На них смогут равняться инвесторы, интересующиеся отраслью. Строительство и инвестиции в недвижимость — самые надежные. В этом уже который год убеждают россиян аналитики строительного рынка, для чего приводят многочисленные аргументы: бешеный рост цен на жилье, возможность получать доход от аренды, «материальность» актива (квартиру-то, в отличие от любых других финансовых инструментов, можно и увидеть, и потрогать). Такие доводы рассчитаны в основном на рядовых обывателей, плохо представляющих себе, что такое торги, котировки, рейтинги, спрэды и т.д. Эти люди с аналитиками и не спорят — более того, во всех опросах они признаются, что свободные средства (если таковые найдутся) в первую очередь будут вкладывать именно в недвижимость.
Но вот беда: квадратные метры сегодня по карману далеко не каждому. По статистике, средний частный инвестор у нас в стране готов рисковать суммой от $3 тыс. до $15 тыс. На игру по-крупному (от $50 тыс.) отваживаются не более 10% частников, не связанных с фондовым рынком. А самая дешевая однокомнатная квартира в Москве — в старом панельном доме на окраине — обойдется сегодня никак не меньше, чем в $150 тыс. «Не можешь приобрести квартиру целиком — купи ее по частям» — призывала реклама одного из ПИФов, специализирующегося на недвижимости. Многие частные инвесторы сегодня так и поступают. А еще они покупают бумаги строительных компаний, которых сейчас на рынке достаточно. В этом плане они оказываются гораздо смелее, чем, скажем, банки, которые до недавнего времени кривились при виде облигационных проспектов девелоперов: слишком непрозрачным казался им этот бизнес. Частники же всегда смотрели на доходность (у бумаг строителей она выше, чем в среднем по рынку), отмечали рост цен на недвижимость и не верили в возможность дефолта.
Впрочем, сейчас ситуация может измениться. Девелоперские займы станут более привлекательными для банкиров и менее — для частных инвесторов. Дело в том, что аналитики со дня на день ожидают снижения доходности этих бумаг. Причина тут не в сокращении рисков, просто у инвесторов появились индикаторы, на которые можно ориентироваться: международные агентства присвоили рейтинги нескольким российским компаниям, так или иначе занимающимся недвижимостью.
Рождение эталона
«А кто видел белых и пушистых строителей? Отрасль такая…» — вздыхали пару месяцев назад финансисты, обсуждая на своем форуме выпуск бондов одной из компаний. Их грусть была вполне понятна. Во второй половине прошлого года инвестиции в строительство, по данным Росстата, резко выросли — они составили 15,7% против 10,5% в 2005-м. Объемы возводимого жилья также увеличились на 15,2%. Строительная отрасль, по прогнозам, должна была стать локомотивом экономического роста и в 2007 году. А вложения в «вагоны» — бумаги самих строительных компаний — по-прежнему оставались слишком рискованными.
Инвесторов смущала невозможность толком оценить эмитента. Мало кто из них способен самостоятельно разобраться в тонкостях закупки цемента, получения выгодных площадок под застройку и отношений строителей с дольщиками. Финансистам привычнее ясные цифры баланса, а отчетность по международным стандартам готовят далеко не все компании. Фондовый рынок любит действовать по принципу подобия, а необходимый материал для анализа еще не накопился. Даже эксперты тут мало чем помогали — в комментариях многих инвестиционных компаний часто можно было встретить фразу: «У нас нет рекомендаций по бумагам этой компании».
Теперь ситуация изменилась кардинально, поскольку рейтинги российским строителям решились присвоить даже не местные аналитики, а признанные международные агентства. Крупнейший строительный холдинг Северо-Запада России «ЛенСпецСМУ», входящий в 15 крупнейших девелоперских компаний по объему реализации, получил долгосрочный и краткосрочный рейтинги Standard & Poor's на уровне В и рейтинг А- по национальной шкале. Агентство Fitch присвоило рейтинг дефолта эмитента в иностранной и национальной валюте на уровне В (прогноз «стабильный»), рейтинг по краткосрочным обязательствам в иностранной валюте В, и национальный рейтинг по долгосрочным обязательствам ВВВ- (прогноз «стабильный») корпорации MIRAX GROUP.
Получила рейтинг и еще одна компания, к строительству прямого отношения не имеющая, но с недвижимостью все же тесно связанная, — Московское ипотечное агентство (МИА). Moody's присвоило ей долгосрочный рейтинг Ва2 с прогнозом «стабильный», краткосрочный рейтинг по депозитам в иностранной и национальной валюте Not Prime и рейтинг финансовой устойчивости Е+. Долгосрочный рейтинг МИА по российской шкале подтвержден на уровне Аа2, что совпадает с уровнями рейтингов Альфа-банка, МДМ-Банка и превышает рейтинги банка «Зенит», Росбанка и т.д.
