В прошедшем году рынок недвижимости в Московском регионе был богат на сюрпризы, главным из которых стал рост цен на жилье. Хотя в конце 2005 года казалось, что цены достигли пика, рынок показал новые рекорды: по данным аналитического агентства RWAY, стоимость московских квартир за 2006 год выросла в среднем на 74%. Теперь эксперты спорят, что ожидает цены на жилье в 2007 году: обвал, стагнация или медленный рост.
Наиболее бурный рост цен пришелся на весну прошлого года: в апреле стоимость московского жилья подскочила сразу на 10%. К лету прирост снизился до 3--4%, а уже осенью цены остановились. Девелоперы уверяли, что стагнации быть не может, сравнивая уровень цен на московское жилье с гораздо большей стоимостью квартир в крупнейших столицах мира: Париже, Лондоне и Нью-Йорке. Рынок доводам не внял, и уже в ноябре 2006 года цены замерли, а с середины января 2007 года плавно поползли вниз. По данным руководителя агентства RWAY Александра Крапина, в январе падение в сегменте экономкласса составило 0,4%.
Падать нельзя расти
Мнения экспертов о дальнейшем движении цен на жилье сильно расходятся.
Президент компании "Рескор" Сергей Лупашко считает, что в текущем году рост цен сохранится на уровне 15--20%. С этим прогнозом согласен и начальник отдела загородной недвижимости группы компаний "Вашъ финансовый попечитель" Роман Рыжков. "Рост цен не прекратится, ведь навес сырьевых денег в стране никуда не исчезнет, - уверен он. - Другое дело, что инвесторы будут вести себя более осторожно, вкладывая средства не во все, "что не движется", а точечно: в объекты, которые могут гарантировать получение прибыли".
Коммерческий директор холдинга "Капитал Груп" Алексей Белоусов уверен, что корректировка цен в ближайшее время неизбежна. Эксперт напоминает, что сейчас цены на квартиры в хрущевках колеблются в пределах $4--5 тысяч за квадратный метр. "В моем представлении реальная стоимость подобного жилья в 2--2,5 раза ниже, - считает Белоусов. - Чем быстрее произойдет корректировка цен, тем лучше для рынка". В то же время девелопер не сомневается: цены на качественные квартиры будут расти.
Третья группа экспертов уверена, что рынок ждет одно из двух: длительная стагнация или падение. "Наиболее вероятно снижение цен на 10--15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения", - считает Александр Крапин. Председатель экспертного совета компании "Финам" Сергей Хестанов предполагает, что наиболее вероятен вариант многолетней стагнации. "Возможно, что к началу лета будет снижение цен на 10--15%, - рассуждает он. - Конечно, многое зависит от позиции властей, у которых есть достаточно много рычагов для воздействия на этот рынок".
Фактор чиновника Заместитель гендиректора Delta Estate Павел Пряников уверен, что и нынешняя стабилизация цен отчасти связана с позицией федеральных чиновников. "Окрик из Федеральной антимонопольной службы, а также обещание вице-премьера Медведева "разобраться" с ситуацией на рынке подвигли застройщиков приостановить гонку цен на новостройки", - говорит он. И в будущем, уверен Пряников, следует ожидать давления социальных рычагов на рынок недвижимости со стороны чиновников. "В ближайшее время наверняка стоит ждать очередной порции законопроектов, связанных с нацпроектом "Доступное жилье", - согласна с ним руководитель аналитической службы компании "Новый город" Наталья Ветлугина. - В частности, скорее всего, увеличат налоги для собственников, имеющих более одной квартиры".
Увеличение налога на второе жилье - тема давняя, но популярность ее растет.
Столичное правительство на днях предложило дополнение: тем, кто будет сдавать "лишние" метры законным порядком, налог можно будет уменьшить. И если такой налог введут, его влияние будет достаточно велико. По оценкам экспертов, от 30 до 70% квартир в Москве - инвестиционные. Многие из их владельцев не хотят связываться со сдачей в аренду, а получают прибыль исключительно из роста цен на недвижимость. Если подобные активы обложат серьезными налогами, то большинство владельцев поспешит избавиться от не приносящих прибыли квартир. Тогда сегодняшнее хрупкое равновесие рынка будет сметено обвалом цен.
Истина где-то рядом Куда двинется рынок - во многом зависит от внешних, в том числе спекулятивных факторов. Но колебания цен как правило происходят вокруг неких значений, которые аналитики называют справедливой ценой. Вычислять ее можно по-разному.
Согласно исследованию компании "Росгосстрах", следует ожидать, что в ближайшие год-два цены на недвижимость в Москве могут упасть более чем на 40% по сравнению с сегодняшней средней ценой в $4,2 тысячи за квадратный метр. Такие выводы были сделаны на основании нижеследующих факторов. По словам руководителя центра стратегического анализа и планирования "Росгосстраха" Алексея Зубца, есть определенный предел средств, которые люди готовы направить на приобретение недвижимости. И если у них нет возможности за этот лимит средств купить недвижимость, они отказываются от покупки. По подсчетам "Росгосстраха", этот лимит не превышает 30% доходов семьи, а время накопления необходимой суммы - около пяти-шести лет.
"Обоснование очень простое: горизонт планирования для людей в России не превышает пяти-шести лет. Планы, рассчитанные на 10--20 лет, в нашей стране теряют смысл", - объясняет Алексей Зубец. Если умножить 30% дохода на шесть лет, получается почти двукратный годовой доход семьи. Это и есть максимальные деньги, которые семья готова потратить на недвижимость.
При исследовании учитывался уровень доходов российского населения двух категорий: москвичей, желающих улучшить жилищные условия, и потенциальных приезжих, которые хотели бы перебраться в Москву на жительство. Сопоставив их уровень доходов с количеством квартир, поступающих на продажу, аналитики компании пришли к выводу, что баланс спроса и предложения находится в районе $3 тысячи за квадратный метр жилья.
В номере "Газеты" от 27 сентября 2006 года председатель экспертного совета компании "Финам" Сергей Хестанов методом технического анализа графика цен на жилье за последние годы вывел сходную цифру возможного снижения средних цен на столичное жилье при благоприятном сценарии - до $3 тысячи за квадратный метр. Похожая цифра получается и при сравнении цен на аренду жилья с ценой самой квартиры. По общемировым меркам нормальная окупаемость квартиры при сдаче в аренду - 10--12 лет. Тогда при сегодняшней цене аренды, например, "однушки" ($800--900 в среднем) цена квартиры должна находиться в области $2,1--2,6 тысячи за квадратный метр.
Но справедливая цена изменчива. И повлиять на нее могут как законодательные инициативы властей, так и макроэкономические причины - например, состояние банковского сектора (в том числе в области ипотечного кредитования) или мировые цены на нефть. Но главное влияние оказывают сами продавцы и покупатели жилья, голосующие деньгами за ту цену, которая кажется справедливой им самим.
