинные истоки торможения надо искать совершенно в иных душевных сферах. Ну какое почтение может вызывать чиновник, если у него строительных площадок словно мусора: бери - не хочу. Как говаривал великий Аркадий Райкин, пусть везде все будет, но пусть всегда чего-нибудь не хватает.
