Можно ли сэкономить на ипотечном кредитовании?

В ипотечном кредитовании населения принимает участие все больше банков. Однако не секрет, что некоторые кредитные организации пытаются не просто получить процент с выданной ссуды, но и как можно больше содрать с клиента денег. Так что прежде чем ввязываться в ту или иную программу ипотеки, надо четко представлять себе правила игры.

Потенциальным заемщикам порой даже не предоставляется право выбора вида кредита.

Чаще всего пришедшему за ссудой клиенту предлагается так называемая аннуитетная схема платежа (равными долями). На деле это означает, что вы в течение нескольких лет погашаете преимущественно проценты по кредиту, а сама сумма долга при этом практически не уменьшается. Затем пропорция кредита и процентов по нему выравнивается. И только к концу срока займа потребитель погашает основную сумму кредита.
Зато о другом виде ежемесячных платежей - дифференцированном - многие агентства недвижимости и банки предпочитают просто не упоминать. Хотя именно в этом случае основная сумма кредита выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности. Выгода такого вида платежей очевидна, так как в результате с каждым разом уменьшается и сумма займа. Например, при получении ипотечного кредита в размере 2 млн. рублей на 10 лет по ставке 12% годовых первый взнос составит около 36 тыс. рублей, а последний - не более 16 тыс. рублей.

Банкам выгоден один вид кредита, потребителям - другой

Банки по-своему аргументируют любовь к аннуитетным кредитам. Логика их следующая. При платежах равными долями суммы выплат равномерно распределяются в течение всего срока кредитования. Таким образом, при том же доходе и размере собственных средств заемщик может получить и большую сумму кредита. Ведь первая выплата будет составлять столько же, сколько и последняя. А так как в условиях получения ипотечного кредита зачастую указывается возможность направления на погашение долга 30 - 60% размера ежемесячного дохода заемщика, то и общая сумма кредита, выданного банком по аннуитету, получается большей.

Поэтому в своем выборе заявитель зачастую стоит перед дилеммой: получить небольшой кредит, но при этом воспользоваться дифференцированным платежом, либо получить большую сумму взаймы, но с фиксированным ежемесячным платежом. И зачастую выбор падает именно на большую сумму кредита. Ведь потребность клиента в дополнительных деньгах возникла в результате резкого роста цен на недвижимость.

Так, если заемщик имеет доход в 2 тыс. долларов, то при 10-летнем сроке кредитования по аннуитетному платежу банк выдаст ему 100 тыс. долларов, а при дифференцированном - на 15 тыс. долларов меньше. При этом, по мнению экспертов рынка недвижимости, сегодня каждый пятый клиент хотел бы воспользоваться программой дифференцированных платежей, но большинство заемщиков не устраивает сумма, которую могут выдать банки исходя из его дохода. В результате потребитель соглашается на аннуитетный кредит. Банки же указывают на то, что эта схема удобна с точки зрения планирования расходов граждан. Мол, выплачивая ежемесячно одну и ту же сумму, клиент может запрограммировать свои расходы на более длительное время.

При дифференцированных платежах размер "тела" кредита распределен равномерно. В результате самые большие выплаты заемщик вносит в начале срока, а дальше сумма снижается. Вместе с ней снижаются и выплаты по процентной ставке. Таким образом, общая стоимость кредита примерно на 7 - 8% меньше, чем по аннуитетным. Не стоит также забывать и об инфляции. Ведь при дифференцированном платеже заемщик вынужден оплачивать его "дорогими" деньгами. Выплачивая большие суммы сегодня, он теряет возможность использовать эти средства на другие цели, которые оставались бы у него в случае использования аннуитета в том числе за счет перекредитования.

