В ближайшее время Жилищный кодекс РФ может пополниться сразу тремя новыми главами о малоэтажном строительстве. Такой законопроект внесла в Госдуму группа депутатов во главе с председателем думского Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым.
Сопутствующие поправки будут внесены также в Градостроительный и Земельный кодексы. Смысл новации прост: подвигнуть людей, вставших на очередь в рамках старого жилищного законодательства, то есть до 1 марта 2005 года, не ждать бесплатных "милостей" от государства, а самим взяться за решение своего квартирного вопроса.
Подобный ход успешно применяется в социальной ипотеке: вместо бесплатной квартиры очередникам выдается льготный кредит на покупку жилья. Тем самым государство сбрасывает с себя головную боль об обеспечении граждан жильем, экономит колоссальные средства, а "облагодетельствованные" очередники на долгие годы попадают в кредитную кабалу.
Малоэтажный вариант отличается лишь тем, что муниципалитеты и субъекты Федерации будут участвовать бюджетным рублем в удешевлении не кредитов, а самого строительства домов для очередников. Строить жилье предлагается сразу целыми поселками в рамках жилищной кооперации.
За счет чего произойдет удешевление? В законопроекте предусмотрены три обязанности государства и муниципалитетов. Первая: бесплатно выделить земельный участок гражданам, объединившимся в малоэтажный кооператив. Вторая: за счет местного бюджета обеспечить этот участок инженерной инфраструктурой - электричеством, газом, водопроводом и так далее, вплоть до дорожной сети. Третья: предложить кооперативу готовые типовые архитектурные планы, которые специально разработает для таких поселков Росстрой. Архпланы будут бесплатными и общедоступными.
Кооперативный путь к собственному дому таков. Граждане объединяются в жилищный кооператив для строительства от 20 до 100 малоэтажных домов. Малоэтажным в законопроекте признается жилье высотой не более трех этажей. Затем кооператив обращается в местные органы власти с просьбой выделить земельный участок для поселка, по 8-10 соток под каждый дом. Муниципальные власти предоставляют землю в собственность кооператива. Участки могут выделяться из состава неразграниченных земель, то есть площадей, собственность на которые не разграничена между государством и муниципалитетами.
Кооператив выбирает приглянувшийся архитектурный план поселка и, оценив предстоящие затраты, берет в банке кредит на 20-25 лет. При этом первый паевой взнос каждого члена кооператива должен быть не менее 20-25 процентов от стоимости дома с выплатой оставшейся суммы в течение 20-25 лет. Таким образом, участвовать в жилкооперации смогут только более-менее состоятельные семьи. Кстати, именно поэтому "закон о трех этажах" ориентирован в основном на старых очередников, которые принимались на учет независимо от доходов и стоимости имущества. Новым, вставшим на очередь в качестве малоимущих и нуждающихся, строить свой дом по определению не на что.
Получив кредит, кооператив нанимает подрядчика. Коммуникации строятся с помощью бюджетных средств, жилые дома - за счет средств кооператива. После полной уплаты паевых взносов все объекты инфраструктуры - водозаборы, котельные, водонапорные башни, станции очистки воды и так далее - перейдут либо в собственность кооператива, либо в общую долевую собственность его членов. Это зависит от того, какой вариант собственности выберет сам кооператив. После погашения паев жилье может быть передано в собственность граждан, а может остаться в собственности кооператива. В последнем случае члены кооператива получат бессрочное право пользования, которое может быть продано, подарено, передано по наследству. Иначе говоря, предметом сделок с такими домами будет не объект собственности, а право пользования им.
Кооперативы могут создаваться как по инициативе самих граждан, так и при содействии местных властей. Возможно формирование жил-кооперации по профессиональному признаку: допустим, муниципалитеты решили посодействовать молодым ученым, врачам, учителям. Кооперироваться не запрещено и другим категориям граждан. Не обязательно быть очередником, чтобы вступить в кооператив, но в этом случае рассчитывать на бесплатную землю и коммуникации было бы слишком оптимистично. Ведь меру помощи жилищным кооператорам будут определять сами власти.
