За последние десять лет российское законодательство в области недвижимости существенно поменялось. Законы эти разрабатывались и принимались целыми пакетами и в таком количестве, что их порой не успевали "отследить" даже квалифицированные юристы - консультанты по вопросам недвижимости. Но среди этого сонма полузамеченных законов весьма резко выделяется пресловутый Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве…", который, по словам одного из участников рынка, "не заметить нельзя, и перепрыгнуть тоже нельзя, можно только обойти".
Почему этот закон оказался столь значимым? Принятие ФЗ №214 - важный шаг в построении цивилизованных строительных отношений. Основной его миссией было защитить дольщиков, которые неизбежно оказывались "крайними" при любой треснувшей строительно-финансовой схеме, а также подтолкнуть сложившуюся в России практику финансового обеспечения строительства в сторону большего соответствия мировым стандартам.
По словам одного из разработчиков этого закона, эксперта фонда "Институт экономики города" Дмитрия Гордеева, закон этот обозначил определённые рамки для застройщиков. Рамки эти вполне логичны: к примеру, закон обязал застройщика предоставлять полную информацию о своей предыдущей деятельности, дабы дольщик не связывался с "котом в мешке". Закон запретил привлекать деньги дольщика до того, как застройщик получит официальное разрешение на строительство конкретного объекта на конкретном участке. Документ обязал застройщика обозначить в договоре с дольщиком конкретную дату сдачи объекта и санкции за ее просрочку. Закон этот разрабатывался и принимался с великими сложностями - слишком велика была цена вопроса. Вступил он в силу 1 апреля 2005 года, и в этом варианте, по мнению Д. Гордеева, имел место определенный перекос в сторону дольщиков, поэтому буквально тут же началась разработка поправок к закону, которые и вступили в действие летом прошлого года, и оптимальный баланс интересов сторон все-таки был достигнут.
Суровая реальность
Каковы сегодняшние рыночные реалии? Не так давно партией "Единая Россия" был заказан мониторинг исполнения этого закона по всем субъектам Федерации. Результаты его настолько малоутешительны, что с весьма высоких трибун было прямо произнесено слово "саботаж" и, как это внешне ни парадоксально, в регионах закон исполняется куда последовательнее, нежели в Москве и Санкт-Петербурге, где до 90 процентов застройщиков прямо его нарушают. Если конкретнее, то ситуация, по оценке коллегии адвокатов "Правовая защита" (непосредственно занимающейся сегодня "разборками" с обманутыми дольщиками), выглядит следующим образом: застройщики в обход законодательства с помощью серых схем привлекают деньги дольщика. Как в России всегда было принято, есть закон, а есть и "общественные отношения". Суть их в том, что если застройщик в итоге выполняет свои обязательства перед дольщиком (то есть, в итоге таки сдает ему квартиру), то власти этих нарушений "не видят". Ну а если финансовая схема застройщика по тем или иным причинам треснула, то застройщику мало не покажется. Беда только в том, что в таком случае взять с него практически нечего, то есть дольщик опять-таки остается "крайним".
Уж лучше он прогнется под нас
Почему же дольщик вступает в столь опасные для него отношения? Ответ очевиден: пресловутый дефицит и рынок продавца. Отметим очевидный факт, что некоторые игроки весьма в этом дефиците заинтересованы, и причины этого интереса вполне прозрачны. Что касается застройщика, который обходит закон всеми способами, порой весьма хитроумными, то он, как правило, вовсе не злонамерен. Просто в силу так называемых сложившихся реалий предварительный этап подготовки к строительству и так называемый "вход в площадку" требуют огромных финансовых затрат. Банки на этом этапе кредитуют застройщиков крайне неохотно и под большие проценты, а у самого застройщика таких денег, как правило, нет. Впрочем, сегодня валить все на застройщика много проще, чем разобраться с вышеупомянутыми реалиями. А застройщика прогибаться под эти самые реалии заставляет буквально жизненная необходимость, ибо если он под них не прогнется - он тут же покинет рынок (и примеров такого "безумства храбрых" мы имеем более чем достаточно и весьма наглядных).
Мы пойдем другим путем
Почему существует реальная возможность обходить закон? По словам Д. Гордеева, закон еще в первом варианте предусматривал создание соответствующих контролирующих структур, без которых любой закон является не руководством к действию, а всего-навсего благим пожеланием. Здесь уместна прямая аналогия. Как известно, у нас существует Уголовный кодекс, и существует огромная система, за его исполнением следящая: прокуратура, суды, МВД, и так далее. Но стоит этой системе даже не исчезнуть, а просто дать слабину (как все мы наблюдали в начале девяностых) - и кодекс этот мгновенно начинает исполняться, скажем так, весьма приблизительно. В нашем же случае кодекс (то есть ФЗ №214) принят был, а вот МВД (то есть контролирующие его исполнение структуры) вообще не были созданы, не были определены конкретные структуры и лица на уровне федеральной исполнительной власти, отвечающие за его исполнение. И как же он в результате может работать?
С принятием поправок требования к контролю несколько изменились. На сегодня федерация осуществляет не сам контроль, а регулирование в сфере контроля, а непосредственно контроль отдан на откуп субъектам федерации, которые и обязаны создавать соответствующие контрольные структуры или возлагать контроль на уже существующие. Полномочия их прямо указаны в законе и весьма обширны, в частности, они имеют право требовать у застройщика любую документацию, связанную с привлечением денежных средств на строительство. Впрочем, скептики говорят, что если сегодня обманутые дольщики ("вступившие в отношения" до первого апреля 2005 года) митингуют необоснованно, то следующая обширная волна (появление которой, в частности, предсказывает депутат Госдумы Александр Коган) будет протестовать уже обоснованно (впрочем, ровно с тем же результатом, ибо резервирование денег на эту статью не предусмотрено).
Сам себе контролер
Необходимо упомянуть и еще об одном мощном потенциале регулирования, а именно: о создании саморегулирующихся организаций. Именно по этому пути сегодня развивается российское законодательство практически во всех сферах деятельности (например, срок отмены государственного лицензирования строительных организаций был назначен на 1 января 2007 года, но потом перенесен на более поздние сроки). Такая организация в идеале сама должна осуществлять контроль за застройщиками, работающими в обход законодательства и незаконно привлекающими денежные средства граждан, но у Д. Гордеева по этому поводу есть вполне конкретные опасения: прежде всего, опасность лоббирования, а, кроме того, "отсекание" нежелательных конкурентов. Опасения эти вызваны тем, что корпоративная культура в строительстве у нас все еще находится в зародышевом состоянии, и для того чтобы созреть, ей, как и любой культуре, нужно время… Впрочем, оно же и покажет…
