За прошедший год объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, увеличился в два раза. Кроме того, в ушедшем году были проведены первые сделки по секьюритизации - трансформации ипотечного долга в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием и способные к обращению на рынке. Эксперты прогнозируют и дальнейшее развитие рынка ипотечных ценных бумаг, что придаст положительную динамику как ипотечным процессам, так и рынку недвижимости в целом.
«В 2006 году мы наблюдали двукратное увеличение объемов ипотечного кредитования на российском рынке. Подобные темпы выдачи сохранятся и в дальнейшем», – прогнозирует Сергей Черняков, начальник казначейства банка «Московское ипотечное агентство». «Безусловно, нет никаких оснований полагать, что темпы снизятся», – подтверждает Руслан Исаев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка.
Увеличивая объемы ипотечного кредитования, многие банки не задумываются о том, что эти кредиты надо рефинансировать, они оперируют исключительно собственными средствами. Такое мнение прозвучало в программе «Капитал» на РБК-ТВ. Рефинансирование – компенсация кредитором затрат на выдачу ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) или перепродажи прав требования по кредитам ипотечным агентствам.
По мнению аналитиков, выдавать ипотечные кредиты и не рефинансировать их можно, если позволяет финансовое состояние банка. Но это неверный принцип, поскольку ипотечные кредиты сами по себе рассчитаны на долгосрочную перспективу, а текущая отдача от них небольшая. По словам Руслана Исаева, в нашей стране нет банков, которые могли бы не рефинансировать ипотечные кредиты в дальнейшем. И в этой связи особое значение принимают ИЦБ.
Однако на данном этапе развития рынка еще не все банки набрали достаточные объемы ипотечных кредитов, поэтому пока не в состоянии пускать собственные долговые обязательства, обеспеченные ипотечными кредитами. По оценке г-на Чернякова, пока только 15-20 банков могут самостоятельно рефинансировать свои кредитные портфели.
Еще некоторое время назад эксперты говорили о том, что такого понятия, как ипотечная ценная бумага, в России нет. Закон «Об ипотечных ценных бумагах» появился в 2003 году, но он был нерабочим. Внесенные в него изменения в 2006 году привели к тому, что процесс рефинансирования сдвинулся с мертвой точки – состоялись первые сделки по секьюритизации. «В законодательстве и по сей день существуют противоречия, тем не менее в прошлом году первые сделки мы уже увидели», – подтверждает г-н Исаев.
Как отмечают аналитики, пока к ИЦБ проявляют активный интерес только иностранные инвесторы, поскольку они грамотно оценивают риски по этим бумагам, в отличие от российских, которые вкладываются в более рискованные бумаги с наибольшей доходностью. ИЦБ недооценены отечественными инвесторами: по сравнению с акциями они являются более надежным инструментом для инвестиций.
Во всем мире финансирование жилищного строительства построено на ипотечных ценных бумагах. Если удастся ввести в действие данный механизм и в России, это значительно увеличит объемы строительства, а следовательно, самым благоприятным образом отразится на увеличении предложения на рынке недвижимости, а следовательно, стабилизации цен, что сделает ипотеку еще более доступной.
