Еще вчера максимальную прибыль инвесторам приносило жилье. Сегодня - коммерческая недвижимость. Бизнес в столице расширяется, деловая активность растет, и офисных зданий недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Поэтому офисы в Москве выгодно не только арендовать для себя, но и выкупать, чтобы позже получать прибыль с аренды или перепродажи. Приобретать стоит помещения, чья цена более-менее отвечает качеству, детали не так важны. Пока все, что находится в самой столице и в непосредственной близости к ней, - на вес золота.
Меняю квартиру на офис
Объем предложения на продажу офисных площадей в Москве составляет в среднем $2,54 млрд. (данные RRG). Рынок офисной недвижимости продолжает динамично развиваться на фоне устойчивого роста девелоперской активности и увеличения спроса на высококачественные офисы. Спрос способствует сокращению предложения: по наблюдению аналитиков компании Colliers International, в прошлом году снижалась доля вакантных площадей и, как следствие, росли арендные ставки, достигшие докризисного уровня 1998 года. На конец 2006 года доля вакантных площадей составила 1,2% класса А и 3,5% - класса В (это самый низкий уровень за последние шесть лет!), а общий рост средних базовых арендных ставок - 15-17% и 8-12% соответственно.
Прошлый год стал рекордным и по количеству купленных и арендованных площадей. Общий объем их оценивается в 1,32 млн. кв. м [из них аренда, включая предварительную, - 65%). Сделки предварительной аренды и продажи - 43% общего объема арендованных и купленных площадей.
Повышение "инвестиционного интереса" к сегменту коммерческой недвижимости объясняется как внутрирыночными тенденциями, так и финансовой обстановкой в стране.
Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG): "Некоторое снижение доходности на фондовом рынке вынудило отечественных и западных инвесторов искать новые рынки, а рынок недвижимости - один из самых перспективных. Долгое время основным сегментом для инвестиций в недвижимость, особенно в столице, считалось жилье. Именно здесь на протяжении последнего года совершалось до 40-50% "инвестиционных" покупок. Этому способствовал не только бурный рост цен, но и тот факт, что жилой сегмент как рынок сформировался уже достаточно давно и действующие на нем механизмы были вполне понятны и прогнозируемы (если не считать макроэкономических и законодательных "потрясений"). В то же время рынок коммерческой недвижимости всегда был не только более закрытым и непрозрачным, но и крайне узким. Для сравнения: в пределах всей Москвы в течение недели предлагается 800-900 объектов, а на рынке жилья - 15-20 тыс. Кроме того, для успешной реализации проектов в сегменте коммерческой недвижимости компании приходится обращаться к профессиональным консультантам или создавать собственный аналитический отдел. Однако, начиная с августа-сентября 2006 года, цены на квартиры стали стабилизироваться и даже снижаться. А если учесть и фактор укрепления рубля, то инвестиции в жилой сектор перестали казаться столь выгодными, и инвесторы устремили свои взгляды на коммерческую недвижимость. Кроме того, именно в прошлом году на российский рынок пришли крупные западные инвесторы (Raven Group, Fleming Family и другие). Объем инвестиций, заявленных к размещению в 2007 году в российскую коммерческую недвижимость, оценивается в размере от $5 до $ 10 миллиардов".
Итак, иностранцы в нас поверили и стали заключать долгосрочные сделки на перспективу. Например, международная аудиторская компания Deloitte & Touche CIS арендовала 29 тыс. кв. м в бизнес-центре "Белая площадь", который планируется построить к 2008 году; KPMG взяла в аренду 13,4 тыс. кв. м в "Башне на набережной" (ММДЦ "Москва-Сити", наб. Тараса Шевченко); Deutsche Bank арендовал 7,7 тыс. кв. м в бизнес-центре "Аврора Бизнес Парк"; London & Regional Properties приобрела офисный центр "Дукат II" (ул. Гашека, 6).
Денис Афанасьев, руководитель аналитической службы MIRAX GROUP: "Основная тенденция последнего времени - значительное увеличение инвестиционных потоков в сектор коммерческой недвижимости. В 2006 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил около $4,5 млрд., что в полтора раза больше, чем годом ранее, предполагается, что в нынешнем году он достигнет $7,5 миллиарда".
В течение 2007 года ставки капитализации по всем секторам коммерческого рынка снизятся на 1 - 1,5% пункта, считают аналитики Colliers International (на сегодня ставка составляет по офисам 9-9,5%), в основном вследствие прихода новых агрессивных инвесторов с базовой стратегией.