В том-то и заключается прелесть законопроекта: власти могут содействовать, но не обязаны. Допустим, если у муниципалитета нет свободной земли, то на нет и суда нет. Если нет в бюджете денег на обустройство кооперативного участка - а у кого они есть? - то пусть кооператив строит инженерную инфраструктуру сам. Впрочем, по словам автора новации П. Крашенинникова, если члены кооператива докажут, что свободные участки есть, но муниципалитет по каким-то причинам отказывается их выделять, они могут смело обращаться в суд. Есть все шансы "выбить" землю.
Между тем эксперты в сфере недвижимости весьма скептически оценивают жизнеспособность "закона о трех этажах". "Большую часть пригодных для строительства земель уже давно выкупили застройщики, - говорит руководитель ипотечного отдела Международной академии ипотеки и недвижимости Алексей Теребков. - Во всяком случае, в Московском регионе ничейных участков практически не осталось". В других регионах пустующих земель действительно много. Но это, как правило, отдаленные местности, и подведение коммуникаций к ним обойдется в несколько раз дороже самих домов. "С какой стати муниципалитеты начнут вдруг раздавать земельные участки? Представителям кооперативов придется либо бесконечно бегать с протянутой рукой по кабинетам, либо ускорить эту беготню, вложив в руку конверт", - считает заместитель руководителя комитета по жилищной политике "Деловой России" Сергей Журавлев.
Большое сомнение у экспертов вызывает и "цена вопроса". По мнению профессора Высшей школы экономики Ивана Родионова, малоэтажное строительство вовсе не дешевле многоквартирного. "Например, для пятиэтажного дома на 50 квартир нужно проложить 500 метров водопроводных труб. А чтобы обеспечить водой 50 отдельных домиков - уже полтора километра", - поясняет он. Таким образом, по самым скромным подсчетам, затраты на строительство увеличиваются в три раза. Кроме того, отмечает Родионов, при малоэтажной застройке потребуются более значительные большие инвестиции в социальную инфраструктуру. Ведь жителям поселков необходимо обеспечить равный с горожанами доступ к магазинам, школам, детсадам, поликлиникам. "Тех же дорог в микрорайоне из коттеджей потребуется построить намного больше, чем в районе, застроенном панельными домами", - говорит И. Родионов. По мнению экспертов, идея массового малоэтажного строительства может оправдать себя лишь в некоторых регионах.
В регионах, кстати, малоэтажная идея находит больший отклик. Так, власти Челябинской области приняли решение о строительстве поселков индивидуальной застройки в восьми муниципальных образованиях, причем инженерная инфрастуктура будет возводиться за счет бюджетных средств. Правительство Ульяновской области также одобрило программу развития малоэтажного строительства, предполагающую введение в эксплуатацию 1 миллиона кв. метров жилья. По мнению местных чиновников, это позволит решить жилищную проблему граждан с разным уровнем достатка. В Свердловской области тоже ухватились за плодотворную идею. Только в Екатеринбурге под малоэтажное строительство до 2015 года планируется предоставить площадки для строительства 1,5 миллиона кв. метров.
Как заявляют разработчики законопроекта, хорошим решением для малоэтажного строительства могло бы стать развитие деревянного домостроения. В рамках нацпроекта "Доступное жилье" предполагается предоставлять различные льготы и преференции производителям деревянных домов. В ряде регионов, в частности в Ленинградской области, создаются несколько предприятий, которые будут заниматься так называемым быстровозводимым жильем. Минрегион обещает, что к середине 2008 года эти предприятия уже начнут производить конструкции для индивидуальных домов.
Вместе с тем, как отмечают специалисты, реализация малоэтажной идеи не снимает острого дефицита добротного и недорогого жилья. Всю Россию коттеджами не застроишь. К тому же только небольшая часть из 4 с лишним миллионов "старых" очередников способна участвовать в мероприятии, суть которого выражается известной формулой: "Спасение утопающих - дело рук самих утопающих".
