Дом с неудобствами

Современное жилье невозможно представить без таких удобств, как свет, вода и канализация. В городских квартирах все проблемы со строительством и эксплуатацией инженерных коммуникаций переложены на плечи коммунальных служб. При переезде за город решать эти вопросы придется самому владельцу дома. И с каждым днем делать это становится все труднее.

Решать проблемы с подключением коммуникаций приходится далеко не только владельцам стихийных самостроев: проблемы, связанные с подводкой магистрального газа или выделением необходимых электрических мощностей, возникают даже у покупателей участков в элитных коттеджных поселках.

Чудо света

Больше всего проблем может возникнуть с электроэнергией. С проблемой подключения энергомощностей сталкиваются все: и девелоперы коттеджных поселков, и владельцы скромных домиков в садовых товариществах. Услуга недешева: стоимость подключения составляет от 10 тысяч до 35 тысяч рублей за 1 кВт мощности, плюс затраты на комплекс работ по выполнению необходимых технических условий: проект, согласование, закупка оборудования и материалов.

Необходимая мощность теоретически вычисляется, исходя из площади строения (чем больше площадь дома, тем больше необходимо электричества) и категории поселка. По словам руководителя департамента загородной недвижимости компании Blackwood Марии Литинецкой, минимум, выделяемый на домовладение в экономклассе, составляет 8--10 кВт. В более дорогих сегментах потребляемая мощность увеличивается. В частности, как замечает главный инженер компании "Северо-Запад" Юрий Юдин, в элитных коттеджах она доходит до 50--70 кВт.

"Теплые полы, вентиляция с подогревом, что является нормой даже для поселка бизнес-класса - все это требует электричества", - объясняет он.

Объемы строительства в Подмосковье с каждым годом увеличиваются, и в результате нехватка электрических мощностей становится все более острой.

По словам и.о. директора департамента управления загородной недвижимости компании?"МИЭЛЬ?-Недвижимость" Александра Симанова, наибольший дефицит электроэнергии - на западе Подмосковья, где жилищное строительство идет наиболее активными темпами.

Загородные девелоперы решают вопрос при помощи строительства новых подстанций. Но это выливается в дополнительные затраты, которые в конечном счете ложатся на плечи покупателей жилья. "Но экономить не стоит", - советует руководитель отдела загородной недвижимости компании "Новый город" Владимир Лебедев. По его словам, на первых порах, пока люди строятся и в поселке живут не все владельцы, нехватка электричества не ощущается: по 8--10 кВт на домовладение хватает даже в дорогих поселках.

"Но чуть позже, когда коттеджи заселяются, проблема встает во весь рост", - предостерегает он.

В одном из поселков на Калужском шоссе, рассказывает Лебедев, в 2000 году жильцы столкнулись с проблемой энергодефицита во время празднования Нового года. Изначально девелопер планировал построить поселок одного размера, но позже приобрел еще участок земли, который застроил таунхаусами, не позаботившись об увеличении электрических мощностей. В результате на каждый коттедж вышло всего 8 кВт. "Тогда застройщик предложил поставить дополнительную подстанцию, для чего требовалось с каждого участка доплатить по $3 тысячи, - рассказывает Лебедев. - Большинство жителей отказалось". В результате начало ХХI века жители поселка праздновали как в неолите. На праздник съехались практически все жители поселка. Люди зажгли елки, включили праздничное освещение, музыкальные центры, затопили сауны.

"И, конечно, все вырубилось, - говорит Лебедев. - Поселок остался без электричества, и остаток ночи народ провел у общего костра". После чего жители согласились на предложение девелопера, собрав уже 3 января необходимые $600 тысяч.

Поддайте газу

Подобная проблема в Подмосковье сложилась не только с электричеством. Не лучше обстоит ситуация и с газом. "Получить разрешение на газификацию непросто, да и недешево", - отмечает Мария Литинецкая. По словам Владимира Лебедева, если газ проходит по границе участка, нужно ориентироваться на сумму $5--6 тысяч, а на каждые 100 м стоит накинуть еще по $2 тысячи.

Между тем место вреза в газовую магистраль может находиться на значительном расстоянии. "Для газификации поселка Графские Пруды трубу пришлось тянуть на 17 км", - жалуется гендиректор компании "Аллтек Девелопмент" Игорь Гончаров.

Могут возникнуть и другие затраты. Например, газопровод может быть рядом, но если это будет труба высокого давления, то подключиться к ней можно, только построив газораспределительную станцию. В этом случае, по словам Владимира Лебедева, оборудование и получение соответствующих разрешений обойдется не меньше чем в $50 тысяч.

Впрочем, в некоторых районах Московской области сложилась ситуация, когда газа просто нет и размер платы уже не играет никакой роли. В частности, замечает эксперт, с отсутствием газа столкнулись девелоперы Красногорского района. Существующие сети здесь работают на пределе своих возможностей и дополнительной нагрузки попросту не выдержат. "Мособлгаз" направляет всем желающим официальный отказ. Единственное исключение, посетовал Лебедев, сделано для командующего военно-космическими силами России.

Разрешение ситуации в Красногорском районе ожидается не ранее конца текущего года. За прошедшую зиму в ряде недостроенных коттеджей потрескалась отделка, в результате чего назревает конфликт между застройщиками и покупателями.

Пока ситуация, сложившаяся в Красногорском районе, - скорее исключение, чем правило. Но, по словам экспертов, сегодня проблем с газификацией строений достаточно во всех районах Подмосковья, и со временем ситуация будет только усугубляться. Конечно, обогревать строения можно и при помощи электричества, но в этом случае затраты на эксплуатацию дома возрастают в десятки раз.

