Еще несколько лет назад ипотечные кредиты в России выдавались на "драконовских" по нынешним меркам условиях: ставка - 15-18% годовых в валюте, максимальный срок займа - всего 10 лет. Ставки сегодняшнего дня - 9-12% годовых в валюте, а максимальный срок - до 30 лет.
Перекредитование (или рефинансирование) - это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее.
Это хороший способ удешевить стоимость прежнего кредита и упростить его обслуживание, изменив сроки (чем длиннее срок, тем меньше суммы ежемесячных взносов) и даже валюту. В конечном итоге, это инструмент для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.
В качестве примера можно сказать, что при перекредитовании остатка кредита в размере $60000 и разнице в ставке на 1%, экономия клиента на выплате процентов по кредиту за 10 лет составит около $4000. Нетрудно посчитать, какие деньги могут сэкономить заемщики, взявшие кредит пять лет назад, когда среднерыночные ставки по ипотеке были выше сегодняшних на 5-6 процентов.
Особенности национального перекредитования
Но это все теория. В странах, где ипотека имеет долгую историю, перекредитование широко практикуется, и эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок в десятые доли процента. У нас же в стране совершенно необязательно, что клиенту будет выгодно перекредитоваться, если в другом банке ставка меньше на 1 процент. Дело в том, что переоформление ипотечного кредита неизбежно приведет к новым расходам: клиенту вновь придется платить за рассмотрение заявки в банке, за нотариальные услуги, за оценку квартиры и т.д. Все эти дополнительные расходы значительно увеличивают реальную стоимость кредита.
У нас перекредитование становится реально эффективным лишь для заемщиков, получивших аномально дорогие кредиты, ставка которых выше 15% в долларах и 17% в рублях.
В связи с тем, что основной объем выданных ипотечных кредитов приходится на последние год-два - период, за который ставка по кредитам снизилась незначительно, - говорить о массовом спросе на ипотечное перекредитование еще рано.
Пойду к другому
Избежать существенной части расходов можно, если осуществить перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам. Конечно, можно попробовать получить в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой ставке и предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента, но это необязательно приведет к изменению условий кредитования.
Чтобы перекредитоваться в другом банке, заемщик должен обратиться в свой банк с просьбой выдать разрешение на последующий залог квартиры. Затем заемщик должен подать в новый банк заявку на предоставление ипотечного кредита вместе с этим разрешением. После этого остается ждать, вынесет ли второй банк положительное решение (не надо забывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим).
Если такое решение все же будет вынесено, то произойдет перекредитование, но заемщик столкнется с целым рядом проблем: во-первых, возникнут, как мы уже говорили, дополнительные расходы в виде всевозможных сборов; во-вторых, придется повторно проходить процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. Немаловажным негативным фактором является и то, что перекредитовавшийся потеряет право на налоговый вычет, предоставляемый Налоговым кодексом на проценты по кредиту, полученному для приобретения жилой недвижимости. Право на эту льготу, согласно разъяснению Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина, аннулируется, так как новый "кредитный договор не будет иметь характера целевого кредита, расходуемого налогоплательщиком на приобретение квартиры".
Все это может свести на нет всю видимую выгоду от разницы в процентных ставках.
Мы пойдем иным путем
Если с перекредитованием ничего не получается, для погашения первоначального ипотечного кредита можно взять краткосрочный беззалоговый кредит и потом досрочно погасить его за счет нового ипотечного кредита. Ставки по потребительским кредитам на 5-10% выше, чем по ипотечным, и эта разница является ощутимым дополнительным расходом при таком перекредитовании. Этого можно избежать, если у заемщика есть в собственности еще какая-либо недвижимость, которую можно заложить для получения нового ипотечного кредита.
И еще один вариант перекредитования - воспользоваться услугами ипотечного брокера. В этом случае новый ипотечный кредит может быть получен до погашения старого. Этот вариант более удобен для клиента: ипотечный брокер занимается оформлением нового кредитного договора, выступает гарантом перед банком, выдающим новый ипотечный кредит, и т.д. Услуги ипотечного брокера стоят от $500 до 2000, и эта сумма быстро окупится, если экономия на ежемесячных платежах по ипотечному кредиту составит $150-200.
Перекредитование в лицах
В силу указанных выше причин сделки по ипотечному перекредитованию пока не имеют массового характера, но они возможны и уже совершаются. В частности, в настоящее время услуги по перекредитованию ипотечного кредита, полученного ранее по более высокой ставке, предлагают "Райффайзенбанк", банк "КИТ Финанс", "Национальный резервный банк" (Национальная ипотечная компания), "Альфа-Банк" и некоторые другие организации.
Кредит на рефинансирование ипотечного кредита, взятого в другом банке, в "Райффайзенбанке" имеет следующие параметры: процентная ставка - от 14,5 до 16% в рублях; от 12,5 до 14% в долларах США; срок кредитования - от 1 года до 25 лет в зависимости от вида рефинансируемого кредита (при рефинансировании срок кредита может быть увеличен на 5 лет по сравнению со сроком, одобренным в первом банке); сумма кредита - от $15000 (от 400000 руб.). Объем финансирования составляет 85% от стоимости недвижимости в случае рефинансирования кредита на покупку квартиры или коттеджа, 75% от стоимости недвижимости в случае рефинансирования кредита на ремонт или на покупку земельного участка. Погашение кредита производится равными ежемесячными платежами. Комиссия за предоставление кредита составляет 1% от суммы кредита, но не менее $250 (7500 руб.) и не более $1000 (30000 руб.). Комиссия за рефинансирование кредита "Райффайзенбанка" составляет $500 (15000 руб.).
В принципе перекредитование выгодно для банков. Оно, прежде всего, дает им возможность наращивания и улучшения кредитного портфеля за счет переманивания у других банков заемщиков с хорошей кредитной историей.
В настоящее время механизмы ипотечного перекредитования в России только начинают складываться. Но, по оценкам экспертов, недалек тот день, когда перекредитование у нас станет такой же нормальной практикой, как и на Западе, и к услугам заемщиков будет множество вариантов уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.
