Новостроек в Московской области становится все больше. Дома растут вместе с ценами, появляются проекты массовой много- и разноэтажной застройки. Правда, их ввод в строй иногда затягивается на многие годы.
По итогам 2006 года Московская область вышла на передовые рубежи по объемам строительства жилья среди всех субъектов РФ. Доля здешних новостроек составила 12,8% от общего числа по стране, сама столица, кстати, только на втором месте (9,6%, подсчеты "Росстата").
В соответствии с графиком "Росстроя" по реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Подмосковье должно было выдать в прошлом году 6,3 млн. кв. м новостроек. Получилось еще больше - 6,4 млн. кв. м. Динамика строительства впечатляет. В 2005 году было введено в эксплуатацию 5,27 млн. кв. м, при том, что в 2000 году возводилось только 2,6 млн. кв. м (данные Министерства строительства Московской области).
Нина Кузнецова, генеральный директор "МИАН - Агентство недвижимости": "В 2006 году на рынке коммерческих новостроек Московского региона реализовано около 63 тыс. квартир. Соотношение продаж в Москве и области практически достигло равновесия - 52 к 48% соответственно. Рост цен по итогам года практически достиг 110% (на столичном рынке - только 74%, данные RWAY.ru). Средняя стоимость 1 кв. м в январе - $1 815".
Лучше места в мире не ищи
Желающие стать столичными жителями открыли для себя Подмосковье еще в 2004 году. Когда стало ясно, что рынок жилья в столице перегрет, наиболее дальновидные граждане потянулись в область. Анатолий Федоренко, начальник информационно-аналитического управления компании "Вашъ Финансовый Попечитель": "Сокращение недорогих предложений жилья в Москве спровоцировало увеличение спроса на жилье в ближайшем Подмосковье. За последние шесть месяцев число москвичей, покупающих недвижимость в области, увеличилось с 45 до 70%".
Если два-три года назад разница между столичными и областными расценками составляла 200-300%, в зависимости от класса жилья, то ныне дельта существенно сократилась - до 70-120%. Борис Флексер, директор Исследовательского центра Управления новостроек холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость": "Основная тенденция на рынке новостроек Московской области - интеграция Москвы и Подмосковья. Это выражается в том, что спрос на жилье в московском регионе очень высокий, а в Москве предложение ограничено. Соответственно, вполне закономерно некоторое перетекание спроса в область. Как следствие в регионе, особенно в тех городах, которые находятся не далее 30 км от МКАД, жилья строится больше. Вместе с тем потенциал инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры здесь ограничен, поэтому массовое жилое строительство существенно ограничено по масштабам. Кроме того, эти города прирастают районами и микрорайонами, формирующимися из поселков. Основная проблема подмосковного строительства - сложности с инфраструктурой. Для того чтобы наращивать объемы строительства, необходимо опережающими темпами развивать транспортную инфраструктуру и инженерные коммуникации".
Словом, проблемы в московском регионе - лидере РФ, как у всех: с коммуникационной и социально-бытовой инфраструктурой плоховато - не угнаться ей в своем развитии за строительством жилья [об этом, впрочем, предупреждал на одном из федеральных совещаний губернатор Борис Громов почти год назад). Дома возводятся, а вот инфраструктуру - и не только коммуникационную (свет, тепло и т.п.), но и социально-бытовую (школы, поликлиники, детские сады и т.п.) - строить некогда. Да и дополнительные дороги (трассы, легкое метро), соединяющие столицу и область, сооружаются не так быстро, как хотелось бы новоселам, не желающим тратить в пробках по два с лишним часа, возвращаясь с работы домой.
Инфраструктурные трудности не добавляют очков областной недвижимости. Покупатель готов был закрывать на них глаза, пока существовала значительная разница в столичных и областных ценах. Однако цены стремительно сближаются, а их рост, как известно, требует компенсации качеством.
Меньше или равно?
Риэлторы уверяют, что область и столица по качеству абсолютно идентичны. Борис Флексер: "Все, что сегодня строится в Подмосковье, мало отличается от того, что возводится в Москве. Иными словами, Подмосковье застраивается по столичным стандартам". И, добавим, масштабно, при этом столичными строителями (наиболее активны СУ-155, ГК "ПИК", ДСК-1, Главстрой). Однако очевидно, что при нерешенном вопросе транспортной доступности столицы для жителей области говорить о равенстве преждевременно.
Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа УК "Масштаб": "Цены в Подмосковье формируется за счет двух разнонаправленных факторов: отток покупателей из Москвы влияет на повышение цен, высокая конкуренция между застройщиками - на понижение. Ликвидность в области определяется на основании транспортной доступности и инфраструктурной достаточности, а не качества жилья".
Если в 2005 году значительнее всего дорожало жилье в развитых городах Подмосковья (спутниках), таких как Мытищи, Химки, Люберцы, Одинцово (+42%), что в первую очередь связано с хорошо развитой инфраструктурой, то за прошлый год выросло в цене жилье, расположенное во втором круге удаления от Москвы - от 15 до 30 км (Домодедово, Подольск, Истра, Апрелевка, Звенигород, Фрязино, Щелково, Пушкино). Причина в том, что там еще оставались квартиры по $600-800 за метр. Рост стоимости такого жилья доходил до 200% за год (данные УК "Масштаб"). Спешим успокоить читателя: итоговая стоимость квадратного метра во втором поясе удаленности сегодня все же отстает от столичной - от $1,5 тысячи.
Что же касается городов, расположенных до 20 км от кольцевой, то здесь цены отличаются от столичных не более чем на 30%, а в ряде случаев и сопоставимы с ценами в некоторых спальных районах Москвы. Если взять, к примеру, столичный микрорайон Кожухово в ЮВАО (от $2 тыс. за 1 кв. м], то на некоторых объектах по ценам он сравнялся с Балашихой на востоке области ($1,4-2 тыс.), а в Красногорском к западу от Москвы иногда и уступает (от $1,5 до 2,4 тыс. и выше). Впрочем, этот факт подтверждает существующее столичное правило: расценки на недвижимость следует сопоставлять только в рамках одного географического направления. Теперь уже не так важно, где строится объект - в Москве или в области, сопоставлять имеет смысл только, к примеру, в рамках западного или восточного направления.
При этом столичные районы, находящиеся строго внутри МКАД, все же вдвое дороже "закольцевых" и областных ареалов - от $3,9 за "квадрат" в зависимости от направления: удорожание идет с востока (ЮВАО, ЮАО, Зеленоградский округ, ВАО, СВАО, САО) на запад (ЮЗАО, СЗАО, ЗАО).
Тенденция сближения областных и столичных расценок продолжится. К этому имеются сегодня все предпосылки. По темпам роста Подмосковье вот уже который год обгоняет столицу. Даже в ударном для московских застройщиков апреле прошлого года, когда цены взлетели на 9%, область показала 11%-ный рост, а в минувшем декабре при практической стагнации на первичном рынке Москвы (+0,8% в предложении), Подмосковье демонстрировало удорожание на 1,5% (данные "МИ-АН - Агентства недвижимости", см. график динамики).
Нанесено на карту
В настоящее время география застройки области такова. По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", максимальная часть всех новостроек - до 84%
- сосредоточена в городах и поселках, расположенных до 25 км от МКАД. Там же фиксируется самый большой объем предложения - 87% по количеству домов и 92% по суммарной площади квартир. Активнее всего новое строительство ведется на западе (27% всего предложения по числу домов и 31 % по площади) - в районе Красногорска, Химок, Одинцова; востоке (20 и 22% соответственно) - Железнодорожный, Реутов, Люберцы; юге (13 и 11%) - Щербинка, Троицк, Подольск и северо-востоке (11 и 7%) - Балашиха, Мытищи. Если говорить о типах жилья, то самая большая доля в структуре предложения приходится на монолитные дома (57%). Далее следуют панельные новостройки (39%). Таким образом, монолитное домостроение остается на лидирующих позициях, что и позволяет рассуждать об улучшении качества областного жилья.
Перспективы организации городского образа жизни по столичным стандартам в Московской области имеются. Речь идет о масштабных проектах комплексной разноэтажной застройки. Это 2,7 млн. кв. м жилья на 460 га близ Красногорска в рамках проекта "Рублево-Архангельское" от "Нафта-Москва", 12 млн. кв. м на 18 тыс. га - "Большое Домодедово" (южное направление) от "Коалко-Девелопмент", по 300 тыс. кв. м ежегодно в течение 30-50 лет на 13 тыс. га в "А101" (Калужское направление), от УК "Масштаб" "Русагро". Однако сроки их реализации напрямую зависят от того, как удастся договориться с местной администрацией по вопросу энергоинфраструктурного обеспечения (исключение - УК "Масштаб", специализирующийся на ленд-девелопменте, то есть на самостоятельном развитии территории. - см. "ВЕСТИ", N2). И цены на указанные площади для конечного потребителя - рядового покупателя жилья - напрямую зависят от сговорчивости и расторопности местных властей в инфраструктурном вопросе. Девелоперы проекта "Большое Домодедово" из компании "Коалко-Девелопмент" поразили рынок заявлением, что 12 млн. кв. м жилья, которое они запланировали возвести, будут предлагаться всего по $1 тыс. за "квадрат". Однако генеральный директор компании Владимир Барулин неоднократно уточнял в прессе, что стоимость жилья при реализации может вырасти на 40%, если местные власти не помогут с длинными кредитами на развитие коммуникаций. Участники рынка считают, что это еще сильно заниженная цифра. Остальные же создатели проектов супермассовой застройки на территории ближайшего Подмосковья ("А101" от УК "Масштаб" "Русагро" и "Рублево-Архангельское" от "Нафта-Москва"] ориентируют потребителя на коммерческие расценки, актуальные для того момента, когда их жилье выйдет на рынок, - сроки реализации проектов варьируются от 7 до 50 лет.