Водяное перемирие Из всего набора коммуникаций, необходимых для нормальной жизнедеятельности, меньше всего проблем для девелоперов и владельцев загородных домов, строящих их самостоятельно, создает водопровод. Как замечает пиар-директор агентства недвижимости DOKI Алла Ефремова, вариантов здесь достаточно.

Наиболее распространенный способ - бурение артезианских скважин - индивидуальных или на весь поселок. Бурение скважины с получением разрешения, по данным Лебедева, стоит в пределах $3--7 тысяч. "Работы проводят организации, имеющие необходимые лицензии, а впоследствии, при приемке дома в эксплуатацию, дополнительную проверку проводит санэпидемстанция", - объясняет Владимир Лебедев.

Руководитель проекта службы заказчика Московской области компании "КомСтрин" Дамир Усманов замечает, что одной из главных проблем при устройстве водоснабжения является длительный срок согласования устройства скважины - в среднем около двух лет.

Как правило, других проблем при обустройстве водопровода не возникнет. В том числе такой проблемы, как осушение источника. "Скважины в организованных поселках имеют глубину порядка 100 м, а объемы воды в этих слоях практически неиссякаемые", - успокаивает Усманов. Кроме того, существует теоретическая возможность подключиться к водопроводу ближайшего населенного пункта. "Правда, таких случаев еще не было", - делится Алла Ефремова. Ведь в этом случае расходы девелопера, а соответственно, и стоимость проекта серьезно возрастают.

Перед септиком все равны

Что касается канализации, то, пропуская "удобства на улице", остановимся на самом дешевом и распространенном варианте - сепаратных системах. Александр Симанов замечает, что этот способ применяется в 90% коттеджных поселков.

По словам Марии Литинецкой, их можно разделить на три группы: автономные (для отдельного дома), местные (для группы рядом стоящих домов) и централизованные (для всего поселка в целом). "Каждая из этих систем обладает своими особенностями, но объединяет их технологический принцип очистки сточных вод", - рассуждает эксперт. Как правило, процесс очистки состоит из двух этапов: механическая и биоочистка. Первый этап происходит в септике, где вода отделяется от взвеси и осадка. Дальше наступает этап биологической очистки. Очищенные сточные воды попадают в фильтры - это может быть как просто грунт, так и специальные фильтрующие колодцы или кассеты. Единственное преимущество автономной системы очистки состоит в том, что владелец дома ни от кого не зависит и может запустить ее в эксплуатацию в любой момент. Но и эксплуатировать систему ему придется самому. В случае коллективного пользования из-за больших объемов сточных вод необходима более сложная система биологической очистки, но в этом варианте канализация создаст меньше проблем соседям или жителям поселка в целом. "Главное требование к очистным сооружениям - качество очистки воды", - рассуждает Литинецкая. По ее словам, основным показателем является полная биологическая потребность в кислороде: для большинства водоемов она составляет 3мг/л, а для воды, которую можно слить в грунт, - 15--25 мг/л. Надо заметить, что сброс из очистных сооружений в водоемы запрещен. "При реализации проекта "Зеленый мыс", хотя вода с очистных сооружений ливнестоков поселка по некоторым параметрам требований СЭС была лучше питьевой, нам запретили сброс в Пестовское водохранилище, - пожаловался Усманов. - Обязали выкапывать пожарный водоем и прокладывать 300 м напорной канализации от очистных сооружений до этого водоема".

Владимир Лебедев замечает, что в большинстве коттеджных поселков, продающихся без подряда, покупателю придется самому озаботиться обустройством канализации, а в проектах с подрядом обычно делается канализация на весь поселок. "Но это тоже может быть что угодно: и централизованный мощный септик на всех, и яма, которую периодически опустошает машина ассенизаторов", - предупреждает Лебедев. По словам Симонова, в настоящее время стоимость ассенизационной машины в зависимости от спроса и удаленности от Москвы колеблется от 800 до 1,5 тысячи рублей за 5,5 кубометра, а частота вывоза зависит от водопотребления, способности грунта поглощать воду и других факторов. "Обычно вывоз отходов при объеме септика 8--10 кубометров производится один раз в два-три месяца", - объясняет он. Эксперты замечают, что канализации такого типа, как правило, устроены в загородных поселках, построенных пять-шесть лет назад. "В частности, в поселке Урожай, расположенном на Новорижском шоссе, - говорит Алла Ефремова. - Здесь частота очистки ямы в среднем составляет один раз в месяц, а плата с участка - 180 рублей".

Конечно, самая удобная схема устройства канализации в поселке - подключение к канализации близлежащего населенного пункта. "Но сделать это бывает не всегда просто, а зачастую невозможно, и поселков, где идет подключение к магистральной канализации, крайне мало", - замечает Литинецкая. Основная причина - удаленность большинства коттеджных поселков от населенных пунктов. "Кроме того, очистные сооружения населенных пунктов чаще всего пребывают в плачевном состоянии, а затраты на их реконструкцию могут серьезно увеличить стоимость проекта", - объясняет руководитель проекта "Павловская слобода" компании RIGroup Андрей Любимов. По словам Литинецкой, цена подключения варьируется в зависимости от района, местоположения участка, отношения девелопера с муниципальными властями. "В некоторых случаях сумма доходит до $5 тысяч за домовладение", - делится она.

Алла Ефремова уверена, что в любом случае в элитных поселках должны быть проведены центральные коммуникации. "Септик допустим в экономклассе, - рассуждает она. - Но если за забором есть компостная яма и приезжают ассенизаторы, то данный поселок нельзя назвать элитным". С ней полностью согласен Юрий Юдин. "Трудно представить поселок бизнес-класса с выгребными ямами, без магистрального газа или с перебоями подачи электричества", - считает он. Но действительность пока именно такова.

10.04.07