Игра в "классики"
Чтобы принять иностранцев-инвесторов, как во всем мире положено, ведущие девелоперы в области коммерческой недвижимости, входящие в профессиональный Московский исследовательский форум (СВ Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, Jones Lang LaSalle), обновили в конце прошлого года имевшуюся на рынке классификацию офисов, внеся таким образом свою лепту в продолжение процесса дифференциации рынка. Правда, изменения коснулись только высококачественных зданий классов А и В. Их разделили практически на три класса: А, В+ и В-. Но хорошо, что и среди них навели порядок: зачастую необоснованно высокое позиционирование объектов объяснялось лишь амбициями продавцов, теперь все определяет соотношение цены и качества. Руслан Сафин, генеральный директор ООО "МАРР Капитал": "В новой классификации выделено 26 критериев. Чтобы офисный центр соответствовал классам А, В+ или В-, он должен отвечать практически всем обязательным параметрам. Допускается несоблюдение лишь одного обязательного и четырех факультативных критериев. Одним из нововведений стал пункт о собственности: офис класса А должен принадлежать строго одному владельцу. Желательным, но необязательным критерием названа прозрачная структура собственности.
Большинство новых требований касается инженерных систем и конструктивных особенностей зданий. Что касается месторасположения - необходимо, чтобы оно не оказывало негативного влияния на имидж офисного центра, очень важна хорошая транспортная доступность".
Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood: "Разработка новых требований к классификации офисных помещений - адекватная реакция игроков рынка на его рост и изменения. В частности, снижение уровня требований к территориальному размещению офисного здания отражает сформировавшуюся тенденцию децентрализации рынка офисной недвижимости (отныне подразумевается, что высококачественный офис может быть расположен и за пределами ЦАО. - "ВЕСТИ"), а повышение требований к некоторым техническим и эксплуатационным характеристикам призвано учитывать процесс морального устаревания зданий и инженерных коммуникаций. В результате половина классифицируемых до сих пор как класс А офисов оказалась смещена в более низкий класс как несоответствующая вновь принятым обязательным критериям".
До менее престижных, но многочисленных офисов класса С и ниже руки у профессиональных участников рынка не доходят. А жаль, ведь их доля в общем предложении превышает 75% (данные RRG) - это 24 млн. из 30 млн. кв. м существующих на рынке (данные "МАРР Капитал"). Элитные классы А и В дают вместе не более 5,4 млн. кв. м (из которых А - 1,5 млн. кв. м), С в чистом виде - 8 млн. кв. м. Михаил Гец: "Основной объем рынка офисных помещений Москвы по-прежнему составляют площади довольно низкого качества, изначально не предназначенные для размещения офисов, - переоборудованные здания гостиниц, НИИ, детских садов, встроенно-пристроенные помещения и первые этажи жилых зданий".
Деловая Москва
В прошлом году всего было построено и реконструировано 975 тыс. кв. м уровня А и В (класс А-22%). Растет и ширится наше крупномасштабное строительство, причем на всех фронтах: два "Сити" - ММДЦ и "Большой Сити", реконструкция промзон, освоение отдаленных ареалов на границе столицы и области. О планах реализации масштабных проектов офисной недвижимости в "Большом Сити" в 2006 году заявили "Интеко", "Базэл", "Открытые инвестиции", "ДОН-строй", ГК "Букет" и другие. В районе Мякининской поймы запланировано несколько крупных проектов в рамках общественно-делового центра Московской области (среди девелоперов RIGroup, ОСК, "Крокус").
Если в прошлом году общая площадь введенных офисных зданий составила от 4 до 39 тыс. кв. м, то в нынешнем счет пойдет на сотни тысяч квадратных метров. Это произойдет за счет строительства вдоль МКАД (район Ленинградского шоссе) бизнес-парков "Гринвуд" и "Химки" (130 и 200,5 тыс. кв. м соответственно), завершения первой очереди "Северной башни" в ММДЦ (74 тыс. кв. м) и второй очереди в промзоне на Дербеневской набережной ("Новоспасский двор", 80 тыс. кв. Метров).
Ожидается, что в 2007 году будет построено 1,75 млн. кв. м офисов классом не ниже В-. Будет расти объем предложения - сократится доля вакантных площадей, снизятся ставки аренды. Однако специалисты считают, что реального снижения ставок стоит ждать не раньше 2008 года, а пока потребность столицы в офисах еще очень велика. Денис Афанасьев:
"Потребность Москвы в офисной недвижимости международного класса приближается к 10-12 млн. кв. м. Наиболее остро ощущается дефицит офисов класса А. Спрос сейчас превышает предложение, и этот разрыв скорее всего будет сохраняться до 2010 года".