Задачи по оснащению стройплощадок инфраструктурой предстоит решать совместными усилиями на всех уровнях власти. Анатолий Федоренко: "Правительство Московской области реализует план по подготовке земельных участков для жилой застройки. Этот процесс осложнен тем, что до сих пор не завершено разграничение земель по уровням собственности на федеральные, региональные и муниципальные".
Весенний призыв
Несмотря на аналитические данные столичных исследовательских компаний относительно стагнации цен в Москве, эксперты настаивают, что для областных ареалов эта тенденция неактуальна.
Игорь Лебедеев: "Ценовая динамика за январь показала, что "первичка" продолжает дорожать. За январь цены на подмосковные новостройки выросли на 1 -2%, на вторичном рынке - до 5% (правда, есть случаи неизменности цен). Особенно подорожали квартиры, расположенные на втором круге удаления (от 15 до 30 км от МКАД) - более чем на 3%". Второй пояс должен-таки догнать первый и московские спальные районы. Анатолий Федоренко: "Прирост стоимости на жилье в
Подмосковье средней удаленности будет высоким - 7-8% в месяц. Цены достигнут уровня спальных районов Москвы и районов за МКАД".
В целом консультанты считают, что покупатель предпочтет стабильный и малорисковый (чего не скажешь о стандартных финансовых инструментах - паях, акциях, облигациях) доход от инвестиций в недвижимость. Игорь Лебедев: "Доля инвестиционных квартир на рынке Подмосковья в прошлом году доходила до 60%. Сейчас этот показатель снизился до 50%. В прессе активно муссируется тот факт, что инвестиционная привлекательность недвижимости падает. Соответственно, на рынке остались только прагматичные инвесторы, цель которых не заработать, а сохранить свои средства. Однако инвестиции в этот сегмент недвижимости по-прежнему актуальны. Цены будут расти. Если сравнивать с другими популярными способами инвестирования - ПИФами, акциями, облигациями, доходность которых может доходить до 50-60%, инвестиционная привлекательность подмосковной недвижимости не так велика - 20-30%. Рынок выжидает и планирует развитие событий. В марте, в случае если план продаж не будет выполнен, цены понизятся. Если план будет выполнен, то темпы роста в 1-2% сохранятся (план застройщиков по продажам с тем, чтобы хватило средств вести строительство. - "ВЕСТИ"). И первичное, и вторичное жилье Подмосковья будет дорожать: на 2-4% до марта и до 5% - после. При этом постоянно будут вводиться новые объекты. Поскольку средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье явно ниже, чем в Москве, жилье в области по-прежнему будет пользоваться высоким спросом".
Наиболее осторожные эксперты все же признают стабилизацию цен и для Подмосковья, допуская лишь отдельные всплески подорожания. Борис Флексер: "Сегодня первичный рынок Московской области находится в стадии стабилизации. Это положение сохранится, но в отдельные месяцы возможен ценовой прирост, вплоть до 2,5%".
- Решая проблему обманутых дольщиков, в Химках передали жилкомплекс "Звезда России" новому инвестору и провели первый в области открытый аукцион по приобретению земельного участка
- На западных направлениях Подмосковья строительство ведется активнее всего (27% предложения по количеству домов). На фото: пос. Дубки (Одинцовский район)
- Перспективы городского образа жизни по столичным стандартам в области в основном связаны с масштабными проектами застройки. Например, 2,7 млн. кв. м жилья в "Рублево-Архангельском" (Красногорский район)
- В области, в отличие от Москвы, при комплексной типовой застройке встречаются варианты квартир с отделкой.На фото: мкрн. Новокуркино (г. Химки)