Эксперты международных агентств учли множество факторов. Например, рейтинг МИА основан на оценке возможной поддержки со стороны собственника — города Москвы, доказанной существенными капитальными вложениями. В MIRAX GROUP отмечают, что их рейтинги основаны на способности компании реализовывать высокорентабельные проекты, позволяющей добиться высокой нормы прибыли (EBITDAR 28% в 2005 году). Fitch ожидает, что высокая норма прибыли будет поддерживаться благодаря общему положению дел на московском рынке недвижимости, где спрос еще долго будет превышать предложение.
Нынешние рейтинги всех российских строительных компаний ограничены страновыми и отраслевыми рисками и тем не менее находятся на вполне приемлемом для инвесторов уровне. «Но дело даже не в том, какие именно рейтинги присвоили нашим компаниям западные эксперты. Важен сам факт рейтингования. Он даст девелоперам шанс привлечь больше инвестиционных средств, а значит, и новый импульс к развитию», — говорит Олег Репченко, руководитель исследовательского центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru).
Грядут перемены
Бумаги отрейтингованных компаний действительно сразу же вызвали бурный интерес на рынке. «МИА: хороший рейтинг — повод для покупки!» — гласит реклама на профессиональном портале cbonds.ru. Сейчас на вторичном рынке обращаются три выпуска облигаций МИА совокупным объемом 3,82 млрд. рублей. По наиболее ликвидному третьему выпуску доходность к оферте после выхода рейтинга составила 8,47% годовых. Эксперты считают, что бумаги этого эмитента имеют потенциал к снижению доходности до уровня 7,6–7,8% годовых.
Аналитики Банка Москвы рекомендуют обратить внимание на 3,5-летний выпуск облигаций «ЛенСпецСМУ-02» с офертой в июле 2008 года (доходность 11,50% годовых). Второй выпуск бондов MIRAX GROUP с погашением в сентябре 2009-го на следующий день после присвоения рейтинга компании стал одним из лидеров по объемам торгов. Его котировки в тот день выросли на 0,05%, доходность снизилась на два пункта, до 10,92% годовых. Сейчас доходность выпуска составляет уже 10,6%. В целом объем публично размещенных долговых обязательств MIRAX GROUP составляет около 6,6 млрд. рублей.
Впрочем, речь сейчас идет уже не о бумагах конкретных компаний, а об инвестициях в отрасль в целом. «С 2005 года, когда строители начали активно осваивать внутренний долговой рынок, информационная прозрачность сектора значительно выросла. А присвоение рейтингов компаниям позволит повысить инвестиционную привлекательность их обязательств. Все это должно привести к росту спроса на облигации компаний строительного сектора», — считает Наталья Ковалева, эксперт отдела анализа рынка облигаций аналитического департамента Банка Москвы.
Ее коллеги из МДМ-Банка отмечают, что бонды рейтингованных компаний из других отраслей практически полностью расположены сейчас под уровнем 10%, причем компании с рейтингом В- занимают нишу 9,5–10%. Доходность же бумаг большинства девелоперов варьируется в пределах 11–16% годовых. Многим инвесторам (тем же частникам, например) это нравится, а для самих эмитентов создает множество проблем, поскольку они заинтересованы в первую очередь в длинных и дешевых деньгах. «Бонды строительных компаний выглядят сейчас наиболее недооцененными на облигационном рынке», — говорит Павел Бибенко, директор департамента ценных бумаг компании «Планета Капитал». Но доходность бумаг снижается по мере уменьшения рисков, а хорошие рейтинги как раз служат показателем надежности эмитента. «Поэтому присвоение рейтингов «ЛенСпецСМУ» и MIRAX GROUP — это повод для пересмотра рисков эмитентов всего строительного сектора», — добавляет Коваленко.
Аналитики полагают: уровни доходности, с которыми сейчас торгуются облигации строительных компаний, должны снизиться с 10–12% до 9—10%, а то и больше. Рейтинги «ЛенСпецСМУ» и MIRAX совпадают с рейтингами компаний телекоммуникационного сектора, кривая доходности бондов которых находится в пределах 7,5–8% годовых. Кроме того, наличие кредитных рейтингов является объективным фактором для открытия лимитов на риски компаний как в российских, так и в иностранных банках. То есть стратегический апсайд облигаций крупных и устойчивых российских строительных компаний еще очень велик. zz