Эксперты считают, что для офисов международного класса наиболее перспективным является район "Москва-Сити". Крупнейшие компании, такие как ВТБ, KPMG, IBM, Procter & Gamble, Citibank, уже заключили контракты на аренду [покупку] офисных площадей в этом деловом центре. Предполагается, что развитие "Москва-Сити" станет толчком к дальнейшему развитию этой территории как офисной части города и послужит началу строительства территории "Большого-Сити", который ограничен Москвой-рекой на юге, Хорошевским шоссе - на севере, Филевским бульваром и Заречной улицей - на западе и примыкает к Третьему транспортному кольцу на востоке. Общая площадь участка - 983 га. Компактное размещение офисов в одном районе Москвы, создание своего рода "деловой столицы" в столице, а также планы по организации железнодорожного сообщения между ММДЦ и аэропортами "Внуково" и "Шереметьево" - все это поможет во многом решить транспортные проблемы динамично развивающегося бизнеса.
Денис Афанасьев: "Всего в ММДЦ "Москва-Сити" планируется построить 3,7 млн. кв. м площадей. Однако только этот комплекс проблему дефицита офисных площадей не решит. В Москве на тысячу жителей приходится 450 кв. м офисной недвижимости. Для сравнения: в Берлине - 4,8 тыс. кв. м, в Брюсселе - 7,7 тыс. кв. м. Таким образом, значительная нехватка офисных площадей и сохранение спроса на достаточно высоком уровне позволяет прогнозировать стабильную доходность на этом сегменте рынка недвижимости".
Дайте только срок
Подсчеты объемов нового строительства офисов не совпадают у разных аналитиков. Например, компания Blackwood снижает этот показатель с почти 1 млн. (см. выше) до 720 тыс. кв. м: дело здесь и в более строгих критериях оценки построенных зданий, и в том, что учитывается общий грех нашего рынка недвижимости - банальное несоблюдение сроков сдачи объектов. Михаил Гец: "В 2006-м, как и в 2005 году, реальный объем введенных площадей составил лишь 50% от заявленных в начале года объемов. И в нынешнем году, по нашим прогнозам, этот показатель не превысит 70%, поскольку тенденция задержки ввода объектов в эксплуатацию пока не преодолена. Причины назвать несложно - непрофессионализм некоторых застройщиков, бюрократические проволочки, а также сосредоточение девелоперской активности вокруг особо крупных проектов - "Москва-Сити" и "Большого Сити". Зачастую девелоперы осознанно заявляют более ранние сроки ввода с целью привлечения потенциальных арендаторов и покупателей". Итак, девелоперы не слишком стремятся реально пополнить рынок новым предложением, тем самым умело разогревая аппетит покупателей/арендаторов.
Руслан Сафин: "Часто бывает, что качественное офисное здание еще находится на стадии строительства, а на него уже имеется большое число претендентов, которые посредством аукциона резко завышают изначально заявленную собственником цену".
Столь плодотворная политика владельцев офисных зданий привела к значительному удорожанию их продукции. Денис Афанасьев: "Внутри Садового кольца продажная цена офисных площадей в прошлом году достигала $5 тыс. за 1 кв. м, за его пределами - $2,5-2,7 тыс. за 1 кв. м. Средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость по итогам года выросла на 70-75%".
В этом году рост цен продолжится и составит, по мнению экспертов, 25-40%, ставки аренды поднимутся еще на 8 и 12% (класс В и класс А соответственно). Относительно размеров потенциала платежеспособного покупательского спроса на рынке офисов эксперты осторожны. Михаил Гец: "Тот факт, что больше площадей стало приобретаться в собственность, объясняется несколькими причинами. Во-первых, инвестиционной привлекательностью рынка коммерческой недвижимости как для российских, так и для иностранных инвесторов. Во-вторых, рынок по-прежнему остается дефицитным, и в ближайшей перспективе ставки аренды будут расти, поэтому потребители предпочитают приобретать офисы в собственность, что к тому же является неплохим активом для компании. К тому же сохраняется серьезный дефицит свободных площадок под застройку в городе, и покупка здания является способом приобрести именно участок для дальнейшего редевелопмента. Однако однозначно сказать, что рынок офисов становится рынком покупки, а не аренды, нельзя".
Антон Коротаев: "Стабилизации - и уж тем более снижения - цен ожидать, конечно, не приходится. Однако предложение также растет, выходят на рынок новые площади... Этот встречный процесс приводит к тому, что покупатели и арендаторы начинают предъявлять все более высокие требования к характеристикам объектов. И это станет основной тенденцией 2007 года". Руслан Сафин: "Рост качественных показателей рынка будет способствовать постепенному перераспределению спроса в пользу объектов, имеющих лучшую концепцию, что соответствующим образом скорректирует ставки аренды и продажи".