Однако при всех удобствах аннуитетных платежей банки, выдающие именно такие заемы, больше пекутся не о клиентах, а о собственной прибыли. Кредитным организациям удобнее и выгоднее работать с равными платежами. При этом клиент, используя аннуитетный платеж, вынужден переплачивать особенно в случае долгосрочного кредитования. При 30-летнем займе разница между дифференцированным платежом и аннуитетным может составлять до 90%. Кроме того, надо иметь в виду, что первое время в случае погашения займа равными частями заемщик выплачивает в основном проценты по кредиту, а они являются основной прибылью банков. Поэтому для банков выгодно получать свою прибыль уже в первые годы после выдачи займа. В этом случае даже при уходе заемщика к конкурентам в рамках программ перекредитования банк остается в выигрыше. Поэтому дифференцированный платеж для заемщика всегда остается самым выгодным видом кредитования. Например, если клиент возьмет кредит на 120 тыс. долларов на 15 лет по ставке 11,75% в рублях, то при дифференцированном платеже он заплатит 226 тыс. долларов, а при аннуитетном - 256 тыс. долларов. При схожих параметрах кредита аннуитет на 20 - 25% дороже дифференцированных платежей. Хотя все зависит от того, на какой срок берется кредит. Если его берут до пяти лет, то переплата будет незначительной.

Кроме того, более рационально брать дифференцированный платеж при досрочном погашении. Взяв кредит на 15 лет и решив выплатить его досрочно по прошествии 10 лет, заемщик, погашающий его при помощи дифференцированных платежей, должен выплатить банку всего одну треть всей суммы кредита, в случае же с аннуитетом он останется должен банку еще половину.

Каждая кредитная организация имеет свою систему расчета платежей

На сегодняшний день не так много банков предлагают своим заемщикам воспользоваться дифференцированными платежами по своим ипотечным программам. При этом каждый банк имеет свою систему расчета подобных платежей. Наиболее выгодным из них является предложение, когда оценивается соотношение ежемесячного платежа к доходу. Процентное соотношение платеж/доход может достигать 90%, а сумма кредита будет значительно больше, чем при кредите с аннуитетным платежом. Однако большинство таких банков принимают к рассмотрению только легальный заработок.

Кроме того, многие кредитные организации требуют поручителей, которых может предоставить далеко не каждый заемщик. Банки также разнятся и по процентам по видам валют. Например, наиболее популярные сегодня долларовые кредиты на 2 - 3% выше, чем у остальных участников рынка, и составляют 12,5- 15,5% годовых. У других кредитных организаций дифференцированная система платежей распространяется преимущественно на корпоративных клиентов, и обращаться к ним с заявлением со стороны вряд ли получится. Большинство же банков предпочитает кредитовать с соотношением платеж/доход всего 40%, что не позволяет заемщикам рассчитывать на сумму, хотя бы приблизительно равную той, которую он получит при аннуитетных платежах. При этом подавляющее большинство банков продолжает пропагандировать погашение кредита равными долями в своих ипотечных программах и пока не планирует вводить более дешевый для потребителя сервис. При этом многие кредитные организации ссылаются на то, что в случае перехода с системы аннуитета на дифференцированную придется менять и критерии оценки платежеспособности, и, вероятно, другие существующие сейчас формы, реквизиты, требования к заемщикам и т.п.

Спрос на дифференцированные кредиты растет с каждым годом

Кроме того, банки предпочитают внедрять систему рефинансирования, а не в общем и целом менять систему кредитования. Они все чаще стараются обезопасить ипотечные закладные. При этом именно равные ежемесячные платежи могут заинтересовать потенциальных покупателей ипотечных бумаг/так как именно их легче учитывать. При дифференцированных же платежах рассчитывать на систему ипотечных закладных ценных бумаг банку будет очень сложно.

При всем при этом специалисты рынка недвижимости отмечают, что спрос на дифференцированные платежи с каждым годом становится все более востребованным.

Прежде всего это касается тех, кто пользуется займами не в первый раз. Многие потребители, уже имеющие опыт получения кредитов, стараются найти программы именно с таким видом платежа. Ведь если зарплата клиента позволяет получить необходимую ему сумму как по аннуитетному, так и по дифференцированному способу погашения, то в подавляющем большинстве случаев клиент выберет более выгодный для него последний вариант. А зарплата в нашей стране имеет тенденцию к росту.
Недаром средний заработок по России в декабре прошлого года составил около 14 тыс. рублей, а в столичных городах и того больше.И это при заложенной в среднесрочной программе развития страны на прошлый год средней зарплате в менее чем 10 тыс. рублей.

24.04.07